房产纠纷 法律问答
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二手房交易出现违约该怎么处理[律师回复] 解析： 对于二手房交易过程中所产生违约行为，其处理措施主要在于对违约责任的严格承担。具体而言，可根据以下几种情况进行分析和处置： 首先，在二手房买卖过程中发生违约现象，倘若买卖合同仍旧具备执行条件，则可以要求违约方承担相应的违约责任之后，坚决执行二手房买卖合同条款； 其次，当二手房买卖出现违约时，如果合同已经无法继续履行，且存在定金约定的情况下，若导致合同无法正常履行的原因在于卖方，那么买方有权要求卖方双倍返还定金； 最后，如果二手房买卖违约问题无法通过双方协商解决，那么双方当事人均可选择向当地人民法院提起诉讼，以法律手段来处理相关违约事宜。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法律咨询顾问
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买二手房打协议流程是怎样的[律师回复] 解析： 针对本问题，我给出以下几点建议： 首先，买卖双方应建立有效的信息交流管道，以便于买方全面掌握房屋现有状态以及产权归属状况； 其次，卖方需要提供各种合法证件，如房屋所有权证书、身份证明文件及其余相关证件；随后，若卖方所供房屋符合法律规定并且可以进入市场进行交易，买方即可支付购房定金（尽管支付定金不是必须的步骤）；在发生以上步骤后，买卖双方便可签署房屋买卖合同（亦可称之为房屋买卖协议）。 双方经过协商，对于房屋具体方位、产权详细状况、成交价格、交屋日期、交屋方式、产权登记等关键环节达成一致观点之后，方可签订最少一式三份的房屋买卖合同；接着，买卖双方需向房地产交易管理机构共同提交申请，接受相关审查。 在向该机构提交申请并获得批准之后，管理部门会核实相关证件，鉴定产权，对于符合上市标准的房屋准予办理过户手续；反之，如果房屋存在无产权或者权利部分没有得到其他产权分享者明确表态的情形，则该申请将被驳回，而该类房屋也将无法进行上市交易。 在此基础上，房地产交易管理机构将进一步按照交易房屋的产权状况和买方的购买意向，按照行政机关预先设置好的权限进行逐层上报审核，直至符合审批条件；此后，交易双方才可以办理立契手续。 现阶段，北京已经废止了交易过程中使用的房地产售卖契约，该繁琐程序也为大众俗称的“白契”。 按照房屋类型不同，税费构造也会有所不同。 例如，房改房、危改回迁房、经济实用房以及普通商品住宅的税费结构就有着明显差异。 在缴纳相关税费之前，应当先确定交易房屋的性质； 最后，也是最为重要的一环，双方应当向发证机构提交完整的交易文件，同时买方还需凭借领取房屋所有权证的通知单向发证机构申领新的产权凭证；对有意向进行贷款的买受方而言，在与卖方签署完房屋买卖合同后，买卖双方需要携手前往贷款银行办理相关手续，银行会对买方的信用状况进行核查，同时对双方计划交易的房屋进行评估，根据结果确定买方的贷款额度。 待双方完成产权登记变更并取得房屋所有权证后，银行会一次性把贷款发放给买方； 此外，当买方领取房屋所有权证、支付所有款项且卖方交付房屋之际，所有的物业费用也都必须结清，以确保整个二手房屋买卖合同的顺利执行。 在此过程中，如果出现任何问题，买卖双方都应该及时沟通协商，妥善处理。 法律依据： 《民法典》 第八条 民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。法律咨询顾问
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二手房增值税新政策是什么[律师回复] 解析： 鉴于二手房交易的税收政策有了新的调整，现对相关内容进行说明如下： 此项政策规定卖方应承担增值税，特别值得关注的是，持有房产证满两年可以获得免缴优惠，然而在房产证低于两年期间，则需要按照交易总额的百分之五全额纳税； 至于个人所得税方面，如果房产证在五年内或已超过五年但并非唯一房产，那么将依交易额与原值的差额部分的百分之二十征收；反观买方，需实施契税缴纳，对于90平米以内的首次购房者或是第二次购买的消费者们，税率统一为总交易额的百分之一；而对于首套购买面积大于等于90平方米的消费者来说，税率则提高到总交易额的百分之1.5；若购买房产为第二套，税率则为总交易额的百分之二。 法律依据： 《中华人民共和国契税法》第三条 规定为百分之三至百分之五。 契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率范围内提出，报人民政府常务委员会由同级代表大会决定，报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 省、自治区、直辖市可以按照前款规定的程序，对不同单位、不同地区、不同类型的房屋产权转让确定差别税率。法律咨询顾问
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买新房好还是二手房好[律师回复] 解析： 在新房与二手房的选择上，并无绝对的优劣之分。 若购买者欲早日入住且不愿耗费时间进行装修，那么购置二手房无疑更为经济实惠。 然而，我们必须指出的是，新房与二手房的税费类型和交易模式存在显著的差别。 在购买新房的过程中，您需支付契税以及城市维护建设税等相关费用。 而在购买二手房时，除了必须支付契税以外，还需承担营业税和个人所得税等额外税务。 此外，在交易流程上，两类物业亦略显差异。 新房通常采取自主交易的方式完成，而二手房则倾向于结合自主交易与委托交易两种途径来实现。 首先，让我们探讨一下它们在交易风险和流程上的差别。 购房交易所涉及到的风险主要集中在以下两个层面： 其一，房屋质量与配套设施方面的风险；其二，产权归属方面的风险。 相较之下，新房和二手房对于上述风险的关注程度有所不同。 对于新房来说，在购入期间可能正处于装修施工阶段的住宅，消费者对该项资产的了解仅仅限于沙盘展示、产品资料以及销售人员的讲解，对真实情况可能缺乏深入认识，因此容易面临房屋质量和配套设施等方面的风险。 值得一提的是，由于购买新房的行为主体为开发商，且属于首次交易，因此在产权风险方面相对较低。 相较于新房，二手房由于消费者可以直接观察到房产实体，故对于房屋的布局、品质、交通条件、周围环境以及各类生活设施均有直观的经验和判断，在房屋品质与配套设备方面并无太大隐患，但在产权方面的潜在风险却远高于新房。 网路之上常能看到有些夫妻中有一方擅自处理婚姻关系存续期间的共同财产，或者共有人未征得其他共有人的法定许可便擅自处分共有财产等情况。 为了避免潜在的法律纠纷，购买并过户二手房前务必对此类事宜有所了解和确认。 关于签约环节的繁简程度，新房往往有较多流程由开发商代为履行，故显得简便易行，反之，二手房条约的签订则须由买卖双方共同协作为之，显得颇为繁琐。 其次，我们再从性价比角度来看待新房与二手房之间的异同。 新房的定价主要由开发商根据土地的取得成本、工程建造费用、居住环境以及未来升值潜力等诸多因素予以综合考虑后设定。 这类商铺的售价往往含有较大的浮动空间，并且开发商大多不会轻易接受降价出售此类房产，购买者在选择及决定是否出手时所享有的回旋余地明显较小。 至于二手房的售价，则主要由中介机构和房主自主确定，考量因素包括房屋品质、现有配套设施、周边新房售价以及一些个体心境波动等情况。 与新房相比，二手房的价位普遍低于前者，且具备更大的价格下调或变动空间。 法律依据： 《不动产登记暂行条例》第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。法律咨询顾问
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购买二手房提取公积金需要什么材料[律师回复] 解析： 在进行公积金提取业务时，以下信息和文件将被要求提交： 首先是房屋所有权证（原件与复印件）； 其次是已经缴纳契税的凭证（也是原件及复印件）； 然后是参与公积金提取业务的个人的有效身份证明文件（原件及复印件）； 接下来是参与提取的个人所拥有的银行储蓄账户号码； 最后，如果办理业务的当事人的配偶也需要缴纳相关费用的话，除上述提到的文件外，还需额外提供用于证明夫妻人身关系的文件（也是原件及复印件）以及主购房人曾经办理过的公积金提取记录单的复印件。 法律依据： 《住房公积金管理条例》第二十五条 职工提取住房公积金账户内的存储余额的，所在单位应当予以核实，并出具提取证明。职工应当持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。法律咨询顾问
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2024住房贷款利率是多少？目前人行公布贷款基准年利率：0-6个月（含6个月），年利率：4.35%；6个月-1年（含1年），年利率：4.35%；1-3年（含3年），年利率：4.75%；3-5年（含5年），年利率：4.75%；5-30年，年利率：4.90%；贷款利率需要结合您申请的业务品种、信用状况、担保方式等因素进行定价。10w+浏览 2024-05-22
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对于廉租房可以住多久时间？对于廉租房可以住多久时间在法律上并没有明确规定，一般情况下只有符合廉租房的使用条件，就可以一直租住下去，但如果后期发现不满足条件的，那么廉租房管理部门应当根据规定的程序来进行清理。1.5w浏览 2024-05-22
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北京住房公积金比例是多少？北京住房公积金比例由5%到12%不等，最高缴纳比例是12%，单位和职工个人共同承担。北京市所有企业都必须给入职员工缴纳社会保险和住房公积金，缴纳基数参考职工的平均月工资，最高缴纳基数是月工资的3倍。2.9w浏览 2024-05-22
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