房屋买卖成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书

　　成都市双流区人民法院民 事 判 决 书

　　(2017)川0116民初6553号

　　原告：袁，男，1985年4月10日出生，汉族，职业，现住成都市锦江区。

　　委托诉讼代理人：陈熊，四川XX律师。

　　被告：张，男，1990年10月5日出生，汉族，住四川省射洪县太和XX。

　　被告：鲁，女，1958年1月24日出生，汉族，住四川省射洪县太和XX。

　　被告：张，男，1970年8月24日出生，汉族，住四川省射洪县太和XX。

　　三被告委托诉讼代理人：黄，四川XX律师。

　　第三人：中介有限公司，住所地成都市双流区东升街道。

　　法定代表人：唐。

　　委托诉讼代理人：罗，男，成都XX公司工作人员。

　　委托诉讼代理人：史，女，成都XX公司工作人员。

　　原告袁与被告张X鲁、张XXX公司(以下简称“XX公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月25日、12月6日两次公开开庭进行了审理。原告袁及其委托诉讼代理人陈熊、被告张X三被告委托诉讼代理人黄、第三人XX公司委托诉讼代理人罗、史到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　袁向本院提出诉讼请求：1.确认解除原被告双方于2017年2月27日签订的《房产买卖合同》;2.判令被告返还原告XX5万元;3.判令被告赔偿原告损失30万元;4.判令被告赔偿原告中介费8300元。事实与理由：2017年2月27日，张X鲁委托张为代理人(张系其子)在第三人居间服务下，与原告签订了《房屋买卖合同》，该合同依法成立并生效。合同约定张X鲁将位于西航港街道临XX四段房屋及车位以83万元的价格自愿出售给原告，签订合同时原告向张X鲁支付5万元作为XX，张X鲁还银行按揭当日，原告支付首付款30万元，终止合同违约方向守约方支付违约金5万元，以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际损失与违约金的差额部分由违约方赔偿，违约方按合同约XX额支付丙方居间服务费，如合同签订人不是房产证或者不动产证持证者，代签人应保证取得真实授权签订此合同，代签人未取得真实授权签订此合同或授权人不承认代签人代签行为是自己本意导致合同不能正常履行或无效，则代签人应承担所代签方在合同中所约定的违约责任。合同签订后，原告如约支付了5万元XX，但三被告拒绝履行合同，也拒绝支付违约金。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判如所请。

　　张辩称，一是《房屋买卖合同》是无效的，张本人并非案涉房屋所有权人，也没有征得所有权人张X鲁的同意和授权即签署了该合同，不应发生法律效力;二是原告和第三人在签订合同时，对张系无权处分人和无代理权的情况是完全知晓的，其存在诱导怂恿张签订合同的情形，对于合同的无效存在重大过错;三是张从未收到过原告给付的XX5万元，原告向法院提供的证据《收条》上的盖章明显不是第三人，不能证明合同已经履行;四是原告没有提供证据证明自己诉请的30万元损失及中介费，不应得到法院支持。

　　张X鲁辩称，一是诉争的《房屋买卖合同》不是自己所签，对合同内容完全不知情，在得知合同签订后也明确表示不予追认和授权，故《房屋买卖合同》应为无效合同;二是原告和第三人对合同无效存在重大过错，尤其是第三人有故意诱导和怂恿张的情形;三是在合同无效的前提下，原告的诉讼请求缺乏证据支持，不应得到法院支持。

　　XX公司述称，一是《房屋买卖合同》合法有效;二是作为中介方没有任何责任，合同是在张提供了张X鲁的身份证、产权证复印件后，又通过张微信确认了其父母同意的情况下签的合同;三是确认收到过原告5万元的XX，还给张开了代为保管的收据。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：张X鲁(卖方)与袁(买方)于2017年2月27日在居间方XX公司介绍下签订了《房屋买卖合同》(合同编号：XXX)，代理人为张(系张X鲁之子)，卖方签字处为“张代张X代鲁”。合同约定卖方将位于西航港街道临XX四段房屋及车位以总价830，000元的价格出卖给买方，该房屋产权证号为1277××6和1277××7，保管号为0907××6;签订合同时买方向卖方支付XX50，000元，由于张证件未带，XX由中介方代为管理，卖方可拿该房屋产权证来领购房XX;卖方还银行按揭当日，买方支付首付款300，000元用于协助卖方还银行按揭，剩余房款480，000元由买方银行贷款一次性支付卖方;对于第三人提供的中介服务，由买方支付居间服务费8300元给第三人，应于合同签订时支付;如买卖双方未按合同履行合同义务，属违约行为，守约方可终止合同，违约方应向守约方支付违约金50，000元，以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿;因甲方或者乙方违约导致合同不能履行的，违约方按合同约XX额支付丙方居间服务费;如甲乙双方合同签定人不是房产证或者不动产证本人，代签人应保证取得真实授权签订此合同，代签人未取得真实授权签订此合同或授权人不承认代签人代签行为是自己本意导致合同不能正常履行或无效，则代签人应承担所代签方在合同中所约定的违约责任。

　　另查明，案涉房屋为张X鲁按份共有，各占50%份额，房屋所有权证为双房权证监证字第1277××6号和双房权证监证字第1277××7号，登记时间为2013年10月28日。

　　又查明，原告于2017年7月6日向本院申请对案涉房屋及车位的市场价值委托评估机构进行评估。按照相关法律程序，经本院委托四川XX对西航港街道临XX四段房屋和负一楼1409号车位市场价值进行评估，四川XX于2017年11月3日提出报告对上述房屋及车位在2017年10月22日评估基准日满足的评估价格确定为人民币1，175，961.81元。

　　以上事实有身份证明文件、《房屋买卖合同》、房屋产权证书两份、《资产评估报告书》及原告、被告、第三人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且能够相互印证本案的基本案件事实，故予以采信。对于原告、第三人提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院不予采信。

　　本院认为，本案的争议焦点为：1.《房屋买卖合同》是否合法有效;2.原告是否有权解除《房屋买卖合同》及要求被告赔偿损失;3.被告是否应返还原告XX及赔偿中介费用。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：

　　1.关于《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。本院认为，对合同效力的评判是审理本案的基础，只有在合同合法有效的前提下才得以谈及合同的解除等问题。据一般法理，合同成立的要件为缔约人双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实且达成一致，除当事人另有约定或者法律、行政法规另有规定外，依法成立的合同自成立时生效。本案中，《房屋买卖合同》的买卖双方明显具有相应的民事行为能力，且对于买卖案涉房屋及车位达成了一致合意，不存在意思表示不真实的情形，同时双方当事人对《房屋买卖合同》的生效没有其他约定，且也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形，故本院认为《房屋买卖合同》应为合法有效合同。

　　对于被告方认为缔约人张不是案涉房屋及车位的真实所有权人，以不具有处分权为由抗辩合同为无效的主张，本院作如下评价：依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，在无权处分情形下买卖合同的效力必须遵循物权变动原因与结果区分原则，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中，张本人虽对案涉房屋及车位没有所有权，但并不影响其缔结房屋买卖合同的效力，所以，三被告对于本案《房屋买卖合同》无效的抗辩，本院不予支持。

　　2.关于原告是否有权解除《房屋买卖合同》及要求被告赔偿损失的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，本案中，案涉房屋及车位的所有权人已明确表示不能转移所有权，原告有权寻求违约救济，所以其要求解除《房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持。《房屋买卖合同》应自原告起诉状副本送达给被告之日即2017年8月7日起解除。

　　根据上文可知，原告有权主张损害赔偿，损害赔偿的范围应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定来进行认定。本案中，原被告双方于合同中约定“如买卖双方未按合同履行合同义务，属违约行为，守约方可终止合同，违约方应向守约方支付违约金

　　50，000元，以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿”，可知双方缔约时对损失范围的确定遵循的是实事求是原则。根据《资产评估报告书》可知，案涉房屋及车位自合同签订后升值，产生了345，961.81元的溢价，这应当属于原告在合同履行后可以获得的利益，但本案中原告只主张300，000元的损害赔偿，属于对自己权利的一种自由处分，本院予以确认并支持。对于被告认为原告没有拿出证据证明自己损失的抗辩意见，本院不予支持。

　　此外，根据合同约定“如合同签订人不是房产证或者不动产证持证者，代签人应保证取得真实授权签订此合同，代签人未取得真实授权签订此合同或授权人不承认代签人代签行为是自己本意导致合同不能正常履行或无效，则代签人应承担所代签方在合同中所约定的违约责任”，所以张X张X鲁应对合同违约导致的债务承担连带赔偿责任。

　　3.关于被告是否应返还原告XX及赔偿中介费用的问题。《房屋买卖合同》载明“签订合同时买方向卖方支付XX50，000元，由于张证件未带，XX由中介方代为管理，卖方可拿该房屋产权证来领购房XX”，且中介方第三人当庭自认XX50，000元实际没有支付给被告，目前仍由第三人保管，所以对于原告要求被告返还XX的主张本院不予支持。

　　对于原告要求被告赔偿中介费的主张，由于原告没有举证证明中介费的实际发生，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告理应承担举证不利的相应后果，本院对于其要求被告赔偿中介费的诉请不予支持。对被告方提出的抗辩意见予以支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十四条、第五十二条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条;《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

　　一、确认原被告之间签订的《房屋买卖合同》于2017年8月7日起解除;

　　二、张X张X鲁于本判决生效后一个月内赔偿袁损失300，000元;

　　三、驳回袁的其他诉讼请求。

　　如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费3,337.0元，司法评估鉴定费10,000元，由张X张X鲁负担10,670元，袁负担2667元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

　　审 判 员　　黎　莎

　　二〇一七年十二月二十五日

　　法官助理　　伍　敏

　　书 记 员　　罗XX