黄XX、刘XX与成都XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）黄XX。

委托代理人王建，四川XX律师。

上诉人（原审原告）刘XX。

委托代理人王建，四川XX律师。

被上诉人（原审被告）成都XX公司。住所地：成都市金牛区蜀西XX。

法定代表人刘X，总经理。

委托代理人何XX，泰和XX律师。

委托代理人阳X，泰和XX律师。

上诉人黄XX、刘XX与被上诉人成都XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明，2007年12月14日，黄XX与XX公司签订商品房买卖合同及补充协议。双方在合同中约定，黄XX购买XX公司位于成都市金牛区XX1、2、3、4、7组，郎家村1、2、6组XX科西XX3幢1单元10楼1004号房屋一套，房屋价款XXX元；交房时间为2009年12月27日；双方约定办理产权证的方式为黄XX委托XX公司向权属登记机关申请办理权属转移登记，同时约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，黄XX不退房的，自黄XX应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，XX公司按日计算向黄XX支付全部已付房款XX分之三的违约金，并于XX公司实际取得房屋所有权证之日起30日内支付。同时双方在补充协议中对产权办理作了补充约定，黄XX应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向XX公司缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用，由XX公司代为缴纳。XX公司应在黄XX缴齐各项资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代黄XX向相关部门缴纳上述费用和办理房屋所有权证，如黄XX未完整提供材料和费用的，XX公司有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。合同签订后，黄XX支付优惠后购房款共计XXX元，XX公司于2010年7月24日向黄XX交房。2013年4月24日，讼争房屋的房屋所有权证办理完毕，黄XX、刘XX各占50%份额。

另查明，XX公司提供的商品房买卖合同中，刘XX为共同买受人，合同中刘XX份额记载为“50”，同时该合同在备案时刘XX份额也记载为“50”，因该“50”的份额表述导致该讼争房屋的权属登记未能通过房产管理部门的审核。除共有人份额表述有误外，XX公司按双方约定提交了办理房屋所有权证的各项资料并缴纳了相应费用，后XX公司通知黄XX提交变更申请，黄XX也提交了申请。关于向XX公司提交申请的时间，诉讼中黄XX提交一份用手机拍摄的2011年5月26日的申请，称其在2011年5月26日向XX公司提交了变更共同买受人份额的申请，但未能提交证据证明该申请已送达XX公司及送达时间。XX公司举出黄XX于2012年11月22日向XX公司提交的变更共有人份额的申请，称黄XX此时才提交了手续。

黄XX、刘XX的诉请为：判令XX公司按已付房款每日XX分之三支付从2011年7月25日起至2013年4月24日止21个月的违约金共计215636.40元。

原审认为，黄XX、刘XX与XX公司签订的房屋买卖合同及补充协议中关于办理房屋所有权证及逾期办理违约责任的约定有效，合同双方应按照约定积极履行各自的义务。

对于XX公司是否应支付迟延办证违约金。结合最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》［以下简称合同法解释（二）］第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中XX公司支付违约金需满足以下条件：首先，有迟延办证的违约事实。双方在合同及补充协议中约定XX公司应在黄XX、刘XX缴齐各项资料及费用并办理完委托手续后的365日内，代二人向相关部门缴纳上述费用和办理房屋所有权证。黄XX、刘XX按约缴齐了各项资料及费用，在2010年7月24日办理房屋交付手续时办理了委托手续，XX公司应按约在365日内即2011年7月23日前为黄XX、刘XX办理房屋所有权证。如因XX公司原因造成迟延办证的，XX公司应按合同约定承担违约责任，黄XX、刘XX如不退房XX公司应向黄XX、刘XX支付违约金。讼争房屋所有权证于2013年4月24日办理，较双方约定的办证时间晚，迟延办证的事实存在。其次，迟延办证系XX公司责任。本案讼争房屋的所有权证晚于合同约定时间办理系双方在房屋买卖合同中对共有买受人所占份额表述有误，未能通过房产管理部门审核所致。XX公司作为合同文本提供者，又系从事房地产开发的企业，专业性较强，负有对房屋买卖合同的表述进行审查的义务，XX公司对此存在过错，应承担迟延办证的相应责任。第三，迟延办证给黄XX、刘XX造成损失，依据合同法解释（二）第二十九条之规定，违约金应当以实际损失为依据。本案中黄XX、刘XX并未提交迟延办证给其造成损失的证据，但本案系商品房买卖合同纠纷，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”之规定，XX公司应承担迟延办证的违约责任，向黄XX、刘XX支付违约金。

对于XX公司的各项答辩意见，原审综合作如下认定：迟延办证的违约金应在黄XX、刘XX实际取得房屋所有权证之日起30日内由XX公司支付，讼争房屋于2013年4月24日办理房屋所有权证，黄XX、刘XX主张迟延办证违约金的诉讼时效应从2013年5月24日起计算，XX公司认为黄XX、刘XX要求其支付违约金的请求已经超过诉讼时效的主张，原审法院不予支持。本案中双方合同约定XX公司代黄XX、刘XX办理产权登记相关手续，并不能免除其应尽的协助办证义务，也不能免除其在签订合同时对共有买受人占有份额表述错误应承担的责任，故对XX公司认为双方就办理房产证事宜为委托合同关系，XX公司并不存在故意和重大过失，故不应承担赔偿责任的主张，不予支持。黄XX、刘XX作为房屋买受人，作为完全民事行为能力人，对合同中房屋共同买受人所占份额为“50”的错误表述，也应尽到足够的审查义务，且该表述位于合同备案中首页、合同正文中第二页，均有下划线明确注明，故黄XX、刘XX也存在一定过错，但XX公司同样存在过错，故对XX公司认为延迟办证系因黄XX、刘XX自身过错造成，不应由XX公司承担违约责任的主张，不予支持。

对于违约金的计算期限、计算标准及违约金数额的认定。一、计算期限。迟延办证系因合同中共同买受人占有份额比例表述错误，该错误双方均有一定过错；办理产权登记需买受人即黄XX、刘XX提交相应说明即本案所涉及的变更共同买受人占有份额比例申请，依据庭审中双方举证情况，黄XX、刘XX系于2012年11月22日提交该申请，即使如黄XX、刘XX所述其于2011年5月26日已提交过一次申请，但至其2012年11月22日再次提交申请之间相隔近一年半，其间仅提交过两次，依据黄XX、刘XX提交的证据无法证明该期间黄XX、刘XX在积极催促XX公司办理房屋所有权证，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，对黄XX、刘XX要求XX公司支付2011年7月25日至2012年11月22日期间的违约金的请求，原审不予支持。违约金的计算期限应从2012年11月23日计算至2013年4月23日，共计152天。二、计算标准。依据我国相关法律规定，违约金的计算以实际损失为准，如约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因本案中XX公司对违约金及金额提出异议，依据合同法解释（二）第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”之规定，并依据商品房买卖合同解释第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”、合同法解释（二）第二十九条、商品房买卖合同解释第十八条第一款之规定，结合黄XX、刘XX诉讼中未提交损失的相关证据，故对双方合同约定的违约金予以适当调整。双方合同约定每日按已付房款的XX分之三即每日约335.2元（XXX元×0.0003）计算违约金，原审按双方合同约定的每日违约金的30%予以调整即每日100.56元计算违约金，XX公司应支付违约金15285.12元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、XX公司于判决生效之日起十日内支付黄XX、刘XX违约金15285.12元；二、驳回黄XX、刘XX的其他诉讼请求。案件受理费2268元，由XX公司负担。

黄XX、刘XX的主要上诉理由及请求为：案涉合同有效，应按合同履行。XX公司违约，应承担违约责任。上诉人不存在审查过错。上诉人的实际损失大，一审调整违约金是对法律的滥用。

XX公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审中双方当事人对原审查明的事实无异议，亦无新证据提交。

本院认为，本案的纠纷源于XX公司提供的商品房买卖合同及备案中，对刘XX共有份额表述有误，导致该讼争房屋的权属登记未能通过房产管理部门的审核，进而办证时间延后。案涉合同文本系XX公司提供制作，对此，XX公司在二审中承认己方工作的失误。由于其过错导致迟延办理产权证，XX公司违约，应承担违约责任。黄XX、刘XX并无过错。黄XX、刘XX因此重新提供相应手续虽有一定滞后，但因未举出实际损失的证据，原审法院依据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法﹥解释（二）》的规定对违约金予以调整并无不当。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

原审案件受理费的承担方式不变，二审案件受理费4534元，由黄XX、刘XX负担。

本判决为终审判决。

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审　判　长　　张XX

审　判　员　　尹　英

代理审判员　　张XX

书　记　员　　范XX