还应当由买受人与土地所有人即乡镇集体经济组织签订土地有偿使用合同,每年缴纳一定的使用费,这是符合法律规定的。 如何确定集体土地使用权转让范围?前面提到的最高人民法院司法解释中有“应当在该集体范围内转让”的规定。当今各级政府高度重视招商引资,加速企业民营化进程,找来外地投资者利用破产企业的原有设施投资兴办企业,确实是件大好事,但外地投资者刚来买企业就面临着土地使用权不是在该集体范围内转让的问题。因此,对“应当在该集体范围内转让”该作何解呢? 《土地管理法》只讲到土地使用权可以依照法律规定转让,而最高院司法解释讲的是这样的集体土地使用权转让只能在该集体范围内进行。 从法的效力上看,笔者认为,在处理时只能依据《土地管理法》。该法第二条第三款规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这里并没有限定转让的范围。 集体所有制企业破产后,新的买受人是否需要变更土地性质?按规定,因企业破产、兼并、分立的,致使土地使用权流转,继受土地使用权又不属于本农村集体经济组织投资设立的企业,应办理国有土地征用和国有土地出让手续,向国家上缴土地使用权出让金。破产兼并、分立后的继受土地使用权的企业,取得国有土地使用权。有的地方却是这样规定的,产权转换后,办理过户手续时,新企业用地可保持原企业使用土地的性质不变。