缪XX等与刘XX等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）刘XX。

上诉人（原审被告）夏XX。

委托代理人夏XX，上海市XX律师，代理上述两上诉人。

委托代理人顾犁，上海市XX律师，代理上述两上诉人。

被上诉人（原审原告）缪XX。

被上诉人（原审原告）郭XX。

被上诉人（原审原告）缪XX。

委托代理人钮魏，江苏XX律师，代理上述三被上诉人。

被上诉人（原审被告）昆山XX公司，住所地昆山市开发区蓬朗蓬莱XX。

法定代表人蒋X。

上诉人刘XX、夏XX因与被上诉人缪XX、郭XX、缪XX、昆山XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第0114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2012年8月10日，缪XX（甲方）与XX公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定如下内容：1、租用房屋位置及面积：前进东路579号中航国际大厦内，房号为1209号，建筑面积106.91平方米；2租赁期限共2年，从2012年9月1日至2014年9月1日；租赁期限每年租金为45000元，付款方式可选择一年支付，付款时间约定为XX公司每期支付应提前一个月支付给缪XX；租赁期满，本租赁合同自动失效，如XX公司继续租用，应当在租赁期满前一个月书面提出续租的要求。事后，缪XX将涉案房屋交付，XX公司向其支付第一年租金45000元。

2012年12月2日，缪XX、缪XX、郭XX、蒋X与刘XX签订《房屋抵债协议》一份，约定：缪XX因资金周转困难，为解决与刘XX之间的债权债务问题，缪XX、郭XX及蒋X愿意以其名下的房产抵还部分欠款；转让房屋为江苏省昆山市开发区前进东XX1209室房产，建筑面积106.91平方米，单价每平方米9000元，总价款为962190元；该转让房屋已办理前两年的出租手续，前两年的租金由缪XX收取，作为缪XX的装修费用；由于该房屋存在银行按揭贷款327677元，该贷款由刘XX直接代付银行，房款余额634513元，刘XX再支付134512元的税费、契税、费用等，如134512元在缴纳该房屋过户的所有费用后仍有剩余，则剩余部分由刘XX直接支付给缪XX，如134512元不够，则不足部分由缪XX、缪XX、郭XX、蒋X共同承担、余款500000元作为缪XX抵还刘XX的欠款500000元。2012年12月4日，缪XX、缪XX、郭XX与蒋X将涉案房屋过户至夏XX名下，并办理房屋所有权证及土地使用权证，共有情况为配偶刘XX共同共有。

2013年9月1日，夏XX与XX公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、夏XX与2012年12月4日取得昆山市前进东路579号中航国际大厦1209室房屋的所有权，XX公司于2012年9月1日与原房屋所有人（缪XX、郭XX、缪XX）签订了租期为2012年9月1日至2014年9月1日的租赁合同，该房屋至今在租赁使用；2、原房屋所有人（缪XX、郭XX、缪XX）尚欠夏XX借款未清偿，XX公司尚有2013年度至2014年度的租金未付，夏XX通知XX公司暂停支付原房屋所有人2013年租金；3、租赁期限共24个月，自2014年9月1日至2016年9月1日，年租金45000元；4、XX公司将2013年9月1日至2014年9月1日未付租金45000元支付于夏XX，夏XX收取该租金后，如原房屋所有权人（缪XX、郭XX、缪XX）起诉XX公司支付2013年度至2014年度租金，法院判决XX公司应支付该租金时，则该租金由夏XX负责支付，同时夏XX承担XX公司相应的诉讼费、律师费约3000元。同日，夏XX向XX公司的法定代表人蒋X收取2013年9月1日至2014年9月1日期间涉案房屋的租金45000元，并向XX公司出具收条一份。

另查明，本案租赁合同所涉昆山开发区前进东XX1209室房产（建筑面积106.91平方米）原产权人有缪XX、蒋X、郭XX，共有情况为共同共有。郭XX与缪XX为夫妻关系，郭XX与缪XX系母子关系，蒋X系缪XX的妻子。

上述事实由缪XX、郭XX、缪XX提供的写字楼租赁合同、房屋抵债协议、房屋租赁合同、房屋所有权证、收条、写字楼租赁合同、常住人口登记卡、结婚证、房产证以及当事人在庭审中的陈述予以证实。

缪XX、郭XX、缪XX的一审诉讼请求为：1、判令XX公司、刘XX、夏XX共同支付租金45000元，2、诉讼费由XX公司、刘XX、夏XX承担。

原审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案缪XX与XX公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据本案已查明事实显示XX公司已支付2012年9月1日至2013年9月1日期间的租金45000元，尚欠缪XX2013年9月2日至2014年9月1日的租金45000元，缪XX主张租金45000元，于法有据，法院予以支持。郭XX虽为租赁房屋的原产权人，但并非本案租赁合同的出租人，依据本案租赁合同主张租金，并无合同依据，故法院不予支持。缪XX亦非本案租赁合同的出租人，其主张租金，无合同依据，法院不予支持。关于XX公司已向夏XX支付2013年9月2日至2014年9月1日期间租金45000元的抗辩理由，虽属实，但XX公司主张刘XX、夏XX对缪XX之抗辩并无法律依据，故法院不予采信。夏XX、刘XX作为租赁房屋的产权人，与缪XX、郭XX、缪XX产生房屋买卖关系及民间借贷关系，与本案并非同一法律关系，双方之间的债权债务可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决：一、昆山XX公司于判决生效之日后十日内向缪XX支付2013年9月2日至2014年9月1日期间的租金45000元。二、驳回缪XX、郭XX的全部诉讼请求。三、驳回缪XX要求刘XX、夏XX支付租金45000元的诉讼请求。案件受理费926元，由昆山XX公司承担。

上诉人刘XX、夏XX不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。涉案房屋的产权由缪XX、缪XX、郭XX等共同享有，原审法院仅根据租赁合同出租人签名断定XX公司将房租交付给缪XX一人，并未查清诉争房屋其他共有产权人是否同意将房屋出租。鉴于涉案房屋已用作抵债，如其他共有产权人同意将房屋出租，则缪XX应与缪XX向刘XX、夏XX承担连带债务；若其他共有产权人不同意将房屋出租，则该租赁合同为无效合同。二、原审适用法律错误。本案诉争的房屋已由缪XX用于向刘XX、夏XX抵债，其他产权人应就该房屋及其产生的孳息一同承担连带责任。刘XX、夏XX与缪XX约定缪XX收取诉争房屋前两年的房租，但缪XX对结欠刘XX、夏XX的债务恶意规避，刘XX、夏XX可以行使不安抗辩权，中止履行由缪XX收取租金的行为。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判XX公司不向缪XX支付租金45000元或将案件发回重审，案件受理费由缪XX、缪XX、郭XX、XX公司承担。

被上诉人缪XX、郭XX、缪XX二审辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人XX公司二审未答辩。

二审经审理查明事实与原审一致。

二审另查明，2012年8月10日《写字楼租赁合同》抬头处出租人为缪XX、郭XX、缪XX，落款处仅缪XX一人签名。

二审中，刘XX、夏XX陈述夏XX与XX公司签订的房屋租赁合同中有关如原房屋所有权人起诉XX公司支付2013年度至2014年度租金的约定是因为房屋抵债协议同意诉争房屋前两年租金由缪XX收取，XX公司与夏XX签订房屋租赁合同时应该知道房屋抵债协议中前两年租金由缪XX收取的约定。缪XX、郭XX、缪XX陈述缪XX与XX公司签订房屋租赁合同时甲方应为缪XX、郭XX、缪XX三人，诉争房屋原是缪XX、郭XX、缪XX、蒋X四人共有，房屋租赁合同落款处仅有缪XX一人签字是因为另外三人授权缪XX签字。

本院认为，缪XX与XX公司签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效。写字楼租赁合同抬头处出租人为缪XX、郭XX、缪XX，落款处仅缪XX一人签名，二审中缪XX、郭XX、缪XX陈述该合同出租方为缪XX、郭XX、缪XX三人，落款处仅有缪XX一人签字是因为另外三人授权缪XX签字，但缪XX、郭XX未提供证据证明签订合同时即授权由缪XX代表其签订合同，且缪XX亦非诉争房屋的共有权人，故原审法院认定该租赁合同出租方为缪XX并无不当，相应的租金收益应由缪XX收取。

缪XX、缪XX、郭XX、蒋X与刘XX签订房屋抵债协议系各方当事人的真实意思表示，且诉争房屋已于2012年12月4日过户至夏XX、刘XX名下，房屋抵债协议已实际履行，故该协议对双方当事人均具有约束力。房屋抵债协议约定诉争房屋已办理前两年的出租手续，前两年的租金由缪XX收取。刘XX、夏XX认为缪XX恶意规避债务，其可以行使不安抗辩权，中止缪XX收取租金的行为，但缪XX结欠刘XX、夏XX债务与诉争房屋租金收取系两个不同的法律关系，且房屋抵债协议中未约定缪XX不履行借款偿付义务就丧失对诉争房屋前两年租金收取的权利，故刘XX、夏XX该主张缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。

虽刘XX、夏XX于2012年12月4日即取得诉争房屋的产权，但房屋抵债协议约定诉争房屋前两年租金由缪XX收取，XX公司与夏XX签订房屋租赁合同时亦知道房屋抵债协议有关前两年租金由缪XX收取的约定，故XX公司应按照写字楼租赁合同的约定向缪XX支付2013年9月2日至2014年9月1日期间的租金45000元。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人刘XX、夏XX的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费926元，由刘XX、夏XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王稚群

代理审判员　　陈　斌

代理审判员　　郭　锐

书　记　员　　毛XX