物业服务合同是否能行使不安抗辩权

[律师回复] 停车位收费不是因为有没有栏杆，而是看车位是否经批准设置、现场有无收费公示和计费规则。扫码一般靠视频桩、地磁或巡检拍照计时，离场后补缴，栏杆只是辅助。先拍公示牌、车位编号和缴费页面，核对收费主体与标准；没有公示、主体不清或未提供票据，可以拒付并保留证据，向市场监管机构反映。已付的可索要票据。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。

[律师回复] 燃气管道从自家卧室穿过，属于涉及不动产相邻关系与生命财产安全的重大隐患，法律上可以通过停止侵害、排除妨害、消除危险的路径主张权利。一、法律定性。《民法典》第288条是相邻关系的基本条款，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理原则正确处理相邻关系。第293条规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。《民法典》物权编关于相邻关系的规定进一步明确，不动产权利人不得违反国家规定弃置、排放固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物，不得危害他人建筑物的安全。第1165条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的应当承担侵权责任。行业规范方面，《城镇燃气管理条例》与《燃气管理条例》对燃气管道的敷设与保护、燃气设施的维护管理、不得擅自改动与侵占燃气设施以及违反规定的法律责任均作出了明确规定。二、实务判断。管道已经建成并不当然意味着合法。如果该管段未经规划审批、实际穿越卧室、并未采取有效隔离与防泄漏措施，且存在爆裂、泄漏、一氧化碳中毒风险，权利人有权要求燃气经营企业及建设单位采取迁改、加设隔离层、加密监测、修复等合理措施；若房屋已因此不能安全居住，还可主张相应损失。若管道系按审批方案敷设且完全符合安全标准，燃气企业无过错，则主要通过协商、投诉处理，一般不支持赔偿请求。三、处理步骤。第一步，固定证据：拍摄管道走向、位置、与卧室墙体及床铺的距离，保留入户及室内燃气设施照片、检测记录、施工与安装合同、竣工资料。第二步，书面致函燃气公司，要求书面答复管线位置、审批手续、安全检测结论及整改方案，注意保留签收凭证。第三步，向燃气主管部门、住房和城乡建设部门、城管执法部门举报安全隐患，请求现场核查；必要时申请专业技术机构进行燃气安全检测与评估。第四步，同步向公安机关报备，若发生泄漏、爆燃等情况应立即报警并保留出警记录。四、救济方式与注意事项。可以依据《民法典》物权编相邻关系与侵权责任编的规定，提起停止侵害、排除妨害、消除危险之诉，必要时申请行为保全先予执行；如已造成损害，可一并主张医疗费、财产损失、搬迁过渡费等。诉讼期间务必注意安全：闻见异味应立即开窗通风，关闭室内总阀，严禁开关电器、点火或使用明火，撤离至室外后再拨打燃气抢修与消防救援电话。对协商结果不满意或收到拖延答复的，可依法向人民法院起诉，用判决确认管道位置合法性与整改义务，实践中往往比单纯投诉更能推动实质解决。

[律师回复] 关于拒付物业费，法律给出的答案相当明确：在物业服务人已经按约定提供服务的条件下，业主一般不得以未接受服务为由拒交物业费，司法实践对业主的抗辩空间限制较严。法律依据。《民法典》第944条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费；物业服务人已经按照约定提供服务的，业主不得以未接受服务为由拒绝交纳物业费；物业服务人未按约定提供服务的，业主可以请求其承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等责任，但不得以物业服务人未提供服务为由拒绝交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进一步明确：业主以物业服务人未按约定提供服务为由主张减免物业费的，人民法院应当结合物业服务的瑕疵程度、瑕疵存续时间、瑕疵是否影响业主主要使用功能、业主是否曾通过其他途径主张权利等因素综合认定，一般仅对存在明显瑕疵的部分予以酌减。实践中可能支持减免或拒付的情形主要有：物业服务合同已在法律上或约定上终止，物业服务人此后继续收费；物业费标准未经业主共同决定程序而单方提高，且与前期物业服务合同或业主大会决议不符；同一服务项目重复收费，例如在物业费之外另行摊派车位管理费、维修资金并以物业费名义收取；物业服务人未按约定提供服务，且业主已通过书面、业委会、投诉渠道等合理方式主张过权利而未获处理。实务要点：拒付必须留有书面痕迹。应当保留物业服务合同、前期物业服务合同、缴费通知与催缴函件、业主大会决议、维修记录、照片视频、报修与投诉记录及回执，形成证据链条。诉讼时效为三年，自知道或应当知道权利受到损害及义务人之日起计算，物业费请求权在时效届满后仍受保护，业主以超过时效为由拒付一般不能成立。建议：在决定采取行动前，先书面正式催告物业服务人并抄送业主委员会，取得签收凭证；同时就减免部分与物业服务人协商。单纯因服务质量不满而停交，往往面临被起诉并承担违约金的败诉风险。