房产纠纷 法律问答
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租房未到期违约赔偿如何计算[律师回复] 法律分析： （1）租房未到期违约赔偿，有约定从约定。若租赁合同明确规定了违约赔偿具体数额或计算方法，像按剩余租期租金一定比值算，那就按照约定来执行。 （2）若无约定，则按实际损失确定赔偿金额。实际损失涵盖直接损失与可得利益损失，直接损失例如房东重新招租的中介费，可得利益损失比如房东剩余租期应得的租金收益。 （3）受损方有防止损失扩大的义务，若未采取合理措施导致损失扩大，扩大部分不能让违约方赔偿。 （4）协商赔偿无果，受损方可通过诉讼等法律途径解决，由法院依具体情形判定违约赔偿数额。 提醒： 签订租赁合同时明确违约赔偿条款；发生违约时注意保留损失证据。律图山南
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业主损坏小区公共设施要承担什么责任[律师回复] （一）对于小区公共设施被业主损坏的情况，首先应及时通知物业，物业要对损坏情况进行详细记录和拍照留存证据。 （二）与损坏公共设施的业主沟通，明确告知其行为违反了对公共设施合理使用与保护的义务，要求其承担恢复原状或赔偿损失的责任。 （三）若业主拒绝承担责任，可通过业主委员会协商解决，协商不成的，可考虑走法律途径维护全体业主权益。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百八十六条业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。律图林芝
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非法转租合同效力怎么认定[律师回复] 1.非法转租是承租人未经出租人同意将租赁物转租给第三人的行为。一般情况下，出租人有权解除与承租人的租赁合同，但如果出租人知道或应当知道转租情况，却在六个月内未提异议，则视为同意转租。 2.承租人与次承租人的转租合同通常有效，合同效力主要看双方是否有相应民事行为能力、意思表示是否真实以及是否违反法律法规强制性规定和公序良俗，未经出租人同意不必然使转租合同无效。 3.若因非法转租导致原租赁合同解除，次承租人无法继续使用租赁物，其损失可向承租人索赔。 建议：承租人转租前应取得出租人的书面同意；出租人发现转租情况，若不同意应及时在六个月内提出异议；次承租人在签订转租合同前，可要求查看承租人的租赁协议及出租人的同意转租证明，以降低风险。律图阿里
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用孩子名义买房有什么法律风险[律师回复] 法律分析： （1）未成年阶段，父母虽为监护人，但对孩子名下房产的处置权受到严格限制。只有出于孩子重大利益考量，才可进行处分行为，非此目的的擅自操作会面临法律否定。 （2）孩子成年后，便拥有对房产完整的独立处分权。此时父母无法再以任何理由干涉其对房产的处置决定。 （3）财富传承方面，孩子的债务纠纷和婚姻变动，会使房产卷入复杂法律关系。房产可能因债务被执行，或在离婚时作为共同财产被分割。 （4）购房政策上，孩子名下已有房产，后面购房时将丧失首套房优惠政策资格，在限购地区还可能失去购房机会。 提醒： 以孩子名义买房前要充分考虑各种法律风险，谨慎决策，有疑问建议咨询法律专业人士。律图日喀则
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毁约中介费能要回来吗[律师回复] 毁约情况下能否要回中介费需分情况而定。若因中介过错导致交易毁约，像隐瞒重要信息、提供虚假情况等，依据民法典，中介应退还中介费，若给委托人造成损失还需赔偿。 若因委托人自身原因毁约，且中介已促成合同成立，一般中介有权收取报酬，中介费较难要回。但如果合同有特殊约定，比如毁约时可退还部分中介费，则按约定处理。 若毁约是因不可抗力等不可归责于双方的原因，中介费退还问题可先由双方协商，协商不成可诉至法院，由法院判定。 建议如下：一是在与中介签订合同时，明确约定毁约情况下中介费的退还条件和比值。二是交易过程中，双方都要注意保留相关证据，以便在出现纠纷时维护自身权益。律图那曲
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