房产纠纷 法律问答
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买二手房打协议流程是怎样的[律师回复] 解析： 针对本问题，我给出以下几点建议： 首先，买卖双方应建立有效的信息交流管道，以便于买方全面掌握房屋现有状态以及产权归属状况； 其次，卖方需要提供各种合法证件，如房屋所有权证书、身份证明文件及其余相关证件；随后，若卖方所供房屋符合法律规定并且可以进入市场进行交易，买方即可支付购房定金（尽管支付定金不是必须的步骤）；在发生以上步骤后，买卖双方便可签署房屋买卖合同（亦可称之为房屋买卖协议）。 双方经过协商，对于房屋具体方位、产权详细状况、成交价格、交屋日期、交屋方式、产权登记等关键环节达成一致观点之后，方可签订最少一式三份的房屋买卖合同；接着，买卖双方需向房地产交易管理机构共同提交申请，接受相关审查。 在向该机构提交申请并获得批准之后，管理部门会核实相关证件，鉴定产权，对于符合上市标准的房屋准予办理过户手续；反之，如果房屋存在无产权或者权利部分没有得到其他产权分享者明确表态的情形，则该申请将被驳回，而该类房屋也将无法进行上市交易。 在此基础上，房地产交易管理机构将进一步按照交易房屋的产权状况和买方的购买意向，按照行政机关预先设置好的权限进行逐层上报审核，直至符合审批条件；此后，交易双方才可以办理立契手续。 现阶段，北京已经废止了交易过程中使用的房地产售卖契约，该繁琐程序也为大众俗称的“白契”。 按照房屋类型不同，税费构造也会有所不同。 例如，房改房、危改回迁房、经济实用房以及普通商品住宅的税费结构就有着明显差异。 在缴纳相关税费之前，应当先确定交易房屋的性质； 最后，也是最为重要的一环，双方应当向发证机构提交完整的交易文件，同时买方还需凭借领取房屋所有权证的通知单向发证机构申领新的产权凭证；对有意向进行贷款的买受方而言，在与卖方签署完房屋买卖合同后，买卖双方需要携手前往贷款银行办理相关手续，银行会对买方的信用状况进行核查，同时对双方计划交易的房屋进行评估，根据结果确定买方的贷款额度。 待双方完成产权登记变更并取得房屋所有权证后，银行会一次性把贷款发放给买方； 此外，当买方领取房屋所有权证、支付所有款项且卖方交付房屋之际，所有的物业费用也都必须结清，以确保整个二手房屋买卖合同的顺利执行。 在此过程中，如果出现任何问题，买卖双方都应该及时沟通协商，妥善处理。 法律依据： 《民法典》 第八条 民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。法律咨询顾问
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二手房增值税新政策是什么[律师回复] 解析： 鉴于二手房交易的税收政策有了新的调整，现对相关内容进行说明如下： 此项政策规定卖方应承担增值税，特别值得关注的是，持有房产证满两年可以获得免缴优惠，然而在房产证低于两年期间，则需要按照交易总额的百分之五全额纳税； 至于个人所得税方面，如果房产证在五年内或已超过五年但并非唯一房产，那么将依交易额与原值的差额部分的百分之二十征收；反观买方，需实施契税缴纳，对于90平米以内的首次购房者或是第二次购买的消费者们，税率统一为总交易额的百分之一；而对于首套购买面积大于等于90平方米的消费者来说，税率则提高到总交易额的百分之1.5；若购买房产为第二套，税率则为总交易额的百分之二。 法律依据： 《中华人民共和国契税法》第三条 规定为百分之三至百分之五。 契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率范围内提出，报人民政府常务委员会由同级代表大会决定，报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 省、自治区、直辖市可以按照前款规定的程序，对不同单位、不同地区、不同类型的房屋产权转让确定差别税率。法律咨询顾问
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买新房好还是二手房好[律师回复] 在探讨新房与二手房的优劣对比这个话题时，我们首先要明确一个观念，即并不能简单地断言究竟哪一种房产类型更为经济实惠。如果消费者希望尽快拥有自己的住宅，同时又希望避免复杂的装修工程，那么选择购买二手房无疑是个明智之选。新房与二手房，它们所涉及到的税费种类以及交易方式是截然不同的。购买新房时，您需要承担缴纳契税以及城市维护建设税等相关费用； 然而，当您选择购买二手房时，除了需支付契税外，还须缴纳营业税以及个人所得税等额外税费。 此外，在交易方式方面，新房往往采取自行交易为主的模式，而二手房则更多地采取自行交易与委托交易相结合的方式。 关于购买房产的风险和程序问题，我们可以从两个重要角度予以分析。首先是房屋本身的风险，包括房屋质量及配套设施等方面的风险，以及产权归属方面的风险。在这两类风险之中，新房与二手房各自的风险重心是有所偏重的。对于新房而言，由于其在交付前通常仍处在最后的装修施工阶段，消费者对房屋的了解主要基于沙盘展示、资料介绍以及销售人员的解说，因此很可能对房屋具体使用状态的认知程度不够充分，从而面临房屋质量以及配套设施方面的风险。而在产权风险上，由于消费者所购买的房产为开发商所持有的全新项目，属于首次交易，因此这种风险相对较低。相反，二手房作为实物资产，购买者可直接观察到其外观设计、结构质量、交通条件、自然环境以及周边生活设施等诸多细节，因此在房屋质量及其配套设施方面通常不会存在太大的问题。但是，由于产权归属问题较为繁杂，比如常遇到夫妻一方私自处理夫妻共同财产、共有人未征得其他共有人同意便处分共有财产等情形，因此在购买二手房之前，对这类问题必须进行详细了解并妥善考虑。 其次是签约程序的差异问题。购买新房的流程相对简单，因为许多手续皆可由开发商代为办理；相比之下，购买二手房的过程则需要买卖双方共同参与其中，因此程序略显繁琐。关于新房和二手房的性价比衡量，我们同样可以从多个维度展开讨论。新房的价格体系主要由开发商自主制定，主要参考因素包括地块取得成本、建造成本、居住环境以及项目所在地段未来升值潜力等多方面。由于该模式下的房价通常含有相当大的水分，而且开发商通常不愿意轻易降低售卖价格，使得消费者在谈判时的回旋余地受到限制。谈到二手房，其售价主要受市场供需关系影响，由中介公司或业主根据房屋质量、已有配套设施、邻近新房售价以及个别心理因素等因素综合协商确定，具有更高的性价比，并且在价格下降方面有更大的弹性。房产纠纷律师...
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