上海XX公司与上海XX公司、新联XX(清远XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）上海XX公司。

法定代表人朱X。

委托代理人金XX，上海市XX律师。

委托代理人程XX，上海市XX律师。

被告（反诉原告）上海XX公司。

法定代表人何XX。

被告新XX公司。

法定代表人叶XX。

上列被告共同委托代理人吴丹，上海市XX律师。

原告（反诉被告）上海XX公司（以下简称XX公司）诉被告（反诉原告）上海XX公司（以下简称XX公司）、被告新XX公司（以下简称新XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月9日、2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人程XX、两被告共同委托代理人吴丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称，2011年9月1日，原告与新XX公司签订了《证大喜玛拉雅中心预租合同》，约定原告将自有位于浦东新区芳甸路1188弄证大喜玛拉雅中XX153铺位（以下简称系争房屋）出租给新XX公司从事“XX芳源”品牌的销售经营活动，房屋面积共185平方米，租赁期限为六年四个月，自2011年11月28日至2018年3月28日止，装修免租期为90个自然日，自2011年11月28日至2012年3月28日。同时约定2012年3月29日至2014年3月28日期间的保底租金为每日每平方米人民币（以下币种相同）8元。自房屋交付之日起承租人支付物业管理费，物业管理费在开业之初按每平方米2.50元计算，免租期内减半收取。合同订立后，原告于2011年9月16日交付了租赁商铺。2011年12月，原告与两被告签订了补充协议，约定原租赁合同中承租方变更为XX公司，新XX公司同意承担连带保证责任。此后，被告在上述租赁场所经营餐饮，但未交纳商铺租金和自2011年11月9日起的物业管理费。2013年12月，原告通过诉讼向被告催讨租金、物业费等，案号为（2013）浦民一（民）初字第44275号，法院支持了原告的诉讼请求。但被告至今未支付判决确定的各项欠费。故原告起诉来院，要求：1、解除原、被告之间的《证大喜玛拉雅中心预租合同》；2、判令被告向原告支付违约金133，200元。庭审中，原告增加两项诉讼请求：1、判令被告支付2013年12月1日至2014年9月30日的租金484，330元及2014年10月1日起至返还商铺之日止的房屋占有使用费，按照每日1，665元为标准计算；2、判令被告支付2013年12月1日起至2014年9月30日止的物业管理费共计140，600元，并按照每天462.50元计算至被告实际返还商铺之日止。原告另表示，被告XX公司应当对全部诉讼请求承担责任，被告新XX公司应当对除诉讼请求一之外的所有诉讼请求承担连带责任。

被告XX公司辩称，同意解除合同。2013年12月1日之后的租金及物业费确实没有支付，但认为导致合同解除的原意是原告提供商铺的消防机械强排烟口存在设计或施工上的瑕疵，导致被告至今未通过消防竣工验收，且原告对被告进行了断水断电，导致合同客观上无法继续履行。同时提出反诉请求：XX公司赔偿装修损失暂计600，000元。

被告新XX公司辩称，同意XX公司的辩称意见，新XX公司是否承担连带责任，由法院裁定。

针对反诉，XX公司辩称，在（2013）浦民一（民）初字第44275号案件的生效判决中，已经确定原告提供的房屋不存在设计上的瑕疵，原告没有违约。故被告主张的费用不予认可。

经审理查明，位于上海市浦东新区XX（樱花路XXX号）房屋权利人为XX公司。

2011年9月1日，XX公司（预出租方、甲方）与新XX公司（预承租方、乙方）签订《证大喜玛拉雅中心预租合同》，约定甲方同意向乙方预租位于上海市XX1188弄证大喜玛拉雅中XX153铺房屋，该房屋预测实用面积185平方米；乙方承诺租赁该房屋从事"XX芳源"品牌的销售经营活动；甲方于2011年8月28日前向乙方交付该房屋；租赁期限为6年4个月，自2011年11月28日起至2018年3月28日止（不含装修免租期）；甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起90个自然日的装修免租期，装修免租期内乙方仍需支付物业管理费及其他费用，装修期间的物业管理费标准为每天每平方米实用面积1.25元；乙方应于2011年11月28日之前正式开业；在租赁期内，乙方应支付的房屋租金标准按“保底租金”与“提成租金”两者取高的方式确定，2011年11月28日至2012年3月28日，保底租金无，提成租金每月税前营业额的15%，2012年3月29日至2013年3月28日，保底租金每天每平方米实用面积8元，提成租金每月税前营业额的13%，2013年3月29日至2014年3月28日，保底租金每天每平方米实用面积8元，提成租金每月税前营业额的13%，2014年3月29日至2015年3月28日，保底租金每天每平方米实用面积9元，提成租金每月税前营业额的14%；乙方应以先付后用原则按月预付房屋保底租金，乙方应于每月25日前按约定的保底租金标准向甲方预付下月保底租金；乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为每月每平方米建筑面积80元，乙方在开业之初，即本合同约定的租赁期限内按每日每平方米实用面积2.50元的标准向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费；乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费；如乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金；如乙方逾期30天以上，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任；乙方应于签署合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金135，050元；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：……（6）乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的。合同另对其他事项作了约定。

合同订立后，XX公司与新XX公司签订房屋接收确认单，内容为双方于2011年9月16日按租赁合同约定对租赁房屋进行交接并验收交接，经验收，乙方（新XX公司）确认交付的房屋符合约定的交付标准和交付条件。其间，XX公司对涉案房屋进行了装修。

2011年12月，XX公司（甲方）、新XX公司（乙方）、XX公司（丙方）签订补充协议，约定甲乙双方原签订的《证大喜玛拉雅中心预租合同》，自2011年12月20日起合同中的承租人由乙方变更为丙方，丙方承继合同中承租人的全部权利和义务；乙方同意督促丙方履行预租合同，并承诺对合同中丙方的全部义务和责任承担连带保证责任，保证期限为债务履行期限届满后两年。

2012年2月底起，XX公司在租赁场所经营餐饮至今。XX公司已支付XX公司租赁押金45，016.66元，支付物业管理押金89，303.40元。

2013年12月9日，XX公司因两被告拖欠租金及物业费等费用起诉至我院，案号为（2013）浦民一（民）初字第44275号，该案中，被告XX公司提出反诉，认为原告提供的商铺的消防机械强排烟口存在设计或施工上的瑕疵，导致被告至今未通过消防竣工验收，反诉要求解除双方房屋租赁合同。该案本院认为中指出：XX公司提供的证据反映了其交付的房屋符合使用的消防验收标准，XX公司以租赁房屋消防设施存在质量瑕疵为由拒付租金且行使合同解除权的理由不成立，并支持了原告XX公司有关租金、滞纳金及物业管理费的诉讼请求。该案经过二审，维持原判。

审理中，经被告申请，法院通过上海市高级人民法院依法委托了上海XX公司对系争商铺的装修价值进行鉴定。2015年2月9日，该公司出具了《关于上海市浦东新区XX证大喜马拉雅中心B1层153铺的装修价值项目工程造价司法鉴定意见书》，评估结论为：工程总造价为522，552元，可移动设备、家具部分暂估148，290元。本次鉴定费用30，000元，被告已预交。原、被告对上述鉴定报告均无异议。但是，原告认为可移动部分不同意补偿，固定部分的造价同意作为判断装修补偿的参考，但是应当考虑折旧。被告认为固定装修的折旧应由法院酌定。

另查明，本案原告原企业名称为上海XX公司，2014年1月24日经有关部门准予变更登记，将企业名称变更为上海XX公司。

庭审中，原、被告一致确认，2013年12月1日起，租金及物业管理费都没有支付。2015年1月28日，XX公司与XX公司完成了系争房屋的交接工作，系争房屋内的可移动设施均由XX公司搬走，并将系争房屋返还给原告。原告另表示，鉴于双方已经交接系争房屋，故撤回要求被告搬离系争房屋的诉讼请求。2014年9月底，被告已经停止营业，故原告用广告牌将系争房屋门店遮挡起来，故同意免收被告自2014年10月1日起至2015年1月28日的物业管理费。

关于合同解除的后果，XX公司要求返回租金押金45，016.66元，物业管理费押金89，303.40元，XX公司认为应当没收上述押金，因为根据合同的约定，出租方单方解除权成立时，不仅可以没收押金，还可以另行主张违约金，但是对于违约金的数额，同意法院酌情予以调整。

以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《证大喜玛拉雅中心预租合同》、补充协议、司法鉴定意见书、（2013）浦民一（民）初字第44275号判决书等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。

本院认为，XX公司与XX公司间建立的租赁合同，符合平等互利、协商一致的原则，合法有效，双方均应恪守。XX公司有关原告交付房屋存在瑕疵的抗辩，已被前案生效判决否认。此次诉讼中，XX公司又未提供新证据证明其主张，故XX公司的此项抗辩本院亦不予认可。XX公司长期拖欠租金，XX公司要求解除合同，与法有据，本院予以准许。XX公司要求XX公司按照双方合同约定的标准支付拖欠的租金及物业管理费，具有合同和法律依据，本院予以准许。关于租金押金及物业管理费押金，合同明确约定了，XX公司有权予以没收，故上述押金不予返还。XX公司另要求被告支付三个月的违约金，考虑到原、被告的租赁合同对解约违约金计算标准约定过高，XX公司请求予以调整，XX公司亦同意法院酌情调整，本院酌情将违约金调整为88，800元。被告新XX公司在补充协议中承诺对XX公司在租赁合同中的全部义务承担连带保证责任，因此，原告诉请要求其承担连带担保责任，本院予以支持。XX公司在诉讼中放弃了自2014年10月1日至2015年1月28日的物业管理费，系当事人自由处分其诉讼权利，本院予以准许。承租人在系争房屋内投入装修，一定程度上对原告有利用价值，应当予以补偿。对于鉴定结论，该鉴定程序合法、结果客观，可以作为定案依据。出租人补偿的范围应当限于剩余租期内装修装饰物的残值损失，故本院结合本案租赁合同的整体租期、实际使用期限以及被告的过错程度，酌情判令原告补偿被告装修物的残值损失。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）上海XX公司与被告（反诉原告）上海XX公司就上海市XX1188弄证大喜玛拉雅中XX153铺房屋建立的房屋租赁关系；

二、被告（反诉原告）上海XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海XX公司租金684，130元；

三、被告（反诉原告）上海XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海XX公司物业管理费140，600元；

四、被告（反诉原告）上海XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海XX公司违约金88，800元；

五、被告新XX公司对被告（反诉原告）上海XX公司的上述付款义务承担连带清偿责任；

六、原告（反诉被告）上海XX公司已收取的被告（反诉原告）上海XX公司房屋租金押金45，016.66元及物业管理费押金89，303.40元不予返还；

七、原告（反诉被告）上海XX公司于本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）上海XX公司装修损失80，000元；

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费10，049元，减半收取计5，024.50元，由被告上海XX公司负担，反诉案件受理费减半收取计4，900元，鉴定费30，000元，由反诉原告上海XX公司负担28，000元，反诉被告上海XX公司负担6，900元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员　　孙闫

书　记　员　　赵勤

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条??承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

二、《中华人民共和国担保法》

第二十一条??保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。

……

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。