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今年马上就毕业了,毕业后直接去工作,父母在要工作的地方给买了房子,我想了解一下购买未还完贷款的二手房过户

帮助10人 4.6w浏览 匿名 2018-03-28 湖南湘西
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律师解答 共2条
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    1、提前还贷
    原房主需要向抵押贷款银行提出《提前还款申请》,正常程序1个月左右能办理提前一次性还款。具体每个银行根据业务量不同等待时间不同。房屋中介一般会有一些渠道缩短申请时间,会收取服务费。
    原房东还清所有贷款,会交给房产局一个《贷款结清,解除抵押通知书》,房管局收到这个文件后,证明该房产没有抵押行为了,就表示可以自由上市交易。就可以办理房屋过户了。
    2、用买方的首付款缴清剩余贷款
    二手房交易最常见、最方便的方式。适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。
    注意:买卖双方需要先去了解银行是否对提前还贷有要求。有些银行会对提前还贷有限制,如果卖家不符合提前还贷的条件,或者提前还贷需付违约金,那么依然难以解除房屋抵押。如果买家的首付款小于未还清贷款额,卖家也可以与买家商量提高首付,适当降价的方式协商完成。shangeshgh
    3、转按揭(将贷款转移到买家身上)
    转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说出售若想有贷款的房子,需要将房子的按揭转给买方,让买方继续偿还卖方的按揭贷款。转按揭的手续流程相当复杂,存在同行转按揭和跨行转按揭的情况,这种方法在使用中受到很多限制,目前能做转按揭的银行很少。
    4、再次贷款来缴清剩余贷款
    假设以上两种都行不通的情况下,卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产)向银行或者资金监管机构申请抵押贷款,以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款,但是需要利息或者手续费。
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    11 2018-03-28
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    购房者可以与买方共同去银行办理个人住房转按贷款。由于过程较复杂,购房者在购房未付清贷款的房子是还有很多注意事项。
    既然贷款中的房子在实际操作中是可以买卖的,必然也会涉及到相关问题:一是由于要交易的房产涉及到房产抵押贷款,期间不能办理过户手续,另一个是买卖双方均有没有足够的资金支付贷款,也就无法进行贷款。但是,买卖还是必须解决还贷抵押的问题。
    就目前而言,房贷一般都有十年以上,由于贷款时间过长,在贷款未结清前难免会出现要卖房子的情况,但是房子还在还款中,也就是说房子还在银行做抵押,是没有办法办理过户手续的,必须先将银行的贷款结清才能办理过户手续。针对这种情况有以下解决方式:
    一、卖方有能力还贷
    卖方有能力还贷,由卖方还清贷款并注销抵押,然后再交易过户。卖方自筹资金,或是通过其他银行认可的抵押物用来申请贷款,这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款,促销售易成功。

    二、卖方无还贷能力
    卖方没能力还贷,买方先付全部或大部分房款给卖方。卖方利用买方的资金或再适当加上自己的资金还清银行贷款,然后办理过户手续。这种情况买方的风险比较大,为尽量规避这种风险,建议约定卖方在收款同时把房屋实际交付给买方,实际占有能在很大情况下避免一些风险。当然,为防万一,可能的话,可以要求卖方提供其他可靠的担保、资金交第三方保管监督使用,并在合同中明确约定卖方的违约责任,一旦卖方反悔或违约,买方的权利才有一定保障。
    三、通过银行办理转按揭
    由房屋卖买双方共同申请银行办理转按揭手续,在卖方、买方和银行三方之间达成一个抵押贷款合同转让的协议,把原来房屋所有权人的银行抵押贷款和还款付息等权利义务一并转让给买房者。这种方式的优点在于房屋买卖双方都比较安全,而且对于无能力一次性支付购房款的买方也可以得到银行贷款。
    这种方式的前提是必须征得银行的同意。所以,缺点在于因涉及银行、房屋的买方和卖方三方,所以办理程序相对复杂,时间较长,同时也会遇到买方是否具备取得银行贷款条件的问题,如买方的年龄、偿还贷款本息的能力等的限制。
    转按揭不单可以在原贷款银行办理,现在有的银行也可以提供跨行转按揭。有的银行还专门提供类似的服务,各行之间手续的繁简也不同,能否办理、具体如何办理,建议买卖双方向相关银行直接咨询。
    四、通过中介等第三方提供垫资等帮助完成解除抵押
    买卖双方都没能力或是不愿意还贷的,可通过第三方专门的担保公司垫资还清贷款再交易过户,然后再还钱给担保公司,担保公司需要收取一定费用。
    注意事项:使用这种方式操作,一定要选择值得信赖的中介,这种方式操作买卖双方都需要把房屋解除抵押再贷款以及过户手续授权给中介,存在中介利用这种机会分割交易双方利益的问题。所以,如果用这种方式操作,对办理业务的时间及相关违约责任要同中介约定清楚。除了房产中介外,现在也有专门的担保公司可以为交易双方提供担保,协助双方解除抵押完销售易,当然,这也是要支付一定费用的。以上就是我为您整理的有关于购买未还完贷款的二手房过户流程这个问题的相关内容希望采纳!
    全文
    6 2018-03-28
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