我的朋友刚刚收到短信通知交缴纳房地产违约金，不清楚是怎么样的呢。那么如果是我的朋友的房地产收违约金交不交增值税究竟是怎么样的呢？合同未成效违约金不交增值税的吗，什么情形下不交增值税

情形
一：合同未履行，经营业务未发生，购买方违约支付违约金
合同未履行时收取违约方的违约金，由于未发生发票管理办法中规定的销售商品、提供服务等经营行为，不应开具发票。发票管理办法第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。发票管理办法实施细则第二十六条规定，未发生经营业务一律不准开具发票。同时，因未发生销售货物、提供劳务或服务等增值税应税行为，无须缴纳增值税。类似的还有因合同未履行，已收取的定金被没收或双倍返还，没收或收到返还一方因未发生经营行为不应开具发票，不缴增值税。定金被没收或双倍返还的一方，由于不能从对方取得发票，可以凭签订的合同、支付凭证或判决书等其他生效的法律文书作为凭证在企业所得税前列支。
例如，甲乙两家企业签订购销合同，约定甲企业向乙企业采购特种钢材一批，后因甲企业经营策略调整，不需要上述特种钢材，合同不能正常履行。经协商，甲企业向乙企业支付违约金5万元。因销售行为未发生，乙企业收到违约金，不应开具发票，不缴增值税。
情形
二：合同履行，发生经营业务，购买方违约支付违约金
合同已经履行，购买方因延迟付款等原因，按合同约定向销售方支付一定金额的违约金。这种情况下的违约金，属于增值税暂行条例和《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文附件1）规定的价外费用。增值税暂行条例实施细则第十二条规定，价外费用，包括价外向购买方收取的违约金和赔偿金。根据上述规定，销售方向购买方收取的违约金属于价外费用，应并入销售额计算缴纳增值税，并开具发票。
《国家税务总局关于增值税若干征管问题的通知》（国税发〔1996〕155号）规定，对增值税一般纳税人（包括纳税人自己或代其他部门）向购买方收取的价外费用和逾期包装物押金，应视为含税收入，在征税时换算成不含税收入并入销售额计征增值税。
例如，甲乙两家企业签订购销合同，约定甲企业向乙企业采购绿豆一批，乙企业按约定供应了绿豆，而甲企业未能按合同要求及时支付货款，延迟1个月才付清货款。依合同约定，甲企业向乙企业支付违约金10万元。这10万元的违约金就属于价外费用，乙企业应将违约金并入销售额计算缴纳增值税，同时给甲企业开具发票。应当注意的是，违约金计算缴纳增值税时应适用绿豆的税率11%，并换算成不含税金额，增值税销项税额为0.99万元[10÷（1+11%）×11%]。