律师，您好！买新房交了定金、首付，开发商承诺了签合同日期和交房日期（逾期未签合同，肯定也要逾期交房），现因房子有问题，协商换房但无法达一致意见。申请退房，能退全款吗？需要做什么准备？

[问题分析]： 您好，您所提出关于开发商自取得土地使用权后,出卖或者抵押未交付的房屋的问题，一般会涉及开发商虚假宣传的情形、借名买房的法律风险、开发商一房二卖如何维权以及购买法拍房应注意的风险这四个方面。在商品房买卖纠纷中常见的，关于购买法拍房应注意的风险，实践中一般如下：第一，产权不明风险；第二，房屋瑕疵风险；第三，无法入住风险；第四，不能落户风险。