张XX与崔XX、邓X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告:张XX，女，1989年8月15日出生，住武汉市青山区，

委托诉讼代理人:谢XX，湖北XX律师（特别授权代理）。

被告:崔XX，男，1983年10月24日出生，汉族，户籍地武汉市青山区，

被告:邓X，女，1983年7月21日出生，汉族，户籍地武汉市江岸区，

第三人:余XX，女，1964年2月28日出生，汉族，户籍地武汉市青山区，住武汉市武昌区，无职业，

原告张XX与被告崔XX、邓X、第三人余XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。

原告张XX的委托诉讼代理人谢XX及第三人余XX到庭参加诉讼，被告崔XX、邓X经本院公告送达出庭传票，无正当理由拒不到庭。

本案现已审理终结。

原告张XX向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告针对武汉市青山区XX46门12号房屋的买卖协议合法有效；2、判令两被告协助原告办理该房屋的权属变更登记手续；3、本案诉讼费由被告负担。

事实和理由:2013年8月，被告崔XX、邓X委托第三人余XX代为出售武汉市青山区XX46门12号房屋一套。

第三人余XX于当月28日与原告签订该房屋买卖合同。

原告已按协议约定履行付款义务，但两被告至今未配合办理该房屋过户手续。

现原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。

第三人余XX述称:我是接受两被告的委托与原告签订购房合同，对原告所述合同签订经过不持异议。

截至2013年9月20日买卖双方完成交房手续时，我共计代收原告购房款315780元，并已将此款全数转交给两被告。

因合同签订时被告崔XX尚有部分房贷未还清，故买卖双方约定该房屋剩余贷款由原告负责偿还，被告授意我不向原告主张剩余部分购房款。

原告张XX围绕其诉讼请求依法提交了如下证据:被告崔XX、邓X结婚登记审查处理表1张、武汉市青山区XX46门12号房屋产权登记信息查询单和抵押记载信息单各1张、武汉市长江公证处（2013）鄂长江内证字第3673号公证书1份，第三人余XX作为售房代理人与原告张XX签订的房屋买卖合同1份及其手书的购房款收条2张，中国XX银行个人贷款合同1份以及中国XX银行个人账户对账单8张。

被告崔XX、邓X未提交书面答辩意见，亦未向本院提交证据。

第三人余XX对原告提交的证据均无异议。

本院认为，原告提交的证据均客观真实，与本案有关联，本院均予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下:被告崔XX于2008年6月购得位于武汉市青山区XX46门12号房屋一套，并于当月将该房屋所有权登记至其个人名下。

2010年8月16日，被告崔XX与被告邓X登记结婚。

2013年，两被告委托第三人余XX代为出售上述房屋。

同年8月20日，余XX经案外人武汉XX公司居间中介，与原告张XX就该房屋交易达成合意并向其收取定金5000元及预付购房款200000元。

2013年8月28日，被告崔XX、邓X向第三人余XX出具《委托书》，确定出售上述房屋并全权委托余XX代办偿还银行贷款、解除抵押、代售房屋以及代收房款等事宜，并于当天至湖北省武汉市长江公证处就上述《委托书》办讫（2013）鄂长江内证字第3673号公证。

同日，第三人余XX作为出售方（甲方）代理人与原告张XX就武汉市青山区XX46门12号房屋签订《房屋买卖合同》，确定该房屋买卖成交价为915000元，具体付款方式为:“公证当天支付房款300000元，交房时支付房款10780元”，甲方腾房时间为全部房款付清后3天内。

双方另在补充协议条款中载明:“甲方贷款未还完部分直接计入甲方售房房款，从总售房款中直接扣除。

本合同签订后，剩余贷款由乙方归还。

由于乙方现在资金紧张，甲乙双方签订本合同后暂时不过户；待乙方有资金或一次性还清房贷时，甲方或代理人随时协助乙方办理过户”。

合同签订后，原告张XX于当日再向第三人余XX交付购房款100000元。

同年9月20日，两被告自涉案房屋腾退并交付原告，第三人余XX于当日向原告收取购房款10780元。

至此，原告共计支付购房款315780元，第三人余XX自认已将此款全额转交两被告，两被告明确表示放弃向原告主张剩余房款。

另查明，被告崔XX于2008年6月向案外人中国XX银行股份有限公司武汉分行营业部（以下简称XXX）贷款650000元用以购买涉案房屋，并于同年7月2日配合贷款银行完成该房屋抵押权设立登记。

原、被告在就涉案房屋进行交易过程中一致确认，截至2013年9月15日上述住房按揭贷款剩余本金为598299.16元，每月等额还款金额为3715.5元。

双方签订房屋买卖合同后，被告崔XX将上述贷款还款账户信息提供给原告张XX，张XX自2013年9月起通过此账户代为崔XX向XXX按月等额还贷付息。

本案审理期间，原告张XX于2018年4月28日向XXX全额清偿了上述贷款剩余本息。

XXX于2018年5月8日至房管部门办理完成涉案房屋抵押权注销登记。

本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。

代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

根据《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。

本案中，两被告共同委托第三人余XX代为出售涉案房屋并就该委托办理公证，第三人余XX作为售房代理人与原告张XX签订房屋买卖合同后，两被告未对此提出异议，并已按合同约定将涉案房屋交付原告使用至今，可推定两被告对该房屋交易行为以及买卖合同内容均已予以认可，该合同系买卖双方真实意思表示，且不违反法律规定，应受法律保护。

现诉争房屋已具备办理产权变更登记的客观条件，被告应当继续履行其合同义务，处理相关未竟事宜。

原告主张确认房屋买卖合同有效并要求被告协助配合办理诉争房屋过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

被告崔XX、邓X经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，应当承担对其不利的法律后果。

另需说明的是，双方房屋买卖合同已明确约定“甲方贷款未还完部分直接计入甲方售房房款；待乙方有资金或一次性还清房贷时，甲方或代理人随时协助乙方办理过户”，而原告张XX在本案诉前尚未清偿被告崔XX名下针对涉案房屋的剩余房贷，且亦无证据证明两被告拒绝协助原告办理过户手续或存在其他违约行为，故本案诉讼成本不宜由两被告承担。

本案审理过程中，原告张XX表示自愿承担本案诉讼费用。

据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:

一、原告张XX与被告崔XX于2013年8月28日就位于武汉市青山区XX46门12号房屋所达成的《房屋买卖合同》合法有效；

二、被告崔XX、邓X于本判决生效之日起10日内协助原告张XX办理位于武汉市青山区XX46门12号房屋的产权变更登记手续，将该房屋所有权登记至原告张XX名下；

三、驳回原告张XX其他诉讼请求。

本案案件受理费13,800元，第一次公告费260元及第二次公告费（以实际票据为准），由原告张XX负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。

审判长刘洋

人民陪审员潘春喆

人民陪审员李青

二〇一八年五月十八日

书记员胡XX