未取得预售的合同效力如何认定

结论：
出卖人未取得商品房预售许可证明订立的预售合同通常无效，但起诉前取得则合同有效；若一直未取得，合同自始无效，需返还财产、折价补偿，有过错方要担责，开发商故意隐瞒的，买受人可要求不超已付购房款一倍的赔偿。
法律解析：
依据相关法律规定，判断商品房预售合同效力关键看出卖人是否取得预售许可证明。若签订合同时没有，且起诉前也未取得，合同自始无效。合同无效后，遵循返还财产、折价补偿原则，有过错方要赔偿对方损失，双方都有错就各自担责。若开发商故意隐瞒未取得许可证明事实，买受人可获得相应赔偿。这体现了法律对购房者权益的保护，也对开发商的行为进行约束。若遇到此类商品房预售合同纠纷，建议及时向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

出卖人未取得商品房预售许可证明就与买受人订立预售合同，通常应认定无效。不过起诉前取得的，可认定有效。司法实践以此判定合同效力，若签订及后续都未取得，合同自始无效。
1.合同无效处理：因该合同取得的财产应返还，无法返还或没必要返还的则折价补偿。
2.过错责任：有过错方要赔偿对方损失，双方有过错则各自担责。
3.特殊赔偿：若开发商故意隐瞒未取得预售许可证明事实，买受人可要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

建议买受人签约前查看预售许可证明，开发商应及时办理相关证件，避免陷入法律纠纷。

（一）对于买受人来说，在签订商品房预售合同前，应主动要求查看开发商的商品房预售许可证明，避免与未取得该证明的开发商签订合同。若发现签订合同时开发商未取得预售许可证明，要及时沟通，了解后续取得证明的可能性。

（二）若合同签订时未取得预售许可证明且后续也未取得，买受人可要求开发商返还因该合同取得的财产。若存在损失，可根据双方过错情况要求相应赔偿。若开发商故意隐瞒未取得证明的事实，可要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（三）开发商应及时办理商品房预售许可证明，避免因未取得证明导致合同无效带来的法律风险和赔偿责任。

法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

1.出卖人无商品房预售许可证明时签的预售合同通常无效，但起诉前取得的可认定有效。
2.司法判案以此为据，若签合同时及后续都未取得，合同自始无效。
3.合同无效后，所得财产应返还，无法返还则折价补偿。有过错方要赔偿对方损失，双方有错各自担责。
4.若开发商故意隐瞒无证事实，买受人可要求其最高赔已付房款一倍。