买房面积和实际面积不一样该怎么办

结论：
买房面积与实际面积不符，先按合同约定处理；合同未约定或约定不明，按面积误差比绝对值是否超3%分情况处理，超3%买受人可解除合同并获退款及利息，也可选择继续履行合同并按相应规则结算房价款。
法律解析：
在购房过程中，若遇到买房面积与实际面积不符的情况，法律有明确的处理规则。首先尊重合同约定，若合同中有面积差异处理条款，就按约定执行。当合同未约定或约定不明时，以面积误差比绝对值3%为界限。误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定价格据实结算房价款。若超出3%，买受人有解除合同的权利，出卖人需返还已付购房款及利息；若买受人不解除合同，房屋实际面积大于约定面积，3%以内（含3%）部分由买受人补足价款，超出部分由出卖人承担且所有权归买受人；房屋实际面积小于约定面积，3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还。如果您在购房时遇到面积差异等相关法律问题，欢迎向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

买房面积与实际面积不符可按合同约定和法律规定处理。若合同有面积差异处理条款，依约执行。
若合同未约定或约定不明，按以下情况处理：
1.面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定价格据实结算房价款。
2.面积误差比绝对值超出3%，买受人可解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。
3.买受人不解除合同，房屋实际面积大于合同约定面积，3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足，超出部分由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积，3%以内（含3%）部分房价款及利息由出卖人返还，超出部分由出卖人双倍返还。

建议购房者签订合同时明确面积差异处理条款，收房时仔细核验面积，发现问题及时与开发商沟通协商。

法律分析：
（1）当买房面积与实际面积不符时，首先应查看合同约定。若合同中有关于面积差异的处理条款，那么按照合同约定执行，这体现了合同自治原则，尊重双方的事先约定。
（2）若合同未约定或约定不明，需根据面积误差比绝对值来处理。误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定价格据实结算房价款。
（3）若面积误差比绝对值超出3%，买受人有解除合同的权利。若买受人解除合同，出卖人要返还已付购房款及利息。若买受人不解除合同，房屋实际面积大于合同约定面积，3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足，超出部分由出卖人承担且所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积，3%以内（含3%）部分房价款及利息由出卖人返还，超出部分房价款由出卖人双倍返还。

提醒：在签订购房合同时，要明确面积差异处理条款。遇到面积不符情况，建议及时咨询律师进一步分析。

（一）先查看购房合同，若合同中有关于面积差异的处理条款，按照合同约定执行。

（二）若合同未约定或约定不明确，当面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定价格据实结算房价款。

（三）若面积误差比绝对值超出3%，购房者有权选择解除合同。若解除合同，开发商应返还已付购房款及利息。若不解除合同，房屋实际面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者按约定价格补足，超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归购房者；房屋实际面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。