实际用于商业性民用住宅拆迁时如何补偿

（一）有合法经营手续且房屋性质变更为商业用房的情况
应积极收集被征收房屋相关资料，如产权证明、经营手续等，以便准确计算补偿。对于被征收房屋价值补偿，密切关注类似房地产市场价格，确保补偿合理。同时，整理好搬迁、临时安置的相关支出凭证，以及能证明停产停业损失的经营数据等，保障各项补偿权益。

（二）房屋性质仍是住宅但实际用于商业的情况
主动与拆迁方沟通，提供实际商业经营的证据，如营业执照、纳税记录等，争取适当提高补偿。若协商无果，在规定时间内申请行政复议，准备好相关材料和理由。若对复议结果不满意，及时提起行政诉讼。

法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。