商品房违约金房屋增值损失怎么算出来的

法律分析：
（1）商品房违约金计算，遵循约定优先原则，有约定的从其约定；没有约定则按违约造成的损失确定，涵盖合同履行后可获得的利益，但不能超出违约方订立合同时预见或应预见的违约可能造成的损失。
（2）房屋增值损失计算，一般先明确合同签订和解除时的房屋市场价格，用解除时价格减去签订时价格得到房屋增值金额。若房屋有装修，装修增值部分也需纳入考量。
（3）房屋增值损失的承担需结合双方过错程度。开发商违约，要赔偿购房者房屋增值损失；购房者违约，开发商可要求购房者赔偿相应损失。

提醒：
在处理商品房违约及房屋增值损失问题时，要注意保存房价、装修等相关证据。不同案情对应解决方案有别，建议咨询以进一步分析。

（一）违约金计算：若合同有关于违约金的约定，按照约定执行；没有约定的，按照违约造成的损失来确定，这里的损失包含合同履行后能获得的利益，不过不能超过违约方在订立合同时能够预见或者应该预见的因违约可能造成的损失。

（二）房屋增值损失计算：先明确合同签订和解除时房屋的市场价格，用解除时价格减去签订时价格得到房屋增值金额。若房屋已装修，装修增值部分也要考虑进去。同时根据双方过错程度分担损失，开发商违约需赔偿购房者房屋增值损失，购房者违约开发商有权要求其赔偿相应损失。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

1.商品房违约金计算：有约定按约定来，没约定则按违约造成的损失算，包含合同履行后能拿到的利益，但不能超违约方签约时预见或应预见的违约损失。
2.房屋增值损失计算：先确定合同签订和解除时的房价，用解除时价格减去签订时的，得出增值金额。若房屋装修，装修增值也需考虑。
3.损失分担：结合双方过错程度。开发商违约，要赔购房者增值损失；购房者违约，开发商可要求赔偿。

结论：
商品房违约金和房屋增值损失计算方式有别，违约金按约定或违约损失确定，房屋增值损失考虑市场价格差、装修增值及双方过错分担。
法律解析：
根据法律规定，商品房违约金若有约定则按约定执行，无约定时按违约造成的损失确定，涵盖合同履行后可获利益，不过不能超出违约方订立合同时预见或应预见的违约可能造成的损失。而房屋增值损失计算，一般先明确合同签订与解除时的房屋市场价格，用解除时价格减去签订时价格得到增值金额，若房屋有装修，装修增值部分也需考量，并且要结合双方过错程度分担。若开发商违约，要赔偿购房者房屋增值损失；若购房者违约，开发商可要求购房者赔偿相应损失。如果您在商品房交易中遇到违约金或房屋增值损失计算相关问题，欢迎向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。