黄XX、刘XX与成都XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

（2014）金牛民初字1283号

原告黄XX。

委托代理人王建，四川XX律师。

原告刘XX。

委托代理人王建，四川XX律师。

被告成都XX公司。

法定代表人刘X。

委托代理人何XX，泰和XX律师。

委托代理人阳X，泰和XX律师。

原告黄XX、刘XX诉被告成都XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月10日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员游廷君独任审判，于2014年1月8日公开开庭进行了审理。原告黄XX、刘XX的委托代理人王建，被告成都XX公司的委托代理人何XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告黄XX、刘XX共同诉称，2007年12月14日，二原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的楼房一套，合同约定交房后365日之内被告应为原告办理产权证。2010年7月24日，被告交房给原告，原告提交相关办理产权证的材料后多次催促被告为原告办理产权证，但因被告的过错，直到2013年4月24日才办理产权证，被告已构成违约。现诉请法院依法判令被告按合同约定，每日按已付房款万分之三支付二原告从2011年7月25日起至2013年4月24日止21个月的违约金共计215636.40元；由被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称，第一，依照双方合同约定，被告系接受原告委托代原告办理房屋产权证，双方就办理房产证事宜为委托合同关系，被告只有在故意和重大过失的情况下才承担赔偿责任，因被告并不存在故意和重大过失，故不应承担赔偿责任。第二，本案中延迟办证系因原告自身过错造成，不应由被告承担违约责任。第三，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，且其主张的违约金过高，应以原告实际损失为准，而原告并无经济损失，被告不应赔偿违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2007年12月14日，黄XX与被告签订商品房买卖合同及补充协议。双方在合同中约定，黄XX购买被告位于成都市金牛区XX1、2、3、4、7组，郎家村1、2、6组万科西岭3幢＊单元＊楼＊号房屋一套，房屋价款XXX元；交房时间为2009年12月27日；双方约定办理产权证的方式为原告委托被告向权属登记机关申请办理权属转移登记，同时约定如因出卖人即被告的责任，买受人即原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之三的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证之日起30日内由被告支付。同时双方在补充协议中对产权办理作了补充约定，原告应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向被告缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用，由被告代为缴纳。被告应在原告缴齐各项资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代原告向相关部门缴纳上述费用和办理房屋所有权证，如原告未完整提供材料和费用的，被告有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。合同签订后，原告支付优惠后购房款共计XXX元，被告于2010年7月24日向原告交房。2013年4月24日，讼争房屋的房屋所有权证办理完毕，黄XX、刘XX为各占50%份额。

另查明，被告提供的商品房买卖合同中，刘XX为共同买受人，合同中刘XX份额记载为“50”，同时该合同在备案时刘XX份额也记载为“50”，因该“50”的份额表述导致该讼争房屋的权属登记未能通过房产管理部门的审核。除共有人份额表述有误外，原告按双方约定提交了办理房屋所有权证的各项资料并缴纳了相应费用，后被告通知原告提交变更申请，原告也提交了申请。关于向被告提交申请的时间，诉讼中原告提交一份其用手机所拍摄的2011年5月26日申请，称其在2011年5月26日向被告提交了变更共同买受人份额的申请，但未能提交证据证明该申请已送达被告及送达时间，诉讼中被告提交一份原告于2011年11月22日向被告提交的变更共有人份额的申请，称原告于2011年11月22日才向被告提交了申请。

上述事实，有当事人一致陈述及身份证、营业执照、商品房买卖合同及备案表、商品房买卖合同补充协议、购房发票、契税完税凭证、申请等证据在案佐证，本院予以确认。

本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同及补充协议中关于办理房屋所有权证及逾期办理的违约责任的约定，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方应按照约定积极履行各自的义务。

对于被告是否应支付迟延办证违约金。结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中被告支付违约金需满足以下条件：首先，是否有迟延办证的违约事实。双方在合同及补充协议中约定被告应在原告缴齐各项资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代原告向相关部门缴纳上述费用和办理房屋所有权证，原告按约定缴齐了各项资料及费用，在2010年7月24日办理房屋交付手续时办理了委托手续，被告应按约定在365日内即2011年7月23日前为原告办理房屋所有权证。如因被告原因造成迟延办证的，被告应按合同约定承担违约责任，原告如不退房被告应向原告支付违约金。讼争房屋所有权证于2013年4月24日办理，较双方约定的办证时间晚，迟延办证的事实存在；其次，迟延办证是否系被告责任。本案讼争房屋的所有权证晚于合同约定时间办理，系因双方在房屋买卖合同中对共有买受人所占份额的表述有误，导致未能通过房产管理部门审核所致，对于该错误表述，本院认为，被告作为合同文本提供者，又系从事房地产开发的企业，专业性较强，负有对房屋买卖合同的表述进行审查的义务，被告对此存在过错，应承担迟延办证的相应责任；第三，迟延办证是否给原告造成损失，依据合同法解释（二）第二十九条之规定，违约金应当以实际损失为依据，本案中原告并未提交迟延办证给其造成损失的证据，但本案系商品房买卖合同纠纷，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”之规定，被告应承担迟延办证的违约责任，向原告支付违约金。

对于被告的各项答辩意见，本院综合作如下认定：因双方合同约定迟延办证的违约金在原告实际取得房屋所有权证之日起30日内由被告支付，讼争房屋于2013年4月24日办理房屋所有权证，原告主张迟延办证违约金的诉讼时效应从2013年5月24日起计算，故被告认为原告要求其支付违约金的请求已经超过诉讼时效的主张，本院不予支持；本案中双方合同约定被告代原告办理产权登记相关手续，并不能免除其应尽的协助办证义务，也不能免除其在签订合同时对共有买受人占有份额表述错误应承担的责任，故对被告认为双方就办理房产证事宜为委托合同关系，被告只有在故意和重大过失的情况下才承担赔偿责任，因被告并不存在故意和重大过失，故不应承担赔偿责任的主张，本院不予支持；原告作为房屋买受人，作为完全民事行为能力人，对合同中房屋共同买受人所占份额为“50”的错误表述，也应尽到足够的审查义务，且该表述位于合同备案中首页、合同正文中第二页，均有下划线明确注明，故原告也存在一定过错，但被告同样存在过错，故对被告认为延迟办证系因原告自身过错造成，不应由被告承担违约责任的主张，本院不予支持。

对于违约金的计算期限、计算标准及违约金数额的认定。一、计算期限。因迟延办证系因合同中共同买受人占有份额比例表述错误，该错误双方均有一定过错；办理产权登记需买受人即原告提交相应说明即本案所涉及的变更共同买受人占有份额比例申请，依据庭审中双方举证情况，原告系于2011年11月22日提交该申请，即使如原告所述其于2011年5月26日已提交过一次申请，但至其2011年11月22日再次提交申请之间相隔近半年，其间仅提交过两次，依据原告提交证据无法证明该期间原告在积极催促被告办理房屋所有权证，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，对原告要求被告支付2011年7月25日至2011年11月22日期间的违约金的请求，本院不予支持。违约金的计算期限应从2011年11月23日计算至2013年4月23日，共计152天。二、计算标准。依据我国相关法律规定，违约金的计算以实际损失为准，如约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因本案中被告对违约金及金额提出异议，本院依据合同法解释（二）第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法应予支持之规定，并依据商品房买卖合同解释第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”、合同法解释（二）第二十九条、商品房买卖合同解释第十六条及第十八条第一款之规定，同时结合原告诉讼中并未提交其损失的相关证据，对双方合同约定的违约金予以适当调整，因双方合同约定每日按已付房款的万分之三即每日约335.2元（XXX元×0.0003）计算违约金，本院按双方合同约定的每日违约金的30%予以调整即每日100.56元计算违约金，被告应支付违约金15285.12元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、成都XX公司于本判决生效之日起十日内支付黄XX、刘XX违约金15285.12元；

二、驳回黄XX、刘XX的其他诉讼请求。

案件受理费2268元，由成都XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

代理审判员　　游廷君

书　记　员　　余　潇