宋X与饶XX、李XX租赁合同纠纷一审民事判决书

原告宋X，男，汉族，遵义市人。

委托代理人汪伦，贵州XX律师。

被告饶XX，男，汉族，遵义市人。

被告李XX，女，汉族，遵义市人。

委托代理人饶X，贵州XX律师。

委托代理人范XX，贵州XX实习律师。

第三人遵义华南物业管理有限责任公司，住所地遵义市沙河XX。

法定代表人甘XX，董事长。

委托代理人何XX，男，汉族，重庆市人。

第三人遵义市红花岗区长征镇河北井村民组资产管理委员会，住所地沙河XX转盘处。

委托代理人李XX，男，汉族，遵义市人。

第三人遵义市华南房地产开发有限公司，住所地遵义市红花岗区海尔大道华南XX。

原告宋X与被告饶XX、李XX，第三人遵义华南物业管理有限责任公司（以下简称物管公司）、第三人遵义市红花岗区长征镇河北井村民组资产管理委员会、第三人遵义市华南房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理。依法由审判员黄XX适用简易程序公开开庭进行审理。原告宋X的委托代理人汪伦，被告饶XX及其委托代理人饶X、范XX、第三人遵义华南物业管理有限责任公司的委托代理人何XX、第三人遵义市红花岗区长征镇河北井村民组资产管理委员会委托代理人李XX到庭参加诉讼，第三人遵义市华南房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告饶XX与被告李XX系夫妻。2013年7月24日被告将其租赁的遵义市红花岗区沙河XX华南XX一层xx号营业房转租给原告使用，收取原告转让费60000元。支付费用后，原告要求被告引荐到物管公司签订出租合同，但是被告不予协助，口头承诺待期满后再到公司续签，房租不会再涨。后原告开始装修经营发廊生意，共花去材料人工费90000余元。同时，向被告饶XX交纳了2个多月的房租（20000元左右）和2000元的保证金。2014年4月10日被告的合同期满后，XX公司却一直拒绝与原告签订租赁合同，被告也不予以配合。为保护原告合法利益，故诉至法院，要求：1、被告返还原告营业房转让费60000元；2、补偿原告装修损失费90000元；3、依法撤消原、被告租赁行为中关于转让费60000元的约定；4、本案诉讼费用由被告承担。

被告李XX、饶XX辩称，原告与被告口头上达成营业房转租协议，转租时间为2013年7月至2014年4月，转租费为60000元，转租费包含了我替原告交纳房租（2013年7月24日至2013年10月9日）、向物管公司交纳的管理费2000元以及我们对该营业房的装饰装修款。原告与我们虽然只是口头协议，但是合法有效的，被告也曾将原告带到物管公司。在转租过程中被告未承诺原告可以装修，被告与物管公司的租赁时间仅剩几个月，不可能告知原告可以装修，原告应自行承担该费用。

第三人遵义华南物业管理有限责任公司辩称，遵义市红花岗区沙河XX华南XX一层xx号营业房的所有权人系第三人遵义市长征镇河北井村民组资产管理委员会下辖的遵义市红花岗区长征镇河北井社区居委会，由其以委托代租的形式委托第三人遵义市华南房开有限公司对外租赁，委托期限为2012年元月至2013年12月31日止。遵义市华南房开有限公司在与第三人遵义市长征镇河北井村民组资产管理委员会签订整体代租代收委托租赁合同后，遵义市华南房开有限公司又委托我公司在此期间对华南XX一层、二层商场对外租赁。原、被告之间签订的租赁合同与我公司无关，我公司并不知晓他们的转租行为。我公司为适格的出租人，原、被告二人曾到我公司谈过转租事宜，因与被告签订的租赁合同中已明确要求被告不得转租，故我公司对他们的转租行为不予许可。

第三人遵义市长征镇河北井村民组资产管理委员会辩称，我是该争议房屋的所有权人，是我们与第三人遵义市华南房地产开发有限公司联建所得。我们以委托代租的形式委托遵义市华南房开公司对外租赁，委托期限为2012年元月至2013年12月31日止。至于原、被告的之间的纠纷我不清楚。

第三人遵义市华南房地产开发有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

经审理查明，遵义市红花岗区沙河XX华南XX一层xx号营业房的所有权人系第三人遵义市长征镇河北井村民组资产管理委员会下辖的遵义市红花岗区长征镇河北井社区居委会，由其以委托代租的形式委托遵义市华南房开有限公司对外租赁，委托期限为2012年元月至2013年12月31日止。遵义市华南房开有限公司在与第三人遵义市长征镇河北井村民组资产管理委员会签订整体代租代收委托租赁合同后，遵义市华南房开有限公司又委托物管公司在此期间对华南XX一层、二层商场对外租赁。

2013年4月10日被告饶XX（与被告李XX系夫妻关系）与XX公司签订了《营业房租赁合同》，由XX公司将位于遵义市红花岗区沙河XX华南XX一层xx号营业房出租给被告饶XX，租赁期间为2013年4月10日至2014年4月9日，租金为每月3900元／月，被告在签订合同后向XX公司交纳了半年租金23400元和2000元保证金，并交纳了2013年4月至7月的水电费用；2013年7月24日被告饶XX将营业房转租给原告使用，收取原告转让费60000元；2013年10月10日至2014年4月9日的房屋租金和营业房的水电费均是由原告以被告的名义交给了第三人遵义华南物业管理有限责任公司。2014年4月28日第三人遵义华南物业管理有限责任公司向被告饶XX下达了营业房月租上调通知；2014年6月6日，原告与第三人遵义华南物业管理有限责任公司因租赁房发生纠纷。

以上事实有原、被告陈述，第三人陈述，《营业房租赁合同》，收条，接处警登记表，通知，委托书，《华南XX一、二层商场整体代租代收委托租赁合同》、《联合开发建房合同》、《房屋产权分割协议》、证人证言等证据佐证，经庭审质证，足以认定。

本院认为，2013年4月10日第三人遵义华南物业管理有限责任公司与被告饶XX、李XX签订《营业房租赁合同》，不违反法律的规定，合法有效。双方在合同中第五条载明“甲乙双方的权利义务：5、乙方在经营期间无权转让、转租营业房”、第六条“乙方有下列情形之一的，甲方有权中止合同，且不退还租赁费及保证金：1、乙方未征得甲方书面同意，擅自将营业房转让、转租给第三人，擅自改变营业房的用途及房屋结构的”。2013年7月24日被告饶XX、李XX与原告宋X在口头上达成了营业房转让协议，将营业房转让给原告，由原告支付被告营业房转让费60000元。该转让未得到第三人遵义华南物业管理有限责任公司的许可，也未曾得到XX公司的追认，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告与被告之间的口头转租合同为无效合同。原告在与被告达成转租协议时，应当了解房屋的权属及被告有无转让权，原告仅凭被告口头承诺其享有转让权，因轻信而疏忽了解，原告对造成合同无效存在一定的过错，因此应承担一定的责任。被告明知自己无转让权而进行转租，并收取转让费，其主观过错较大，应承担主要过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告要求被告返还转让费的请求予以支持。原告在庭审中陈述交给被告转让费60000元后，另行再向被告交纳了2个多月的房租和2000元的保证金，被告不予认可，原告也未提供证据加以佐证，对此本院不予采信。被告辩称因装饰装修该营业房花费近50000元，因无证据佐证，对此，本院不予采信。被告在转让营业房时已实际向XX公司交纳了半年的租金23400元和2000元保证金，故在转让费中扣除原告实际租用营业房3个月零17天的房租13838.71元以及保证金2000元，余44161.29元，酌定由被告返还80%即35329.03元为宜，原告自行承担20%即8832.26元的损失；原告要求被告补偿装修损失费90000元，因无相关证据予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对此本院不予支持。第三人遵义市华南房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系对其享有权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席审判。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告宋X与被告饶XX、李XX于2013年7月24日口头达成的关于遵义市红花岗区沙河XX华南XX一层xx号营业房转租协议无效；

二、被告饶XX、李XX于本判决生效后十日返还原告转让费等35329.03元，其余损失由原告宋X自行承担；

三、驳回原告宋X的其它诉讼请求。

案件受理费1650元，原告宋X承担600元，由被告饶XX、李XX承担1050元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，应在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内交纳上诉费用，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。

审判员　　黄XX

书记员　　刁XX