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1.农村拆危翻建，不超出原宅基地面积，2.修建两层加梯步间气棚算不算三层面积，3.二楼顶平面面积多少才能算三层，4.以上三点都合法内是否能办理房产使用证[律师回复] ### **1. 农村拆危翻建，不超出原宅基地面积是否合法？** - **合法条件**： 根据《土地管理法》第六十二条和《城乡规划法》第四十一条，农村危房翻建需满足以下条件： - 需经村委会、乡镇政府审批，取得《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。 - 需提供危房鉴定报告（如结构严重损坏等），证明属于“拆危”范畴。 - 不得超出原宅基地四至范围和面积，且符合“一户一宅”原则。 - **风险提示**： 即使面积不超，若未经审批擅自翻建，仍可能被认定为违建，面临拆除风险。 --- ### **2. 修建两层加梯步间、气棚是否算第三层面积？** - **梯步间（楼梯间）**： 若高度超过2.2米且结构独立，通常按自然层计算（即算作第三层）；若为坡屋顶下的空间且高度不足，可能按一半面积计入（如1.5米~2.2米）。 - **气棚（如坡屋顶阁楼）**： 按《建筑面积计算规范》（GB/T 50353），坡屋顶净高超2.1米部分计算全面积，1.2~2.1米按半面积，低于1.2米不计。 - **是否算第三层**： 若梯步间或气棚实际形成完整使用空间（如卧室、客厅），可能被认定为第三层，需符合当地层数限制（如南方部分地区限3层）。 --- ### **3. 二楼顶平面面积多少才能算三层？** - **层高标准**： 顶楼空间若层高≥2.2米且形成可利用房间，通常视为第三层。 - **面积比例**： 部分地区规定，若顶层面积超过下层投影面积的50%且层高达标，则按第三层计算。 - **地方差异**： 例如，浙江省规定农房檐口高度≤10米（约3层），具体需咨询当地自然资源局。 --- ### **4. 符合上述条件能否办理房产证（不动产权证）？** - **办理条件**： - 取得《乡村建设规划许可证》《宅基地批准书》《竣工验收证明》等文件。 - 房屋通过安全验收（如四邻无争议、符合消防要求）。 - 层数、面积、用途完全合法，无超占或违建部分。 - **流程**： 向乡镇政府提交材料→审核通过后→县级不动产登记机构核发证书。 - **例外情况**： 若梯步间、气棚被认定为“超层超面积”，即使未超原宅基地，也可能无法办证。岑克强律师
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