保山XX公司与蒋X商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告保山XX公司。

委托代理人梁XX、黄X，云南XX律师，代理权限为特别授权。

被告蒋X，女，保山市隆阳区人。

委托代理人杨双桥、杨XX，云南XX律师，代理权限为特别授权。

原告保山XX公司与被告蒋X商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人梁XX、黄X，被告的委托代理人杨XX、杨双桥到庭参加诉讼。因本案案情复杂，报请延长审限3个月，本案现已审理终结。

原告诉称，2011年10月22日，原告与被告蒋X签订了合同编号为X-XX的《商品房购销合同》及《补充协议》各一份。合同第五条对面积误差的处理作了约定：采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3％以内（含3％）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房款；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3％时，原、被告同意按下述第3种方式处理，执行补充协议第（4）条：“该商品房的建筑面积为图纸预测面积，产权面积以具有相关资质的测绘部门最终实测为准；实测建筑面积与预测建筑面积误差部分，建筑面积单价不变，建筑面积据实结算”。被告蒋X购买的X-XX号合同补充协议图纸预测建筑面积为28.7㎡，房产证载明建筑面积为33.82㎡，相差5.12㎡，按每平方米18412元计算，被告蒋X应补差价94269.44元。经原告要求被告补给差价未果，原告诉至本院，请求人民法院判令：1、被告蒋X向原告支付购买商铺的差价款94269.44元；2、本案的诉讼费由被告承担。

被告辩称，1、原、被告签订的《商品房购销合同》约定的计价方式为按套计价，根据合同第四条约定的房屋总借款已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格，不存在面积误差多退少补的问题；2、合同第五条第一款约定的是套内面积误差的处理，该第一款第3项约定：执行补充协议第（4条）属按平方面积计算误差，与合同第四条约定相互矛盾，而作为提供格式合同的原告应当作出对制作格式合同一方不利的解释；3、房产证中的证载建筑面积增加，但证载套内建筑面积却在减少；4、根据《商品房销售管理办法》第二十四条第一款、第二款、第三款的规定，原告私自变更规划设计，未在规定的时限内通知被告，被告有权对所购商铺选择退房或者购买的权利。综上所述，原告的诉讼请求应依法予以驳回。

原告对自己的主张，向本院提交了以下证据：

1、《商品房购销合同》和《补充协议》、《房屋所有权证》及《土地使用权证》各一份，证实：根据合同补充协议第四条约定的销售面积与房产证载明的建筑面积存在误差，其证载建筑面积大于销售面积，用增加的面积5.12㎡乘以18412元∕㎡的单价，可得原告的诉讼请求，即：被告蒋X购买X-XX号商铺差价为94269.44元；

经质证，被告对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可，其一，合同第四条第二款已明确约定按套计价，补充协议第4条规定的按建筑面积计价与主合同第四条第二款的约定相矛盾，应该做出对提供格式合同一方不利的解释；其二，上述证据在证实建筑面积增加的同时，其被告购买的商铺套内建筑面积反而减少；

本院认为，上述证据能证实原、被告双方签订了购房合同和办证机关已核发产权证及数据载明的事实，本院予以采信。

2、房屋分户平面图复印件一份。以证实被告认可商铺面积测量的各种数据的事实；

经被告质证，对该证据的真实性不持异议，对关联性和证明目的持有异议，原告以：“为被告办理两证”的名义诱骗被告在该平面图上签名，对公摊面积增加的事实在签名时原告并没有告知被告。

本院认为，该组证据，被告对其真实性不持异议，虽对对关联性和证明目的持有异议，但该组证据均能证明被告向原告购买商铺、商铺建筑面积出现误差及测绘公司测量的各种数据的案件事实，本院予以采信。

被告针对其答辩主张向本院提交了以下证据：

1、《商品房购销合同》一份，证实2011年12月8日张XX与原告签订X-XY号商品房购销合同，其原告在合同第五条第二款选择打“钩”属按套计价，同是一批商铺，同样的面积，相邻的地点，合同约定出现不同版本，存在按套计价和按平方面积计价的情况。

原告质证认为，X-XY号商铺与本案无关，原告与其他业主如何签订购房合同是原告的权利，其也没有起诉X-XY号商铺的业主张XX。

本院认为，该证据的真实性、合法性本院予以采信，但证明目的不予采信。

2、XX华庭一楼商铺房屋分割平面图复印件一份，证实该平面图是原告提供给被告的，是原始的平面图，与原告提供的房屋分割平面图存在误差，存在原告所售商铺增大分摊面积和改变房屋布局的情况。

原告质证认为，该平面图是当庭提交，未在举证期限内提交不予质证。

本院认为，该组证据能证明被告向原告购买商铺位置、商铺建筑面积与产权证出现误差的事实，本院予以采信。

根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实：

2011年10月22日，原告与被告蒋X签订了合同编号为X-XX的《商品房购销合同》及《补充协议》。合同第五条对面积误差的处理作了约定：“采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3％以内（含3％）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房款；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3％时，原、被告同意按下述3种方式处理，执行补充协议第（4）条：“该商品房的建筑面积为图纸预测面积，产权面积以具有相关资质的测绘部门最终实测为准；实测建筑面积与预测建筑面积误差部分，建筑面积单价不变，建筑面积据实结算”。关于产权证登记双方约定执行补充协议第2条：被告委托原告以被告的名义向当地产权登记机关办理产权证登记手续，相关费用由被告承担，被告在接房后并提交相关有效证件、文件、资料及费用交纳齐备后，原告在90日内代办产权申请手续”。商品房购销合同及补充协议签订后，被告按合同约定向原告支付了购房款528414元，原告按期向被告交付了商铺。2014年1月10日，经测绘公司测绘，被告蒋X购买的X-XX号商铺建筑面积为33.82㎡，套内建筑面积为24.55㎡；其房产证内核准的建筑面积与合同约定的建筑面积误差为33.82㎡（产权登记）-28.7㎡（合同约定）=5.12㎡（增加），合同约定套内建筑面积与房产证内核准的套内建筑面积误差为25.91㎡（合同约定）-24.55㎡（产权登记）=1.36㎡（减少）；同年6月，原告按测绘数据为被告办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，但因被告不同意支付商铺建筑面积的差价款，没有向被告交付两证。被告蒋X购买的X-XX号商铺合同补充协议图纸预测建筑面积为28.7㎡，房产证载明建筑面积为33.82㎡，相差5.12㎡，按每平方米18412元计算，被告蒋X应补差价94269.44元。

另，原、被告对双方履行合同情况，除了原告起诉主张的房屋差价款之外，被告均已付清了合同约定的所有购房款和应缴纳的税费，原、被告对原告提出平方面积增加应补差价的房屋单价按每平方米18412元计算无异议。

本院认为，原、被告签订的商品房购销合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性的规定，该合同合法有效，双方应当自觉全面履行合同义务。依照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定，商品房按套出售的，商品房销售面积（总建筑面积）等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。在该案中，合同约定了总房价款为528414元（含套内建筑面积和公摊面积的价款），总建筑面积为28.7㎡，双方当事人对商铺建筑面积的单价按每平方米18412元计算无异议，本院予以确认。据补充协议第（4）条约定：该商铺的建筑面积为28.7㎡，此面积为图纸预测面积，产权面积以具有相关资质的测绘部门最终实测为准。实测建筑面积与预测面积误差绝对值在正负3﹪以内（含3﹪）时，按产权登记面积中的建筑面积结算购房价款。误差绝对值超过正负3﹪的，单位建筑面积的房价不变，误差部分多退少补。据上述合同约定，无论面积误差绝对值是在3﹪以内还是3﹪以外，商铺的单价均不变，计算面积误差的方式也不变，故原告佳XX公司要求被告蒋X支付商品房建筑面积差价款的诉讼请求，本院予以支持，即18412元／㎡×5.12㎡=94269.44元。依据合同第五条约定：采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记套内建筑面积的面积误差比绝对值3﹪以内（含3﹪）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记套内建筑面积的面积误差比绝对值超过3﹪时，原、被告双方同意按补充协议第（4）条执行；故，被告要求原告支付套内建筑面积减少的抗辩主张，本院予以部分采纳，即：18412元／㎡×1.36=25040.32元。结合房地产行业惯例的客观实际及兼顾双方当事人利益的原则。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：

一、由被告蒋X支付原告保山XX公司商铺建筑面积差价款94269.44元。

二、由原告保山XX公司退还被告蒋X商铺套内建筑面积差价款25040.32元。

上述两项相互抵扣后，由被告蒋X于判决生效之日起十日内支付原告保山XX公司商铺建筑面积差价款69229.12元。

三、驳回原告保山XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案征收案件受理费2583元，由原告保山XX公司负担426元；由被告蒋X负担2157元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决书规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。

审判长陈辅汕

审判员杨利洪

人民陪审员杨丽翠

二〇一五年十二月一日

书记员杨XX