商品房的实际面积由谁定

解析：
关于房产面积，必须由专业的房产测绘部门予以认定。对于商品房面积出现的偏差问题，其解决方法可参照以下步骤：
1.若面积误差所占绝对数值低于百分之三，则以实际结算方式进行处理，即多出的部分需退还，不足的部分则需补充；
2.然而，若面积误差所占绝对数值高于百分之三，买受人便享有退房的权力。在此情况下，开发商应在收到买受人退房请求后的合理期限内，将买受人已支付的房价全额退还，同时还需支付相应的房价利息；
3.若买受人选择不退房，且产权登记面积大于合同约定面积，那么面积误差所占绝对数值在百分之三以内的部分房价，需由买方自行补足；而超出百分之三部分的房价，则由房地产开发企业承担，产权归属买受人所有。反之，若产权登记面积小于合同约定面积，那么面积误差所占绝对数值在百分之三以内的部分房价，需由开发商返还买方，而绝对数值超过百分之三部分的房价，则需由开发商双倍返还给买方。
在特定情况下，房屋权利申请人、房屋权利人或其他相关利益方，均须委托房产测绘单位进行房产测绘工作，具体包括但不限于以下几种情况：
1.申请产权初始登记的房屋；
2.自然状况发生显著变化的房屋；
3.房屋权利人或其他相关利益方主动要求进行测绘的房屋。
在房产管理过程中，如有必要进行房产测绘，则由房地产行政主管部门负责委托房产测绘单位进行。房产测绘成果资料应与房产的自然状况保持高度一致性。若房产自然状况发生重大变化，应立即启动房产变更测量程序。
在委托房产测绘的过程中，委托人与房产测绘单位之间应签订书面房产测绘合同。房产测绘单位应具备独立的经济实体地位，与委托人之间不得存在任何形式的利益关联。房产测绘所需费用应由委托人全额承担，且房产测绘收费标准应严格遵循国家相关法律法规的规定。
法律依据：
《商品房销售管理办法》
第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
《房产测绘管理办法》
第六条有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：
（一）申请产权初始登记的房屋；
（二）自然状况发生变化的房屋；
（三）房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。
房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。
第七条房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量。
第八条委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签定书面房产测绘合同。