上诉人李XX与被上诉人王XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）李XX，男，住厦门市翔安区。

委托代理人叶仲荣、王XX，福建XX律师。

被上诉人（原审被告）王XX，男，住厦门市翔安区。

上诉人李XX因与被上诉人王XX房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2014）翔民初字第1554号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李XX向原审法院起诉，请求判令王XX立即向其双倍返还定金即200000元，并支付违约金XXX.4元。

原审判决查明，2013年1月1日，李XX与王XX签订一份《定金收据》，约定：“乙方（李XX）欲向甲方（王XX）承租厦门华天涉外职业技术学院（下称华天学院）教工配套设施一期2区门牌号为天华商城1-8号店面，为确保双方能订立书面房屋租赁合同，乙方特向甲方支付现金100000元作为定金。如甲方违约，则需向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则无权要求返还定金。王XX确认已经收到100000元的定金，并承诺在2013年1月30日前与李XX签订房屋租赁合同。”2013年1月20日，王XX与李XX签订《房屋租赁合同》，约定：甲方拥有位于厦门市翔安区新店镇华XX教工配套设施一期房产的使用权，现甲方拟将华天学院教工配套设施一期2区门牌号为天华商城1-8号店面（共壹个店面），面积约70平方米，出租给乙方经营使用。甲方已经向乙方全面披露了该房产的相关情况，该房产未经政府有关部门验收的客观事实，乙方已到现场实地勘察，对本协议项下的房产做了充分了解，愿意按此现状使用本协议项下的房产。合同第八条违约责任第1项约定：“甲方均应依诚实信用原则履行本协议，不得擅自要求解除合同，如有违反，应支付7年租金总和5倍的违约金，并加倍赔偿乙方及向乙方转租的商户的经济损失，乙方可要求继续履行合同或解除合同；若因甲方违约行为导致本合同无法履行，乙方可要求解除合同，甲方应支付7年租金总和5倍的违约金，并加倍赔偿乙方及向乙方转租的商户的经济损失。”合同第八条第7项约定：“若本合同亦被确认无效，导致无法履行，甲方应支付7年租金总和5倍的违约金，并加倍赔偿乙方及向乙方转租的商户的经济损失。”上述《房屋租赁合同》随附王XX与华天学院于2012年1月10日签订的《租赁协议书》。《租赁协议书》约定：华天学院拟将位于厦门市翔安区新店镇华XX教工配套设施一期房产一栋除三楼及以上部分教工宿舍外的房产出租给王XX经营使用，租赁期限为15年，自2012年9月1日起至2027年8月31日止，同时约定王XX有权将该房产自行经营或对外转租。2013年9月16日，华天学院因与王XX房屋租赁合同纠纷一案诉至原审法院，请求确认华天学院与王XX于2012年1月10日签订的《租赁协议书》无效，并判令王XX立即将《租赁协议书》项下的建筑物恢复原状并交还华天学院。原审法院以（2013）翔民初字第2113号民事判决书判决：一、确认华天学院与王XX于2012年1月10日签订的《租赁协议书》无效；二、驳回华天学院的其他诉讼请求。后双方均不服，上诉至厦门市中级人民法院，经厦门市中级人民法院查明，讼争租赁房产项下的用地性质为划拨土地。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，国有划拨土地上的建筑物未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得转让、出租及抵押。2014年4月15日，经厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第887号生效民事判决书确认，讼争房产的出租及改建行为未经有权部门的批准，故华天学院与王XX于2012年1月10日所签订的《租赁协议书》违反法律强制性规定，应属无效合同，并判令王XX应于判决生效后三个月内将《租赁协议书》项下的建筑物恢复原状并交还华天学院。

审理中，原审法院就定金与违约金不能同时主张向李XX释明后，李XX选择适用定金罚则，变更诉求请求王XX双倍返还定金200000元。

原审法院认为，王XX与华天学院签订的《租赁协议书》因违反行政法规的强制性规定已被生效的（2014）厦民终字第887号民事判决书确定为无效合同，故王XX并不能依照合同约定取得转租权，且李XX与王XX之间签订的《房屋租赁合同》同样因违反行政法规的强制性规定而应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《房屋租赁合同》为无效合同，故王XX应当返还李XX为签订合同而支付的定金100000元。王XX与华天学院签订的《租赁协议书》及本案《房屋租赁合同》认定无效的直接原因是讼争房产的用地性质为划拨用地，未经有权部门的审批不得出租，李XX、王XX在签订合同时未对合同标的物进行充分了解，导致合同因违反行政法规的强制性规定而无效，其二人对于合同无效均应承担一定的责任，故李XX诉求王XX双倍返还定金的诉求于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，判决：一、王XX应于本判决发生法律效力之日起十日内，向李XX返还定金100000元；二、驳回李XX的其他诉讼请求。本案案件受理费4300元，适用简易程序减半收取为2150元，由李XX负担1075元，由王XX负担1075元。

宣判后，李XX不服，向本院提起上诉。

上诉人李XX上诉称，原审认定事实及适用法律均有错误。一、李XX对《房屋租赁合同》被认定为无效并无过错。本案中，王XX仅告知李XX讼争房产还未经消防部门验收合格。至于讼争房产的用地性质是否为国有划拨用地，讼争房产的出租行为是否已征得市县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准等问题，王XX从未向李XX披露，讼争的《房屋租赁合同》及华天学院与王XX的《租赁协议书》也都没有载明。基于王XX已实际长期占有并装修讼争房产的客观事实，李XX决定向王XX支付定金并与其签订《房屋租赁合同》并无不当。二、立约定金具有独立性，《房屋租赁合同》被认定为无效不影响其效力。从《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第115条的规定来看，立约定金具有独立性，其在主合同之前就已成立，主合同是否成立不是立约定金合同是否成立的决定条件，立约定金法律效力的发生也与主合同是否发生法律效力没有必然关系。李XX向王XX交付的10万元定金属立约定金，且有书面定金收据，立约定金合同成立并生效。作为主合同的《房屋租赁合同》是否成立或生效对立约定金的效力不起决定作用。三、本案应适用立约定金罚则。根据上述司法解释的规定也可以看出，只有因不可抗力、意外事故致使主合同不能履行的，才不适用定金罚则。主合同因违反强制性法律规定而被认定为无效的，并不能成为原审不适用定金罚则的理由。《房屋租赁合同》是因违反强制性法律规定而被认定为无效，因此立约定金罚则仍然适用。本案双方当事人就房屋租赁达成合意后，李XX之所以向王XX支付巨额定金，是为了确保王XX能与其签订形式和内容均符合法律规定的合同。鉴于双方签署的《房屋租赁合同》会因违反强制性规定而被认定为无效的客观情形，王XX实际上已无法实现李XX支付立约定金的合同目的，故应双倍返还定金。李XX请求撤销原审判决，改判王XX双倍返还定金20万元。

被上诉人王XX答辩称，讼争房产是华天学院招租的，华天学院也找王XX收取了租金。王XX与华天学院签订的《租赁协议书》、与李XX签订的《房屋租赁合同》都是有效的合同。

经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。

另查明，李XX与王XX签订的《房屋租赁合同》第六条约定：本合同签订时，李XX于合同签订前交付给王XX的定金10万元自动转化为押金；若李XX违反本合同规定，则押金归王XX所有，若无违反合同规定，王XX在租赁期满后应将押金全额无息退还给李XX。

本院认为，本案讼争房产的用地性质为划拨用地，其出租依法应取得市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准。李XX与王XX就租赁讼争房产而签订《房屋租赁合同》，因未取得有权部门的批准，违反了法律强制性规定，该合同应为无效。王XX关于《房屋租赁合同》有效的主张，本院不予支持。《房屋租赁合同》载明李XX已到现场实地勘察并对讼争房产做了充分了解，其理应知晓讼争房产的用地性质，但却与王XX签订了讼争的租赁合同，故其对无效合同的签订亦存在过错。原审认定李XX对合同无效应承担责任并无不当，本院予以维持。李XX关于其对《房屋租赁合同》无效无过错的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。双方在《定金收据》中约定李XX支付王XX10万元作为签订书面房屋租赁合同的定金，而双方已于2013年1月30日签订了《房屋租赁合同》，现《房屋租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，且李XX对合同无效亦有过错，故其关于适用定金罚则由王XX双倍返还定金20万元的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费4300元，由上诉人李XX负担。

本判决为终审判决。

审判长洪德琨

代理审判员黄南清

代理审判员章毅

二〇一四年十二月十七日

代书记员潘XX

附本案适用法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。