陈XX与XXX、厦门XX公司房屋租赁合同纠纷民事判决书

原告陈XX，女，汉族。

委托代理人李XX，上海XX律师。

委托代理人陈XX，上海XX实习律师。

被告XXXX，女，汉族。

委托代理人林XX，福建XX律师。

委托代理人陈X，福建XX律师。

被告厦门XX公司。

法定代表人周XX。

委托代理人叶仲荣，福建XX律师。

委托代理人刘XX，福建XX律师。

原告陈XX与被告XXXX、被告厦门XX公司（以下简称“XX公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员詹雪霞适用简易程序，公开开庭进行审理。第一次开庭原告委托代理人李XX、陈XX，被告XXXX委托代理人林XX、陈X，被告XX公司委托代理人叶仲荣、刘XX到庭参加诉讼；第二次开庭原告委托代理人李XX、陈XX，被告XXXX委托代理人林XX，被告XX公司委托代理人叶仲荣到庭参加诉讼。第三次开庭原告委托代理人李XX、陈XX，被告XXXX委托代理人林XX，被告XX公司委托代理人叶仲荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈XX诉称，2014年3月3日，被告XXXX因办公需要，向原告承租了位于厦门市集美区海凤XX16房XX的房屋。同时，双方就承租事宜签订了一份《房屋租赁合同书》。该《房屋租赁合同书》第二条约定：“租赁期限暂定2年，从2014年3月15日起至2016年3月14日止，每月租金为人民币2700元整。”第三条约定：“付款方式乙方（即被告XXXX）每季度应向甲方（即原告）缴纳租金人民币8100元整，每次租金必须提前7天内交清。”第五条约定：“乙方（即被告XXXX）必须依约交付租金，如拖欠租金，甲方（即原告）每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回乙方（即被告XXXX）所欠租金和提前解除合同收回房屋。”上述合同签订后，原告依约将讼争房屋交于被告XXXX使用，XXXX向原告支付了2014年3月15日起至2014年6月14日的租金8100元。然而此后XXXX却一直拒绝向原告支付租金。经原告多次催讨，仍拒绝支付。综上，原告认为：1.根据《房屋租赁合同书》第三条约定可知，XXXX应于2014年6月7日向原告支付2014年6月15日起至2014年9月14日租金8100元，于2014年9月7日向原告支付2014年9月15日起至2014年12月14日租金8100元，于2015年6月7日向原告支付2015年6月15日起至2015年9月14日租金8100元。然而，XXXX却未依约向原告支付租金，已严重违约。另外，截止至起诉日原告应付租金约为38790元（431元×90元／日，其中租金2700元／月，即90元／日，2014年6月14日起至起诉日共计431天）。2.因XXXX未依约向原告缴纳租金，故原告有权根据《房屋租赁合同书》第五条约定要求被告支付违约金并解除合同收回房屋。3.鉴于按照双方约定的标准计算违约金较高，原告自愿将其调整为12000元。为维护自身合法权益，现原告特向法院起诉，请求判令：1.立即解除原告与被告XXXX双方于2014年3月3日签订的《房屋租赁合同书》；2.被告XXXX立即将位于厦门市集美区海凤XX16房XX的房屋腾空返还于原告；3.被告XXXX立即按2700元／月的标准向原告支付自2014年6月15日起至解除合同之日止的租金，并支付违约金12000元；4.被告按2700元／月的标准向原告支付自解除合同之日起至实际返还讼争房屋之日止的房屋占用费，并支付违约金；5.本案全部诉讼费用均由被告承担。

被告XXXX辩称，讼争厦门市集美区海凤XX16房XX房屋的实际承租人为厦门XX公司，XXXX只是代签合同，并非承租人。陈XX与XXXX在2014年3月3日签订的《房屋租赁合同书》，合同约定租赁物为厦门市集美区海凤XX16房XX，建筑面积53.86平方米，同时合同补充条款“（1）与XX公司签约的合同仅为注册公司用以本合同为准；（2）期满公司地址迁走才退还押金。”XXXX提交的证据2厦门XX公司与XX公司2014年5月1日签订的《租赁合同》，合同约定租赁物也是厦门市集美区海凤XX1611室，面积53.86平方米，同时合同约定“本协议仅限于乙方作为公司注册使用，具体双方约定以附件为准。”可知该两份合同租赁物一致，合同内容更能相互印证，两份合同都约定是租给公司使用，3月3日的合同补充条款说的就是将5月1日的合同做为注册公司使用，而因两份合同租金约定不同，故5月1日合同又说具体双方约定以附件为准，这个附件其实就是3月3日的合同，租金以3月3日合同约定为准。所以，原告陈XX在当时明确就是将房屋租赁给XX公司使用，XX公司才是实际承租人。合同签订后，原告实际是向XX公司履行合同，房屋由XX公司使用并支付租金，XXXX提交的顶斌大厦16楼索引目录照片，能很清楚的看出讼争的1611号房屋的实际承租人和使用人是XX公司。原告从未向XXXX交付房屋，XXXX也从未使用房屋及支付租金，原告明知XXXX非实际承租人，却起诉要求XXXX承担承租人义务，没有事实及法律依据，依法应当驳回对XXXX的诉求。

被告XX公司辩称，1.其与案外人厦门XX公司签订《租赁合同》进而取得涉案房屋的承租权，其已经支付租赁期间的租金。2014年9月15日，双方已经终止租赁关系，只是注册地址尚未变更而已，故其向厦门XX公司支付了一年的挂名费。2.被告XXXX只是公司的普通员工，不具备代表XX公司对外签订任何合同的职权；XX公司也不曾授权或者委托被告XXXX与原告签订涉案《房屋租赁合同书》；被告XXXX也是以个人身份与原告签订涉案《房屋租赁合同书》。综上，原告陈XX与被告XXXX基于涉案《房屋租赁合同书》引发的纠纷与XX公司没有任何关系，XX公司无须承担任何责任，无需支付任何费用。

经审理查明，2014年3月3日，原告陈XX与被告XXXX签订《房屋租赁合同书》，合同约定出租房位于厦门市集美区海凤XX16房XX，建筑面积53.86平方米，租赁用途为办公之使用，租赁期限从2014年3月15日至2016年3月14日止，每月租金为2700元。补充条款约定：与XX公司签约的合同仅为注册公司用，以本合同为标准。期满公司地址迁走才退返押金。本合同自签定之日起生效。2014年5月1日，案外人厦门XX公司与被告XX公司签订《租赁合同》一份，约定厦门XX公司同意将位于厦门市集美区海凤XX1611室出租给乙方作办公使用，面积53.86平方米，租赁期限从2014年5月1日起至2016年4月30日止，租金为每月1600元，并约定本协议仅限于XX公司作为公司注册使用，具体双方约定以附件为准。

另查明，位于厦门市集美区海凤XX办公楼权属人为案外人厦门XX公司。原告陈XX与厦门XX公司于2011年12月15日签订《陈XX房屋移交协议》一份，约定厦门XX公司将包含讼争房屋在内的1309.21平方米的使用权和管理义务全部移交给陈XX。厦门XX公司出具《情况说明》称：“位于厦门市集美区海凤XX1611室房屋所签订的《租赁合同》，仅系厦门XX公司公司注册登记之需。”《说明》称“厦门XX公司同意陈XX出租顶斌实业有限公司大楼第16层整层……”

再查明，被告XXXX于2014年3月-4月间在被告XX公司处工作。XX公司自认于2014年4月份开始使用讼争房屋。在讼争房屋楼层标示牌中显示，1611号公司名称为厦门XX公司。XX公司法定代表人周XX于2014年6月22日转账支付原告陈XX3900元。2014年10月8日，陈XX出具给XX公司法定代表人周XX《收款》一份，载明：“兹收到周XX公司地址挂靠费计人民币叁仟伍佰元正。时间从2014年9月15日到2015年9月14日止一年的费用。”

以上事实有原告提供的《陈XX房屋移交协议》、《房屋租赁合同书》、《情况说明》、《说明》、厦门市土地房屋权证复印件，被告XXXX提供的《私营公司基本信息》、《租赁合同》、《经营场的（住所）承诺书》、照片，被告XX公司提供的银行卡客户交易查询和《收款》，本院现场拍摄照片、本院向厦门市国土房产测绘档案管理中心调取的《土地房屋登记卡》以及本院向陈XX制作的《询问笔录》及庭审笔录相互佐证，本院予以确认。

本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告陈XX经案外人厦门XX公司同意，取得出租讼争房屋的权利。其与被告XXXX签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应全面履行合同义务。现原告未能提供证据证明其将租赁物交付被告XXXX使用。相反，被告XX公司自认其自2014年4月起至2014年9月15日期间实际使用讼争房屋，并支付租金给陈XX。结合XX公司法定代表人周XX的转账记录及楼层标示牌，可以认定陈XX与XX公司之间相互履行了讼争房屋租赁关系的主要义务。因陈XX未向XXXX履行合同义务，陈XX据此主张XXXX支付自2014年6月15日起的租金及违约金、房屋占用费等缺乏事实与法律依据，予以驳回。因陈XX与XXXX未实际履行2014年3月3日所签订的《房屋租赁合同书》，陈XX主张解除该合同，XXXX亦同意解除。本院认定该份合同自被告作出同意解除合同的意思表示之日（2015年12月28日）起解除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告陈XX与被告XXXX于2014年3月3日签订的《房屋租赁合同书》于2015年12月28日起解除。

二、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。

本案案件受理费1070元（已预缴），减半收取535元，由原告陈XX承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。

代理审判员　　詹雪霞

二〇一五年十二月二十八日

代书　记员　　李XX

相关法律法规：

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。