张XX与刘XX确认合同无效纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）张XX，黑龙江省克山XX退休职工。

委托代理人盛元平，黑龙江XX律师。

被上诉人（原审被告）刘XX，无职业。

委托代理人刘XX（刘XX之女），女，1971年11月16日出生，汉族。

上诉人张XX因与被上诉人刘XX确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔农垦法院（2010）齐垦民初字第440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日受理后，依法组成合议庭，于同年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人盛元平，被上诉人刘XX的委托代理人刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审原告张XX诉称：1998年，克山XX公司（以下简称建筑公司）出售给被告位于黑龙江省克山XX（以下简称克山XX）丹阳路东XX房屋一处，价款56，175.00元，被告仅付款30，584.00元，尚欠25，590.05元。1999年，建筑公司转让给原告，原告承接该公司的债权债务，被告使用房屋至今没有偿还购房款，因诉争的房屋无有效规划审批及土地使用权证等合法手续，属于违章建筑，无法办理产权登记。依照相关法律规定，该房屋买卖合同无效，请求被告返还房屋，原告返还被告购房款30，584.00元，被告应给付原告房屋租金24，000.00元。

原审被告刘XX辩称：原告的委托代理人张X已与被告签订协议，主动撤诉不再就同一问题提起诉讼，应驳回原告的诉讼请求。

原审法院认定：1998年，建筑公司出售给刘XX位于克山XX丹阳路东XX房屋一处，价款56，175.00元，刘XX付款30，584.00元。1999年，建筑公司转让给张XX。2004年，克山XX城管局在拆扒该房屋时，刘XX以防止其房屋大山倾斜为由要求保留一部分房屋，之后刘XX将保留房屋修缮，并另行接建40余平方米。2010年8月，张XX提起诉讼向刘XX主张买卖合同无效，返回购房款，给付房屋租金24，000.00元。2010年9月30日，张XX之子张X与刘XX达成张X主动撤诉，从此不再为争议房屋产权提出诉讼请求的协议。同日，张X与刘XX达成由张X以350，000.00元购得争议房屋并在支付房款180，000.00元后，将该房屋进行开发。

原审法院认为：建筑公司将争议房屋对外进行销售，刘XX支付部分房款后，建筑公司已将房屋交付，双方的买卖行为合法有效。张X作为原告之子同时作为争议房屋的开发商，其与被告的买卖行为已构成表见代理，就争议房屋已达成买卖协议，双方买卖合同的权利义务已约定终止。原告的诉讼请求应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告张XX负担。

张XX不服原审判决，向本院提起上诉称：本案房屋买卖关系不成立，因房屋属于违章建筑。本案认定上诉人合同有效的依据是1998年建筑公司财务账目载明被上诉人尚欠房款25，590.05元，但同时也能证明该房屋为临时用地。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十五条的规定，该房屋属非法建房，非法建筑是不允许买卖的，故被上诉人与建筑公司的房屋买卖不成立；张X虽是上诉人之子，但不能因为二人之间系父子关系，即认定张X与被上诉人之间的买卖协议为表见代理，请求撤销原判，改判买卖合同无效。

被上诉人刘XX未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：（2011）齐垦民初字第189号案判决之前，被上诉人与上诉人的代理人张X已经于2010年9月30日签订了《协议书》，就此房屋上诉人不再提出诉讼请求，原审判决是正确的。上诉人请求确认买卖合同无效，是不合理的；2010年9月10日，在原审法院开庭审理时张X作为上诉人的委托代理人参加庭审，故双方存在代理关系。庭审后，法官主持调解也是张X作为代理人参与调解，上诉人自始至终没有参加，张X是上诉人的委托代理人，原审判决正确，应予维持。

二审期间，上诉人未提供证据，被上诉人提供证据如下：

证据一、被上诉人与张X签订的房屋买卖协议，意证明上诉人与被上诉人签订撤回起诉协议在先，之后被上诉人和张X才达成了这份房屋买卖协议。上诉人对证据的真实性无异议，但认为代理人应当在委托人的指示下从事民事行为，该协议书中并没有体现张X受上诉人委托，属于张X的个人行为。

证据二、黑龙江省齐齐哈尔农垦法院作出的（2011）齐垦民初字第189号民事判决，意证明上诉人的代理人张X与被上诉人签订撤回对本案的起诉协议后，被上诉人才同意将涉案房屋卖给张X。就被上诉人与上诉人签订的房屋买卖纠纷在该案件中已经得到了解决。上诉人对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该判决书不能证实是先撤回起诉，后签订的买卖协议。

本院对被上诉人提供的上述证据认证意见为：因上诉人对证据的真实性无异议，且双方就本案纠纷已在2010年9月30日和解解决，本院予以采信。

本院二审查明：1998年，克山XX所属建筑公司在克山XX丹阳路东施工建设一栋45户建筑面积为1451.80平方米的临时建筑（平房），并予出售。刘XX购买其中一户建筑面积为53.5平方米的门市房，每平方米1，050.00元，价款为56，175.00元，刘XX陆续付款30，584.00元，尚欠购房款25，590.05元。

1999年4月1日，克山XX与张XX签订《建筑公司转卖合同》，张XX以110，000.00元价款受让取得建筑公司的资产、经营权，债权债务由张XX承继。

2004年，克山XX城管局在拆除原建筑公司房屋时，按刘XX的要求为其保留一部分房屋（为避免刘XX所有的房屋大山倾斜），刘XX将保留房屋修缮，并另行接建房屋40余平方米。

2010年4月，黑龙江省XX公司授权张XX之子张X对上述房屋进行拆迁，开发建设商品房。经协商，张X与刘XX就拆迁补偿标准问题未达成一致，并产生矛盾。

2010年8月，张XX提起诉讼，请求确认原建筑公司与刘XX签订的房屋买卖合同无效，由刘XX退还房屋，张XX返还刘XX购房款30，584.00元，刘XX应给付张XX12年的房屋使用租金24，000.00元。

2010年9月30日（诉讼期间），张XX的诉讼代理人张X（张XX之子）与刘XX签订协议，内容为经刘XX与张XX委托代理人张X双方协商，张X主动撤诉，从此不再为本案房屋产权提出诉讼请求。协议双方签字后生效。同日，张X与刘XX达成拆迁协议，张X购买刘XX房屋130平方米（含本案所涉53.5平方米的门市房），价款为350，000.00元，签订协议时支付180，000.00元，剩余170，000.00元在2011年2月1前履行完毕，并签订协议书。

另查明：张X未按协议约定履行全部给付义务，刘XX以张X未履行350，000.00元购房协议为由，起诉至黑龙江省齐齐哈尔农垦法院，该院于2012年2月21日作出（2010）齐垦民初字第189号民事判决，判决张X给付刘XX购房款170，000.00元及违约金30，000.00元，该判决生效。

二审庭审过程中，张XX变更诉讼请求为刘XX偿还尚欠其购房款25，590.05元。

本院认为：本案所涉临时建筑，属违规建房，处在非法状态下的违章建筑不能取得权属证书，故不得转让。如进行转让，则属于非法转让，因为转让违章建筑的合同因其违反现行法律的强制性规定，损害社会公共利益而无效。因此，本案原建筑公司将违章建起的房屋转让给被上诉人的行为应认定为无效，各自所取得的财物应予返还。本案在诉讼过程中，基于上诉人的委托，诉讼代理人张X已代表上诉人与被上诉人达成上诉人撤回起诉的和解，张X与被上诉人协商确定了一种变通的给付方式，该协议的性质是拆迁补偿协议，且涉案违章建筑已拆除，上诉人与被上诉人争议的标的已不存在，原买卖协议已被补偿协议所取代。上诉人与被上诉人间的买卖纠纷已经处理完毕，上诉人虽在二审中变更其诉讼请求，因被上诉人不同意给付，故上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50.00元（上诉人预交），由上诉人张XX负担。

本判决为终审判决。

审判长李X

审判员黎XX

审判员鲁民

二〇一五年一月二十六日

书记员魏XX