问题
一:遗留的房屋质量问题
法官们发现,房地产商遗留房屋质量问题,造成业主和物业管理公司之间产生矛盾,案件大约占物业纠纷案件的10%-15%。
法官介绍,这类问题主要表现在:房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意,诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等,而开发商又怠于履行维修义务,对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度,保修期一过就“甩包袱”。这样,业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时,将怨气撒到物业公司身上,以拒交物业费的方式维权。
对策:严把房屋交接关口
一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限,可在交房后,业主不容易找到开发商,而物业公司时刻在与业主打交道。法院认为,由物业公司来解决业主房屋维修方面的问题,最方便也最经济。建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。
问题
二:物业服务质量不达标
这类案件大约能占到70-80%左右。法官们在审理中发现,大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务,服务质量不到位。许多业主在法庭上会向法院提交小区管理现状的照片,比如没有绿化、公共设施残破,维修不及时,保安失职导致业主财产受损,等等。