房产纠纷 法律问答
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借名买房效力如何判定[律师回复] 1.借名买房的效力要根据具体情况来综合判断。要是借名的目的违反了法律、行政法规的强制性规定，或者违背公序良俗，比如为了规避限购政策去买普通商品房、购买经济适用房等政策性保障住房，又或者是为了逃避债务、转移财产，那借名协议就是无效的。 2.如果借名行为没有违反上述规定，双方有真实有效的借名协议，而且实际出钱买房的人能证明自己是房屋的实际购买者，像拿出出资凭证、证明自己实际占有使用房屋等，那协议就是有效的。实际出资人可以按照协议要求登记的权利人帮忙办理房屋过户手续。 3.就算协议有效，但要是房屋存在抵押、查封等限制过户的情况，实际出资人暂时也拿不到房屋的所有权。 4.因为借名购买政策性保障住房会损害社会公共利益，所以这类行为通常会被认定为无效。律图菏泽
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房屋买卖合同约定违约金多少[律师回复] 1.房屋买卖合同违约金数额由双方协商确定，法律未明确规定具体数值。若约定的违约金与实际损失不符，当事人可请求法院或仲裁机构调整。当违约金低于损失时可请求增加，过分高于损失时可请求减少。 2.司法实践中，衡量违约金是否合理会以违约造成的损失为基础，综合合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等因素，依据公平和诚实信用原则判断。一般违约金超过损失百分之三十，可能被认定为“过分高于造成的损失”。 3.建议合同双方在约定违约金时，充分考虑可能的损失情况，合理确定数额。若发生纠纷，当事人应及时收集损失相关证据，以便在请求调整违约金时能有力举证，维护自身合法权益。律图菏泽
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卖方在房屋买卖违约时要担什么责[律师回复] 若遇到卖方在房屋买卖中违约的情况，可采取以下应对方法： （一）若想继续履行合同，可要求卖方按约定交付房屋并办理过户，但需确保自身诉求符合法律规定。 （二）若房屋有质量问题，可要求卖方进行修复，采取补救措施。 （三）收集好直接损失和间接损失的证据，向卖方主张赔偿，像已支付房款的利息、房屋差价损失等。 （四）查看合同中关于违约金的约定，按约定要求卖方支付。若觉得违约金过高或过低，可请求法院或仲裁机构调整。 （五）若卖方构成根本违约，可直接解除合同，并要求其承担违约责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。律图菏泽
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