沈X、王XX等与许XX等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告:沈X，男，1954年10月20日出生，汉族，住浙江省嘉善县。

原告:王XX，男，1966年2月20日出生，汉族，住浙江省嘉善县。

两原告的共同委托诉讼代理人:陈X、胡多兵，浙江XX律师、实习律师。

被告:许XX，男，1966年10月9日出生，汉族，住浙江省嘉善县。

被告:王XX，男，1974年11月20日出生，汉族，住福建省连江县。

被告:王XX，女，1995年1月12日出生，汉族，住云南省昭通市盐津县。

原告沈X、王XX与被告许XX、王XX、王XX房屋租赁合同纠纷一案，于2017年10月30日向本院提起诉讼。

本院于同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。

原告沈X及两原告的委托诉讼代理人陈X，被告许XX、王XX、王XX均到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告沈X、王XX向本院提出诉讼请求:1.判令解除二原告与三被告于2016年2月25日签订的《房屋租赁协议》；2.判令三被告立即支付原告租金175000元（当庭变更为100000元）；3.判令三被告立即腾退坐落于嘉善县商用房并恢复原状返还给二原告；4.判令本案诉讼费用由三被告承担。

事实和理由:2016年2月25日，二原告与三被告签订了一份《房屋租赁协议》，内约定:”二原告将坐落于嘉善县商用房出租给三被告，租期为十年。

签约时，从2016年3月1日起至2016年8月1日补五个月租金，后一年内半年支付一次，房租以前一个月支付，第一年19万，以后每年按照年租金5%递增，任何一方违约，则赔偿守约方全部损失。

”上述《房屋租赁协议》签订后，二原告即将涉案商用房交付给三被告使用，三被告使用至今。

第一年即2016年按时交纳房租，第二年即2017年，三被告仅支付25000元租金，起诉后被告支付了75000元，剩余100000元至今未付，几经原告催讨无果。

三被告无故拖欠租金至今的行为已经构成根本性违约，原告可以解除合同并要求三被告支付商用房占用使用期间的费用，请求支持原告的全部诉讼请求。

被告许XX辩称，房屋租赁协议签订后，被告王XX于2016年3月31日向嘉善县工商局注册了”嘉善XX酒店”，房租应该由注册的个体工商户来支付。

请求驳回原告对被告许XX的诉讼请求。

被告王XX、王XX辩称，一二楼的租金在三被告合股开店的前期已经支付到2016年的8月份。

后因股东之间意见不合，王XX、王XX的股份已全部转让给了许XX，许XX承诺转让费由他分两年支付。

因此原告起诉的2016年8月份之后的租金与被告王XX、王XX无关，应由许XX全部支付。

综上，请求驳回原告对被告王XX、王XX的诉讼请求。

对于当事人双方没有争议房屋租赁的事实，本院予以确认。

对于双方有异议的证据，本院认证如下:就被告许XX提供2016年3月31日注册个体工商户”嘉善XX酒店”，提出应由经营者支付租金，本院认为承租人为经营活动需要办理营业执照，是实现租赁合同目的一部分，其并不能取代租赁合同的相对人的权利义务。

就被告王XX、王XX主张的其已经在2016年6月25日将酒楼50%的股份转让给了被告许XX这一情况，本院认为其提供证据与本案租赁合同缺乏关联性，被告既未将内部转让情况告知出租人，也未与出租人重新签订变更承租人的协议，相关内部转让协议即使属实，也不能对抗原告租金请求权。

本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定如下事实:

2016年2月25日，原告沈X、王XX（甲方）与被告许XX、王XX、王XX（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定许XX、王XX、王XX向沈X、王XX租赁嘉善县魏塘街道施家北XX127号的一楼、二楼商用房，建筑面积290.56平方米，租期十年，自2016年2月25日至2026年2月25日止；租金提前支付，前一年为半年一付，后九年为一年一付，……；签约时从2016年3月1日到2016年8月1日补5个月租金，后一年内半年支付一次，房租提前一个月支付，租金第一年190000元，以后每年按照年租金的5%递增支付。

合同还就租用期间经营范围、装修规范、安全防范、水电等费用承担、优先续租权、违约赔偿、纠纷解决等事项进行约定。

合同签订后，房屋即交付给被告使用。

2016年3月31日，王XX注册成立个体工商户，名称为嘉善XX酒店。

原告自认第一年租金被告已按时交纳，到开庭前被告已支付第二年租金90000元，其中2017年3月2日、4月2日原告分别收到租金15000元、10000元。

根据被告王XX提供的”XX酒店股份转让书”显示，2016年6月25日，王XX、王XX两人将XX酒店50%的股份投资作价350000元转让给案外人王XX、王XX，转让费由许XX分24个月分批支付给王XX，后期投资盈亏由王XX、许XX全权负责。

而王XX、王XX与许XX、王XX、王XX合伙协议纠纷一案，本院2017年10月17日以（2017）浙0421民初4855号立案受理，现尚未审结。

2017年9月21日原告向许XX发出催要剩余租金或腾退房屋为内容的《律师函》，但三被告均表示从未收到。

本院认为，本案中，原、被告签订的房屋租赁合同依法成立并生效，则双方应当按照约定全面履行自己的义务。

合同约定”租金提前支付，前一年为半年一付，后九年为一年一付””房租提前一个月支付”，第二年的租金支付日为2017年1月25日前，现因被告延迟履行债务，已构成法定解除租赁合同的条件。

原告向被告发送了腾退房屋的《律师函》，但双方无送达确认地址，被告否认收到，且签收人不明确，故本院认定双方的房屋租赁合同自2017年12月13日被告收到起诉状副本时解除。

就原告要求被告支付2017年2月25日至2018年2月24日的未支付租金并腾退房屋的诉请。

本院认为，原告自认截止目前已收取90000元租金，变更请求后要求被告支付未支付租金100000元，可见原告以190000元年租金提出的诉请，并未超出合同约定金额，折算成日租金约为520.55元。

针对被告无需承担支付租金责任的抗辩，本院认为，涉案房屋系三被告共同向原告承租，至于之后三被告内部如何处理与原告无关，原告有权基于合同约定要求三被告共同承担责任。

租金应计算至合同解除之日，被告并不存在有免除支付的情形，故其有义务支付解除合同前尚未支付的租金。

2017年2月25日至2017年12月13日共292天，被告应付租金152000元，已支付90000元，剩余租金62000元尚未支付。

租赁关系解除后，承租人应当返还租赁物，虽然被告在庭上陈述酒店内已没有被告物品，但被告仍在寻找”下家”接手，原、被告之间没有实际交接，在被告腾退之日前可按合同约定租金计算占有使用费。

综上，本院对原告的该项诉请中的合理部分予以支持，对超出部分不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下:

一、原告沈X、王XX与被告许XX、王XX、王XX签订的《房屋租赁协议》于2017年12月13日解除；

二、被告许XX、王XX、王XX于本判决生效之日起十日内将位于嘉善县魏塘街道施家北XX127号的一楼、二楼的房屋腾退，并交还给原告沈X、王XX；

三、被告许XX、王XX、王XX于本判决生效之日起十日内向原告沈X、王XX支付剩余租金62000元，并支付房屋占有使用费（按每日520.55元标准计算，自2017年12月14日计算至实际腾退完毕之日止）；

四、驳回原告沈X、王XX的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2300元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取1150元，由被告许XX、王XX、王XX负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

审判员朱晓

二〇一八年一月十二日

书记员岑X