物业什么情况下才会起诉业主

物业费纠纷。业主没啥正当理由，长期拖着物业费不给，物业多次催缴都没用。为了维护自身权益，物业可能会起诉追讨欠费和违约金。
  
  违反服务合同。像业主违反合同里公共区域使用、装修规范等规定，擅自改变房屋外观、违规搭建影响小区秩序安全，物业劝不住就会起诉要求整改。
  
  损坏公共设施。业主弄坏小区公共设施设备，还不肯承担维修赔偿责任，物业为保障全体业主利益和设施正常运行，会起诉让业主担责 。

结论：
物业起诉业主多因业主无正当理由拖欠物业费、违反物业服务合同约定或损坏公共设施设备且不担责。
法律解析：
根据《中华人民共和国民法典》相关规定，业主与物业签订物业服务合同后，就有义务按时缴纳物业费。若长期无故拖欠，物业多次催缴无效，起诉追讨欠费及违约金合理合法。对于违反合同约定，如擅自改变房屋外立面、违规搭建等行为，破坏了小区整体秩序与安全，物业制止无果起诉要求整改是履行职责。而业主损坏公共设施设备后拒绝担责，损害了全体业主利益，物业起诉要求担责正当合理。如果遇到物业起诉相关问题，或者对自身在物业服务中的权利义务有疑问，建议及时向专业法律人士咨询，以便更好地维护自身合法权益。

（一）对于物业费纠纷，业主应重视物业的催缴通知，及时核查欠费情况。若确实因经济困难无法按时缴纳，可主动与物业协商制定合理的缴费计划。

（二）针对违反物业服务合同约定，业主在进行房屋装修或使用公共区域时，要仔细阅读合同条款，严格按规定执行。若已违规，应在物业提醒后尽快整改。

（三）要是造成公共设施设备损坏，业主需第一时间承认责任，主动与物业沟通维修或赔偿事宜。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力 。  

物业起诉业主通常源于业主未履行合同义务或损害公共利益。

1. 针对物业费纠纷，业主应按时缴纳物业费，若对服务有异议可通过合理渠道沟通，而非恶意拖欠。物业也应提升服务质量，透明费用明细，避免因服务不佳导致业主拒缴。同时，物业催缴应规范流程，留存证据。
2. 面对违反物业服务合同约定情况，业主需仔细研读合同条款，自觉遵守规定。物业在合同中应明确各项规范细节，加强日常宣传引导。当业主违规时，物业先耐心劝阻并留存记录，劝阻无效再起诉。
3. 若业主损坏公共设施设备，应及时主动承担责任。物业应加强设施设备日常维护管理，明确损坏责任界定标准。一旦发生损坏，迅速固定证据，协商不成则依法起诉 。通过这些措施，能减少物业起诉业主情况的发生，营造和谐的小区环境。