卖房时违约金数额具体是怎么计算的

（一）合同有约定时，按约定方式计算违约金。可以是固定金额，也能按购房款一定比例计算。只要约定不违法且不违背公序良俗，违约方就得按约定支付。若约定违约金与实际损失差距过大，当事人可请求法院或仲裁机构调整。

（二）合同未约定时，按违约造成的实际损失计算，包含直接损失和可得利益损失，像已支付房款的利息损失、房价差价损失等。法院会综合考量各种因素，依据公平和诚实信用原则确定合理数额。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。