田X诉保山市隆阳区疾病预防控制中心、第三人保山市隆阳区食品药品监督管理局租赁合同纠纷案二审民事判决书

上诉人（原审被告）田X。

被上诉人（原审原告）保山市隆阳区疾病预防控制中心。

法定代表人李XX，该中心主任。

委托代理人杨双桥，龙泉法律服务所法律工作者。特别授权代理。

原审第三人保山市隆阳区食品药品监督管理局。

法定代表人ＸＸ，该局局长。

委托代理人冯XX，云南XX律师。特别授权代理。

上诉人田X因与被上诉人保山市隆阳区疾病预防控制中心（以下简称疾控中心）、第三人保山市隆阳区食品药品监督管理局（以下简称药监局）房屋租赁合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2015）隆民初字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审法院经审理确认的本案事实是：2009年8月10日原被告签订房屋租赁合同，原告将自己所有，位于保山市隆阳区兰城街道兰城社区城南盛世房屋三幢出租给被告作商务用途使用，租赁期限自2009年9月1日起至2019年8月31日止，年租金7万元，被告承担水电费。合同修缮责任部分第二条约定，使用中乙方（被告）不得改变房屋建筑结构，如需重新装修或变更原有设施，应经甲方（原告）同意。租赁期满，乙方（被告）应保持原状，所增加的附属设施，装潢的剩余价值归甲方（原告）所有，在租赁期间，乙方（被告）不得以任何理由转让给第三人。2009年11月30日原被告再次签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2009年11月30日起至2019年11月29日止，其余内容未做变更。2013年11月29日被告向原告缴纳2013年12月1日至2014年11月30日的房屋租金7万元。2014年1月5日被告将向原告租赁的房屋转租给第三人使用，约定租赁期限60个月，租期自2014年1月6日至2019年1月6日止。第一年租金8万元，第二年租金8.8万元，第三年至第五年租金9万元。第三人向被告交付了第一年的租金8万元。2014年1月14日原告告知被告因被告将房屋转租给第三人，要求与被告解除房屋租赁合同。

另查明，被告最后一次付水电费的时间为2012年10月22日，水费付至14393吨，电费付至17815度，原被告经协商确认被告使用房屋期间被告未付的水电费为15000元，电费为8474元。

原审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》内容真实，形式合法，是双方的真实意思表示，具有法律效力，当事人应当按约定严格履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：”承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据本案查明的事实，被告于2014年1月5日未经原告同意将房屋转租给第三人，原告于2014年1月14日要求解除合同，依据上述法律规定和查明的事实，予以准许。原告未超过六个月的异议期要求确认被告与第三人签订的房屋租赁合同无效，第三人将租赁房屋归还原告的请求，予以支持。

原被告签订的合同约定被告不得以任何理由转让，该约定应视为对转租的限制，本案因被告违约，未经原告同意转租房屋导致合同解除，且原、被告未就装饰装修残值的利用达成合意，故被告要求原告赔偿装修损失的抗辩理由不能成立。

依租赁合同的约定，被告应支付水费15000元，电费8474元，故对原告要求被告支付下欠水电费的请求予以支持。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告保山市隆阳区疾病预防控制中心与被告田X于2009年8月10日，2009年11月30日签订的房屋租赁合同。二、被告田X与第三人保山市隆阳区食品药品监督管理局签订的房屋租赁合同无效，第三人保山市隆阳区食品药品监督管理局自判决生效之日起二十日内搬出位于隆阳区兰城街道兰城社区城南盛世房屋，将房屋返还给原告保山市隆阳区疾病预防控制中心。三、由被告田X于判决生效之日起二十日内支付原告保山市隆阳区疾病预防控制中心电费8474元，水费15000元，合计23474元。

原判宣判后，田X不服，向本院提出上诉。其主要理由是：（一）一审认定事实错误。1、田X与疾控中心先后两次签订合同，原因是所租房屋年代久远，需进行彻底翻新装修才能使用，又因疾控中心不能搬出放射科的设施、设备，双方确定了两个月的装修期，田X为此投入了27万元装修费用，原审认定田X未经疾控中心同意擅自进行装修是错误的。2、合同第五条约定的是”新增加的附属设施、装潢及设备”不得转让，并非针对租赁房屋，且转让不等于转租，故田X的转租行为不构成违约。（二）一审适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，疾控中心应分担田X装饰装修残值的损失，但原审却适用了该条第二项，请求二审依法改判由疾控中心支付田X房屋装修费15万元。

被上诉人疾控中心答辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人主张装修费用没有证据证实。2、一审认定转让视为转租的事实清楚，承租人对房屋没有所有权，合同也约定了承租人不得转租，擅自出租的行为违反了合同法的规定，法院应不予支持。3、一审适用法律正确，转租行为需经得所有权人同意。综上，上诉人的上诉请求没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人药监局陈述认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

二审中，各方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。

归纳当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：田X在剩余租赁期内的装饰装修残值是否由疾控中心予以赔偿？

当事人各方均未向本院提交新证据。

本院认为，田X与疾控中心签订的租赁合同约定”使用中乙方不得改变房屋建筑结构，如需重新装修或变更原有设施，应经甲方同意。租赁期满，乙方应保持原状，所增加的附属设施，装潢的剩余价值归甲方所有，在租赁期间，乙方不得以任何理由转让给第三人”，因田X对租赁房屋并无所有权，故该合同中的”不得转让”应理解为租赁房屋的”不得转租”。另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款”承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，田X与疾控中心签订租赁合同后，未经出租人同意转租房屋的行为违反了合同约定和法律规定，已构成违约。田X辩称转租不同于转让，其转租行为不构成违约的理由不能成立。

田X在一审期间并未就其装修残值提起反诉，且本案系因田X未经疾控中心同意转租房屋导致合同解除，疾控中心也未同意继续利用田X的装饰装修残值，故原审根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，对田X请求赔偿剩余租期内的装饰装修残值不予支持并无不当。田X主张本案应依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定进行处理，因该条款系”因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，但本案是由于田X违约导致合同解除，故不适用该条款的规定。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费824元，由上诉人田X负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张　燕

代理审判员　　吕思成

代理审判员　　茶晓皎

二〇一五年八月十日

书　记　员　　范XX