原告杨XX、尹XX与被告巴中XX公司、第三人四川XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告杨XX，男，生于1987年，汉族，大学文化，个体工商户，。

委托（特别授权）代理人尹XX（系原告杨XX之母），女，生于1964年，汉族，大学文化。

原告尹XX，女，生于1976年，汉族，中专文化，居民。

委托代理人张XX，四川XX律师，

委托代理人刘艾汶，四川XX律师。

被告巴中XX公司

法定代表人任XX，系该公司总经理。

住所地:四川省巴中市巴州区东城街钟鼓楼XX*幢*楼。

委托代理人陈XX，男，生于1991年，汉族，大学文化，巴中XX公司职工。

委托代理人马X，泰和XX律师。

第三人四川XX公司

法定代表人孙X，系该公司董事长。

住所地四川省平昌县通州街道办事处新XX负*楼*室。

委托代理人肖X，重庆XX律师。

原告杨XX、尹XX与被告巴中XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据被告巴中XX公司（以下简称德惠XX）申请依法追加四川XX公司（以下简称新XX公司）为本案第三人参加诉讼。

本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

原告杨XX的委托代理人尹XX，原告尹XX及其委托代理人张XX、刘艾汶，被告德惠XX的委托代理人陈XX、马X，第三人新XX公司的委托代理人肖X等到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原告诉称:2005年12月25日，两原告分别和巴中市XX公司（以下简称南XX公司）签订了巴南房字第2005（070）号、巴南房字第2005（071）号《商品房买卖合同》，分别从南XX公司购买了鼓楼XXB幢1单元╳╳╳号、╳╳╳号及╳╳╳号、╳╳╳号、╳╳╳号商品房，性质为“商服”，并于签约当日向巴中市公证处提出《商品房买卖合同》公证申请，2005年12月26日巴中市公证处出具（2005）巴市证字第1666号、（2005）巴市证字第1663号公证书。

2005年12月25日，两原告分别与巴中南国物业管理有限公司签订巴南物字第（200XXXX0707）号、巴南物字第（200XXXX0717）号《鼓楼XX物业委托代管合同》，合同约定两原告将其购买的鼓楼XXB幢1单元╳╳╳号、╳╳╳号及╳╳╳号、╳╳╳号、╳╳╳号商铺的经营、出租、物业管理权委托给巴中南国物业管理有限公司行使，巴中南国物业管理有限公司可以对上述商铺进行除了买卖、抵押、继承、赠与、典当以外的其他经营、出租、管理活动，委托代管期限自2006年4月1日至2016年3月31日止。

在委托代管期间，巴中南国物业管理有限公司将原告商铺出租给被告，后被告又将部分商铺转租，现两原告与巴中南国物业管理有限公司委托代管合同到期，两原告需收回商铺，但被告拒不搬出。

综上，请求判令被告搬空两原告所有的鼓楼XXB幢1单元╳╳╳号、╳╳╳号及╳╳╳号、╳╳╳号、╳╳╳号商铺，并恢复商铺原貌；判令被告支付两原告占用商铺期间租金（自2016年3月31日至被告排除妨害止，租金按60000元/年计算）；请求判令两原告为主张权利所支出的费用由被告承担；本案受理费由被告承担。

被告德惠XX辩称:一、我方至今未看到本案涉诉房屋的产权登记材料，二原告并非本案适格的诉讼主体。

二、被告德惠XX公司合法承租诉争房屋，原告无权要求被告搬离。

三、鼓楼XX属于整体租赁，部分搬离会损害绝大多数业主的利益，二原告主张的产权不可分割，搬离不具有可行性。

四、关于原告的第二项诉讼主张即按照6万元每年的标准支付租金，我方认为该标准没有任何依据，且明显过高，而被告德惠XX已经向第三人全额支付了租金，原告的此项诉讼请求依法应予驳回。

五、原告的第三项诉讼请求没有任何法律依据以及合同依据，依法应予驳回。

六、本案的诉讼费用应由原告自行承担。

第三人新XX公司辩称:本案诉争房屋属于由新XX公司整体出租的商铺，原告与原南国公司签订的代为租赁合同确定了涉诉商铺均系产权式商铺是与其他产权式商铺整体对外租赁，不能够单独分割，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，巴中市巴州区鼓楼XX系第三人新XX公司的前身巴中市XX公司开发修建，2002年竣工后投入使用，并开办经营南XX。

2005年12月25日，原告杨XX与南XX公司签订了巴南房字第2005（070）号《商品房买卖合同》，原告从南XX公司购买鼓楼XXB幢1单元╳╳╳号、╳╳╳号商品房，约定商品房的用途为“商服”，建筑面积8.22㎡，房屋单价7198.40元/㎡，总金额59171元（签订合同的已当日付款），2006年3月31日前交付房屋（验收合格）。

由于买受人（出卖人）原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，买受人同意将该商铺直接交由巴中市XX公司统一经营管理。

该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、命名权及该商品房所在小区的命名权归开发商所有。

买受人的房屋仅作商服使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。

本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商，协商不成的，提交巴中市仲裁委员会仲裁。

2005年12月26日，双方就该商品房买卖合同在原巴中市公证处进行了公证。

2007年7月12日巴中市房地产管理部门给原告杨XX购买的房屋颁发了房权证巴房南字第316**号房屋所有权证。

2005年12月25日，原告尹XX亦与南XX公司签订了巴南房字第2005（071）号《商品房买卖合同》，原告从南XX公司购买鼓楼XXB幢1单元╳╳╳号、╳╳╳号、╳╳╳号商品房，约定商品房的用途为“商服”，建筑面积12.33㎡，房屋单价7198.40元/㎡，总金额88756元（签订合同的已当日付款），2006年3月31日前交付房屋（验收合格）。

由于买受人（出卖人）原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，买受人同意将该商铺直接交由巴中市XX公司统一经营管理。

该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、命名权及该商品房所在小区的命名权归开发商所有。

买受人的房屋仅作商服使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。

本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商，协商不成的，提交巴中市仲裁委员会仲裁。

2005年12月26日，双方就该商品房买卖合同在原巴中市公证处进行了公证。

2007年4月12日巴中市房地产管理部门给原告尹XX购买的房屋颁发了房权证巴房南字第╳╳╳╳╳号房屋所有权证。

2005年12月25日，原告杨XX、尹XX分别将在南XX公司购买的鼓楼XXB幢1单元的商品房委托巴中南国物业管理有限公司（以下简称南XX公司）管理，原告杨XX、尹XX分别为甲方与南XX公司为乙方签订了《鼓楼XX物业委托代管合同》，约定:委托代管期限为10年（2006年4月1日至2016年3月31日），委托代管方式为甲方购买的商铺的经营、出租、管理权（含物业管理）委托乙方行使，乙方可以对上述商铺进行除了买卖、抵押、继承、赠与、典当以外的其他经营、出租、管理活动。

甲方可获得的收益分别为，原告杨XX为4142元/年、原告尹XX为6213元/年，支付时间为每年8月1日至30日。

委托代管期届满，在同等条件下，乙方有优先续约权，委托代管满前180日双方就下一步是否进行委托代管由甲方与业主委员会进行协商，如双方未达成一致，乙方将甲方所购商用物业，完整交还给甲方。

2006年12月9日，南XX公司与巴中市XX公司签订《房屋租赁合同》，约定，南XX公司将位于巴州区文庙街原南XXA、B座一、二楼租赁给巴中市XX公司，鼓楼XX原南XX、B座一、二楼建筑面积4000㎡，其中，A1建筑面积600㎡、A2建筑面积1800㎡、B1建筑面积480㎡、B2建筑面积1120㎡，租赁期限为8年（2008年8月31日至2016年4月30日）。

租金为80万元/年，其中，A1为40万元/年、A2为20万元/年、B1为12万元/年、B2为8万元/年。

租赁期满后如需续租应提前6个月通知南XX公司，在同等条件下，承租方有优先承租权，否则租赁期满，无条件归还出租方房屋及设施。

2010年1月1日，南XX公司与巴中市XX公司、被告德惠XX签订《协议》，约定巴中市XX公司自2010年1月1日起将南XX公司与巴中市XX公司于2006年12月9日签订的《房屋租赁合同》中的全部权利和义务一并转让给被告德惠XX，并约定合同内容不变化。

2012年5月31日，第三人新XX公司与被告德惠XX续签租赁《协议》，约定:第三人新XX公司将原南XX、B座一、二楼及三楼住房一套租赁给被告德惠XX使用。

依据2010年1月1日的《协议》，就物业使用费达成如下协议:一、2016年5月1日至2017年4月30日，全年物业使用费为160万元，其中场地使用费60万元，设备使用费50万元，物业管理费50万元。

A1年物业使用费80万元，A2年物业使用费40万元，B1年物业使用费25万元，B2物业使用费15万元。

二、2017年5月1日至2020年4月30日期间，物业使用费每年在上一年的基础上增长2.5%。

2015年7月8日，第三人新XX公司与被告德惠XX续签《房屋租赁合同》，租期为6年（2020年5月1日至2026年4月30日）。

委托代管合同到期后，部分业主与第三人于2016年续签订了10年的租赁合同。

本案审理中，第三人提供了2016年7月21日，第三人与案外人李X就B幢1层027号门市建筑面积4.11㎡的《鼓楼XX物业租赁合同》，约定，年租金3202.50元；2016年7月21日，第三人与案外人许XX就B幢1层106、107、108号门市建筑面积16.11㎡的租赁合同约定，年租金11701.50元；2016年4月20日，第三人与案外人邱X就B幢1层028号门市建筑面积4.11㎡的租赁合同约定，年租金3045元；2016年4月22日，第三人与案外人魏XX、魏XX就B幢1层021、022号门市建筑面积8.22㎡的租赁合同约定，年租金7161元；2016年4月11日，第三人与案外人李XX就B幢1层011、012号门市建筑面积8.22㎡的租赁合同约定，年租金6636元；2016年4月27日，第三人与案外人何XX就B幢1层001、002号门市建筑面积8.22㎡的租赁合同约定，年租金6495元；2016年5月16日，第三人与案外人廖XX就B幢1层008、009、010、017、018、019号门市建筑面积20.55㎡的租赁合同约定，年租金16275元。

2016年3月，二原告的委托代管合同到期后，为房屋租金等原因，原、被告及第三人多次发生纠纷，协商无果。

上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，身份证复印件，商品房买卖合同，房屋结构平面图，物业委托代管合同，报警记录，公证书，租赁合同及庭审笔录在卷佐证。

本案事实清楚，证据充分。

足以认定。

本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人给付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的合同。

本案原告杨XX、尹XX将2005年12月25日在第三人新XX公司处分别购买的巴州区鼓楼XXB幢1单元╳╳╳号、╳╳╳号及╳╳╳号、╳╳╳号、╳╳╳号商品房，建筑面积分别为8.22㎡及12.33㎡。

2005年7月14日，二原告购买商铺的分别取得了房屋所有权证书。

二原告在购买的商铺当天与第三人新XX公司开办的南XX公司签订了《鼓楼XX物业委托代管合同》委托物业公司管理，委托管理期限为10年，即2006年4月1日至2016年3月31日。

期间因南XX公司无资质，其物业管理由其开办公司即第三人新XX公司行使，并承担向原告支付租金等义务。

委托管理期间，第三人新XX公司将整个鼓楼XX原南XX、B座一、二楼商铺（包括原告购买的商铺）先后租赁给巴中市XX公司及被告德惠XX，委托管理届满前，第三人新XX公司于2012年5月31日、2015年7月8日继续将原租赁物，包括原告购买的商铺租赁给被告，租期至2026年4月30日。

《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

本案原告杨XX、尹XX分别购买的巴州区鼓楼XXB幢1单元╳╳╳号、╳╳╳号及╳╳╳号、╳╳╳号、╳╳╳号商铺属于鼓楼XX原南XX、B座一、二楼商铺其中的一部分，与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，该商铺难以与其他业主的商铺相区分，不具备独立经营的条件。

原告在购买诉争商铺时明知商铺的所有权性质及商场对商铺统一管理经营模式，亦明知自己对商铺行使的权利必须受制于大大多数业主的整体意志。

如果将原告的商铺予以返还，势必影响整个商厦的整体经营，影响其他业主的合法权益，为维护大多数业主的目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益，原告的商铺与其他业主出租的商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性，故原告要求腾空涉诉商用房，并恢复原貌的主张，本院不予支持。

原告委托管理期限已到期,被告德惠XX现实际经营使用，故向原告承担使用费给付责任主体应当是被告德惠XX。

对于使用费的标准，原告主张按60000元/年计算标准，缺乏证据。

依据原告所有的商铺所在的位置，本院酌情认定原告所有的商铺的使用费按第三人与B1幢的其他业主签订的《鼓楼XX物业租赁合同》约定的租金最高标准871.17元/年.㎡计算。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决如下:

一、被告巴中XX公司自2016年3月31日起在使用原告杨XX、尹XX所有的商铺期间每年8月1日至8月30日内给付当年的使用费17902.55元{其中,原告杨XX为7161.02元（8.22㎡×871.17元/年.㎡、原告尹XX为10741.53元（（12.33㎡×871.17元/年.㎡）}。

二、驳回原告杨XX、尹XX的其他诉讼请求。

本案受理费1300元，由原告杨XX、尹XX负担300元，被告巴中XX公司负担1000元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。

审判长万明

人民陪审员王凤兰

人民陪审员杨志高

二〇一六年十二月九日

书记员杜XX