一个宅基地分了两户原主不给房产证过户怎么办

[律师回复] 先说结论，法拍房（法院司法拍卖的房产）能捡漏但坑也不少，买之前一定要把"尽调"做足，别只盯着低价。法拍房流程大致是：法院在网拍平台发布公告——你交保证金报名——出价竞拍——成交后付清尾款——法院出裁定和协助执行通知书——你拿去办过户。几个关键风险：第一，房子可能有人占用、租客长租或原房主赖着不走，法院一般不负责清场；第二，可能有欠缴的物业费、水电费、土地出让金要你承担；第三，产权是否清晰、有无抵押查封要提前查；第四，限购政策、贷款额度要确认，法拍对付款期限要求很严，逾期保证金会被没收。建议竞拍前实地看样、到不动产登记中心查权属、算清全部持有成本，资金不够别硬拍。法拍不是不能买，而是"买定离手"前必须把功课做透。

[律师回复] 结论：房屋买卖要尊重共有人和用益物权人（居住权人）的权利，不经同意擅自卖可能无效或被追责。展开：这类房往往涉及历史分房形成的共有或居住权。若房屋有其他共有人，处分共有财产需全体共有人同意，否则部分共有人可主张无权处分、追回；若有合法登记的居住权，居住权人有权占有使用，卖房不能赶走居住权人，且应如实告知买方。卖家隐瞒居住权卖房，买方可主张违约或撤销。建议：查清产权登记和共有人、有无居住权登记；买卖前取得相关权利人书面同意；买方签约前查档，避免买到带居住权纠缠的房。不理清这些，交易极易起纠纷。签约前务必查不动产登记簿。还有，买前查档花十分钟，省下后面几年扯皮，值当，别嫌麻烦省了这一步，后面代价更大。

[律师回复] 先看合同对提前退租、押金和物业费的约定。9月30日通知不等于必然违约；若租期未到且未协商一致，房东可依约扣合理损失，但须拿出依据，不能一句违约全扣。物业费可要求房东出示缴费凭证和合同约定，弄清谁承担、交没交；若该你承担且未交，直接找物业核实补交。协商不成，留好聊天、转账和合同，向法院起诉要回押金及多收费用。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一解答。