债权债务 法律问答
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吴中律师
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北京市中闻律师事务所/合伙人
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21年10月借款人逾期没能还我借款，随后我起诉至县经侦大队，经侦大队强制借款人的楼房以债抵押给我房子，我实际居住5年，之前13年借款人在信用社以此房抵押贷款，但是至今信用社没有起诉借款人，后来17年借款人又在邯郸银行有给别人以此房担保贷款，我对于借款人在银行担保贷款好不知情，19年起诉至法院判决查封此房，26年恢复执行，我随即提出异议，银行和我都没有去不动产中心办理抵押登记，请问谁有优先权，我已居住5年，银行有权拍卖吗？邯郸银行在有信用社抵押贷款的情况下并且此房的价值还不够信用社的贷款债务的前提下，可以再次贷款给借款人吗？综上所述，我有权要求借款人把房子过户到我的名下？[律师回复] 首先，关于优先权的问题，根据《民法典》的规定，抵押权的设立以登记为生效要件，未登记的抵押权不具有优先受偿权。你虽然实际居住了5年，但未办理抵押登记，因此在法律上不具有优先权。银行在不知情的情况下，若借款人以同一房产再次抵押，银行的抵押权同样需要通过登记来确定优先权。如果信用社的抵押权已登记，那么信用社在法律上具有优先受偿权。至于你要求借款人将房子过户到你名下的问题，由于你未办理抵押登记，且存在信用社的抵押权，你目前无法直接要求过户。建议你尽快与借款人协商，要求其履行还款义务或通过合法途径解决抵押问题。同时，你可以向法院申请执行异议，维护自己的合法权益。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。吴亮律师
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