李XX与黄X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告李XX。

委托代理人吴丹，上海市XX律师。

被告黄X。

委托代理人陆军，上海XX律师。

委托代理人程X，上海XX律师。

第三人上海XX公司。

法定代表人吴X。

委托代理人王X。

原告李XX诉被告黄X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告李XX的委托代理人吴丹，被告黄X的委托代理人程X到庭参加诉讼。后本院依法追加第三人上海XX公司参加诉讼，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告李XX的委托代理人吴丹，被告黄X的委托代理人陆军，第三人上海XX公司的委托代理人王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李XX诉称，2013年9月10日，原、被告签订房屋租赁协议，协议约定：原告将位于上海市浦东新区东方XXXXX号一间门面出租给被告经营早点，租期为2013年9月10日起至2016年9月9日止。每年租金人民币（以下币种相同）15.60万元，先付后用，每次三个月一付3.90万元，每次付租金提前15天付清，被告如逾期交付，15日内以日息千分之一，超过15日，按日息千分之五计算滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦按约支付租金至2014年11月9日。自2014年11月10日起至2015年5月9日止的六个月租金计78，000元，被告并未按约付清。经原告多次催讨，被告仍拒绝支付并拖欠至今。为此，原告起诉来院，要求：1、判令被告支付原告自2014年11月10日起至2015年5月9日止的租金78，000元；2、判令被告支付原告滞纳金23，010元；3、本案诉讼费由被告负担。

被告黄X辩称，2014年9月，与原告签订租赁合同的上家第三人上海XX公司通知原、被告，因为公司要被转让，故与原、被告协商一致，被告在原告处还有相当于两个月租金的押金用来抵扣最后两个月的租金，从2015年1月1日开始被告就直接向第三人上海XX公司支付租金。之后，原告也再没有与被告提出过支付租金的事宜直至本次诉讼。因原告与第三人的租赁合同已经解除，故被告不存在拖欠原告租金的情况。且合同约定的滞纳金计算标准过高，要求法院予以调整。

第三人上海XX公司述称，第三人与其上家的租赁期限是到2016年9月30日，但当时应原告的要求与原告所签订的租赁协议中约定的租赁期限截止到2018年3月31日。2014年9月，第三人与原告协商房屋租赁关系的转让事宜，原告同意其与第三人的租赁合同至2014年年底结束，从2015年1月开始原告与第三人之间就不存在租赁关系。但之后原告考虑后觉得不划算，就一直没有来办理交接手续。

经审理查明，2013年4月1日，原告李XX（乙方）与第三人上海XX公司（甲方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方将上海市东方XXXXX号分开一间门面租赁给乙方经营超市店，租赁期限为2013年4月1日起至2018年3月31日止。房屋租金为每年15万元，每次半年一付。

2013年7月18日，第三人上海XX公司向原告出具了一份同意转租给第三方的文字说明。

2013年9月10日，原告李XX（甲方）与被告黄X（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方将上海市东方XXXXX号分开一间门面租赁给乙方经营早点店，租赁期限为2013年9月10日起至2016年9月9日止。房屋租金为每年15.60万元，每次三个月一付为3.90万元。每次付租金提前15天付清。乙方如逾期交付，15日以内按日息千分之一，超过15日，按日息千分之五计收滞纳金。滞纳金超一个月，甲方有权收回房屋，停止乙方使用。押金2.60万元，合同到期后结清水电费，退还押金、不计押金利息。

2014年12月31日，原告向第三人发送了一份函件，内容为：本人与你方所签订的房屋租赁协议合法有效，按照协议约定，本人承租你方位于东方XXXXX号门面，租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止，每年租金15万元，每次半年一付7.50万元。本人承租你方房屋后遵守协议约定，按期支付租金至今。2014年12月31日系本人向你方支付2015年1月1日至6月30日租金7.50万元之日，但因你方拒绝与本人接触，本人无法当面向你方交付租金。鉴于此，本人正式函告你方提供收款账户信息（包含开户名、账号、开户信息）至本人，以便于本人及时履行协议义务。若你方在收到本函2日内未提供收款账户，本人有权利要求将所应付租金交予相关公证机关进行提存，所产生的公证费用和其他损失由你方承担，特此函告！

另查明，第三人上海XX公司注册成立于1999年9月8日。2015年3月9日，第三人上海XX公司的投资人由王X、丁XX变更登记为吴X、魏XX，法定代表人由王X变更登记为吴X，监事由丁XX变更登记为魏XX，经营范围未发生变更。

2015年1月26日，原告李XX向本院提起诉讼，诉请如前。

审理中，关于原、被告之间的租金和押金支付情况，原、被告双方一致确认，被告向原告支付了截止至2014年11月9日的租金和押金26，000元，之后未付。关于押金的处理意见，被告要求将该押金用于抵扣2014年11月10日至2015年1月9日的租金。原告则不同意抵扣租金，坚持要求将该押金在合同履行期限届满后另行结算。关于原告与第三人之间的租金支付情况，原告与第三人一致确认，原告向第三人支付了截止至2014年12月31日的租金，之后未付。关于被告与第三人之间的租金支付情况，被告与第三人一致确认，被告向第三人支付了2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金，之后未付。关于原、被告之间租赁合同的状态，被告认为租赁合同已于2014年12月31日由双方协商解除，原告则认为租赁合同尚在继续履行状态。关于原告与第三人之间租赁合同的状态，第三人亦认为租赁合同已于2014年12月31日由双方协商解除，原告则认为租赁合同尚在继续履行状态。

以上事实，由原、被告提供的房屋租赁协议、同意转租证明、告知函、邮寄凭证及网上查询记录、企业基本信息以及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应继续恪守履行。按照合同的约定，被告应分别于2014年10月25日、2015年1月25日前向原告支付2014年11月10日至2015年2月9日的租金和2015年2月10日至2015年5月9日的租金共计78，000元，但被告未予支付，被告的行为已违反双方合同的约定，原告要求其支付欠付的租金并承担逾期付款滞纳金的诉请，于法有据，本院予以支持。被告及第三人所称2014年9月，原、被告及第三人协商一致同意原告与第三人的租赁合同以及原、被告的租赁合同均于2014年12月31日解除，自2015年1月1日开始由被告直接与第三人建立租赁关系并支付租金，遭原告否认，被告及第三人对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院对此不予采信。鉴于合同约定的15日以内按日息千分之一，超过15日按日息千分之五计收滞纳金过分高于因被告的违约事实给原告造成的实际损失，被告请求予以调整，符合法律规定，本院予以准许。本院根据公平原则和诚实信用原则，结合本案实际情况对滞纳金酌情调整为2，500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告黄X应于本判决生效之日起十日内支付原告李XX自2014年11月10日起至2015年5月9日止期间的租金78，000元；

二、被告黄X应于本判决生效之日起十日内支付原告李XX滞纳金2，500元。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费906元，减半收取计453元，由被告黄X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员　　孟筱晖

书　记　员　　尹XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。