张XX与宋XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）张XX，男，1942年10月1日出生。

委托代理人刘XX，北京市XX律师。

被告（反诉原告）宋XX，女，1968年5月14日出生。

委托代理人刘志刚，北京XX律师。

委托代理人闫X，北京市XX律师。

原告（反诉被告）张XX与被告（反诉原告）宋XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马贞翠独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张XX委托代理人刘XX，被告（反诉原告）宋XX委托代理人刘志刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告（反诉被告）张XX诉称：2011年12月24日，我与被告宋XX签订《房屋租赁合同》，租期共计36个月，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。合同约定，如果一方自行解约，要赔偿另一方一个月的房屋租金作为赔偿金。2013年10月初，被告宋XX突然告知要求提前解除《房屋租赁合同》，我于2013年11月27日将租赁房屋腾空，并通知被告宋XX办理房屋接收手续。2013年11月29日，我将房屋交给被告宋XX，但其拒绝支付赔偿金。现双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，我亦将房屋腾空，被告却拒绝退还押金、租金，赔偿违约金。故我诉至法院，请求法院依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2013年11月29日解除，并且返还我2013年12月的租金2800元，及押金1000元，同时支付违约金2800元。

被告（反诉原告）宋XX辩称：我不同意原告的诉讼请求。我认为双方的合同于2013年12月25日解除，合同解除的原因是由于原告违约所致，由于原告一直未交还钥匙，因此我不同意退还租金，押金亦应当抵扣损失，由于我没有违约行为，故不同意支付原告张XX主张的违约金。

被告（反诉原告）宋XX反诉称：我于2013年12月下旬得知原告张XX诉至法院要求解除合同，2013年12月25日在调解时，原告明确告知将不履行合同，他的行为已经违反合同约定，因此他应当赔偿我的损失。我请求法院依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2013年12月25日解除，同时支付违约金2800元，并由原告张XX赔偿给我造成的损失，自2014年1月1日起至实际交付钥匙之日止，每日按93元计算。

原告（反诉被告）张XX对反诉辩称：我不同意被告宋XX的反诉请求，双方之间的合同已经于2013年11月29日解除，12月25日是法院组织的庭前调解，当时我们已经起诉了，我方并无违约行为，不同意向其赔偿损失。

经审理查明：2011年12月24日，原告张XX与被告宋XX签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：被告宋XX将位于北京市丰台区XX房屋（下称201号房屋），出租给原告张XX。房屋租赁期共计36个月，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。201号房屋每月租金2800元，押金1000元。付款方式为年付，原告张XX应于合同生效之日向被告宋XX支付押金及一年房屋租金共计34600元。租金到期前一个月支付下一年的租金。双方在合同期间，不得擅自解约，如有特殊情况，应提前一个月通知另一方，自行解约一方要赔偿另一方一个月的房屋租金为赔偿金。合同还对其他相关内容进行了约定。

签订合同当日，原告张XX向被告宋XX支付了一年租金及押金共计34600元，2012年11月15日，原告张XX向被告宋XX支付了2013年的全年房租33600元及有线电视费216元。2013年10月，被告宋XX称家人需要用房，不能再将201号房屋出租给原告张XX，通知其12月份另找其他住处。2013年11月27日，原告张XX致电被告宋XX，告知201号房屋已经腾空，双方约定于2013年11月29日共同办理收房交接手续。2013年11月29日，原告张XX将201号房屋腾空，与被告宋XX共同办理收房交接手续，二人核对了水、电、燃气等费用，被告宋XX同意退还房屋押金及剩下的费用。原告张XX提出被告宋XX应当依照合同约定支付违约金，被告宋XX拒绝支付违约金。双方因此发生纠纷，原告张XX搬离201号房屋，被告宋XX并未收取201号房屋的钥匙。2013年12月4日，原告张XX诉至本院，2013年12月25日，原、被告双方在本院进行了庭前调解，未达成一致意见。在本案诉讼过程中，原告张XX已将201号房屋的4枚钥匙通过法院交付给被告宋XX。

上述事实有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、转账凭条、录音光盘等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告张XX与被告宋XX签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告张XX依照合同的约定如期支付了房屋租金、押金及其他相关费用，履行了自己的义务。根据合同的约定，房屋的租赁期限为36个月，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。2013年10月，被告宋XX在合同尚未到期时，向原告张XX提出了解除合同的要求，本院认为该行为应属违约行为。2013年11月29日，原、被告双方约定共同办理收房交接手续，双方在该日已对解除合同达成了一致的意思表示，本院认为双方之间的《房屋租赁合同》在2013年11月29日即为解除，故本院对原告张XX要求确认《房屋租赁合同》在2013年11月29日解除的诉讼请求予以支持。被告宋XX主张法院进行庭前调解的2013年12月25日为《房屋租赁合同》的解除日期，没有事实及法律依据，本院不予支持。

原、被告双方在《房屋租赁合同》中关于提前解约有明确约定，自行解约一方应当赔偿另一方一个月的房屋租金为赔偿金，因此原告张XX有权依照合同约定向被告宋XX主张该违约金。2013年11月29日，原、被告双方办理收房交接手续时，双方对水、电、燃气费用等进行了确认，被告宋XX同意退还押金及剩余费用，但拒绝支付该违约金，同时被告宋XX并未收取201号房屋的钥匙。在收房过程中，原告张XX要求被告宋XX支付违约金的主张并无不当，收房无法完成系由被告宋XX的行为所导致，此后发生的后果亦应由被告宋XX个人承担，被告宋XX无权向原告张XX收取2013年11月29日后201号房屋的租金，故对被告宋XX要求原告张XX自2014年1月1日起赔偿房屋占有损失的诉讼请求，本院不予支持。原告张XX已经交纳201号房屋的租金至2013年12月31日，又于2013年11月29日搬离了201号房屋，故原告张XX有权要求被告宋XX退还2013年12月的房屋租金，关于原告张XX要求被告宋XX退还2013年12月房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。

房屋交接时，双方对水、电、燃气费用已经确认，被告宋XX亦未提供证据证明房屋存在需要扣除押金的情形，故对原告张XX要求返还押金的诉讼请求，本院亦予以支持。本案中，提出提前解除合同的违约方为被告宋XX，故对原告张XX要求被告宋XX支付一个月租金作为违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告宋XX作为违约方，无权要求原告张XX支付违约金，对被告宋XX要求原告张XX支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）张XX与被告（反诉原告）宋XX签订的《房屋租赁合同》于二〇一三年十一月二十九日解除。

二、被告（反诉原告）宋XX于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）张XX二〇一三年十二月的房屋租金二千八百元。

三、被告（反诉原告）宋XX于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）张XX房屋押金一千元。

四、被告（反诉原告）宋XX于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）张XX违约金二千八百元。

五、驳回被告（反诉原告）宋XX的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）宋XX负担（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉费二十八元，由被告（反诉原告）宋XX负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　马贞翠

书　记　员　　熊XX