土地房产 法律问答
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次承租人有没有优先购买的权利[律师回复] 一般来说，次承租人是没有优先购买权的。优先购买权啥意思呢？就是特定的人按照约定或者法律规定，在物品所有人出售动产或者不动产的时候，能够在相同条件下优先买下这个东西。在房屋租赁方面，法律规定承租人在房东出售租赁房屋时，是有优先购买权的。 那次承租人是怎么回事呢？他们是基于转租合同，对租来的东西进行占有、使用和获得收益的一方。转租就是承租人把租来的东西又转给别人用。因为次承租人和出租人之间没有直接的租赁合同，而优先购买权主要是为了保障直接跟房东签合同的承租人的居住权益，让他们的租赁状态更稳定，所以一般只有跟房东直接签合同的承租人才有这个权利。 但也有例外情况。要是出租人和次承租人在合同里明确约定，次承租人有优先购买权，那就得按照合同来。毕竟，按照意思自治原则，合同里的约定是受到法律尊重的。所以这时候，次承租人就可以按照约定行使优先购买权了。大家在遇到这类事情的时候，一定要仔细看看合同里有没有相关的约定，避免自己的权益受到损害。律图吕梁
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租约20年到期仍使用应如何处置[律师回复] 租约20年到期后还接着用租赁物，有这几种处理办法。 先看租赁合同约定，如果合同里对续租有清楚规定，像到期自动续租一段时间，那直接按合同来就行，双方都得遵守这个约定。要是合同没约定，不过租约到期后，房东没说不同意，租客接着用租赁物还交了租金，房东也收了钱，按照法律，原来的租赁合同还是有效的，就是租赁期限变成了不定期的。这时候，房东和租客都能随时解除合同，但房东要解除得提前一段时间告诉租客，给租客点准备时间。 要是租客继续用租赁物，可房东不想续租，房东有权利让租客归还租赁物。要是租客赖着不还，房东可以先和租客商量，也能走法律途径。房东可以给租客发个书面通知，让租客在一定时间内搬走。如果租客还是不配合，房东就能去法院起诉，要求租客归还租赁物，还能要求租客支付逾期腾房这段时间的费用，这个费用一般和原来的租金差不多。 建议大家在签租赁合同时，把续租的事儿写清楚，避免后面产生纠纷。要是遇到问题，双方都要冷静沟通，尽量和平解决。要是解决不了，及时走法律途径保护自己的权益。律图吕梁
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房东在租赁合同违约，要如何作出赔付[律师回复] 房东在租赁合同里违约，赔付方式要结合合同约定和实际损失来确定。 要是租赁合同清楚约定了房东违约的赔付方式与金额，那就按合同约定办。就像合同规定房东提前收回房屋得支付一定月数租金当违约金，房东就得按约定支付。 要是合同没约定违约赔付，租客能要求房东赔偿实际损失。实际损失分直接和间接损失。直接损失像租客因房东违约重新找房产生的费用，比如搬家费、中介费。间接损失如换房导致的通勤成本增加。不过，间接损失需确定且可预见，法院才可能支持。 实际损失难计算时，可参考同地段同类房屋租金价差确定赔偿数额。比如房东违约，租客只能高价租其他房，这租金差价可作赔偿依据。 租客在房东违约后要及时采取措施防损失扩大。若未采取合理措施致损失扩大，不能就扩大损失索赔。双方若就赔偿问题协商不一致，租客可向人民法院起诉，维护自身合法权益。律图吕梁
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遇到法拍房长期租约该怎么处理[律师回复] 购买法拍房时，若遇到存在长期租约的情况，可按以下方法处理。 首先要确认租约是否真实，因为有些原房主会和别人恶意串通倒签租赁合同，以此妨碍拍卖或影响房屋交付。判断方法有查看租赁合同签订时间、租金支付凭证、租客实际入住时间以及相关证人证言等，以此来确定是真实租赁，还是为对抗执行虚构的租约。 若租约是真的，且签订时间在抵押、司法查封之前，按照“买卖不破租赁”原则，新产权人要继续履行原租赁合同，直到租赁期满。不过，要是租赁合同有明显不合理的地方，像租金特别低、租期特别长还一次性支付长期租金等违背常理的情况，新产权人可以通过诉讼，让法院确认合同无效或撤销合同。 若租约签订于抵押、司法查封之后，依据法律，该租赁关系无法对抗已登记的抵押权或司法查封。就算有长期租约，新产权人也不用受租赁合同约束，可以要求租客搬离。这种情况下，新产权人可以向法院申请执行协助，也能通过诉讼要求租客腾退房屋。律图吕梁
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律师说法·房产纠纷
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赊账买卖合同证据有效吗赊账买卖合同证据通常有效，但需满足一定条件。依据相关法律，证据要具备真实性、关联性和合法性。真实性指证据客观存在、非伪造，如真实的赊账合同等；关联性要求证据与案件事实相关，能证明赊账买卖关系，像涉及交易内容的聊天记录；合法性强调收集方式合法。符合要求的证据可认定案件事实，如合同结合送货凭证能证明欠款事实。1k浏览
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约定保底收益的合作协议有效吗约定保底收益的合作协议是否有效需具体分析。一般情况下，若协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定和公序良俗，有效。但如涉及“名为合作、实为借贷”，或存在显失公平、损害国家集体第三人利益等情形，可能被认定无效。1.6k浏览
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合同纠纷失效期怎么算合同纠纷诉讼时效一般为三年，自权利人知道或应知道权利受损及义务人之日起算，如合同履行期到对方未履约，权利人知晓时起算。自权利受损超二十年，法院不予保护，特殊情况可依申请延长。诉讼时效内，权利人提履行请求等情形会使时效中断，期间重新计算。遇合同纠纷要关注时效，依法维权。1.6k浏览
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