李XX、XX公司合同纠纷二审民事判决书

　　广东省广州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)粤01民终21059号

　　上诉人(原审原告)：李XX。

　　委托诉讼代理人：田X，北京市XX律师。

　　委托诉讼代理人：赵小茹，北京市XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：XX公司。住所地：广东省深圳市龙华区龙华街道景华东区XX。

　　法定代表人：黄XX，该公司总经理。

　　被上诉人(原审被告)：杨XX。

　　被上诉人(原审被告)：黄XX。

　　委托诉讼代理人：何XX，XXX律师。

　　委托诉讼代理人：黄XX，广东XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：黄XX。

　　被上诉人(原审被告)：张XX。

　　上诉人李XX因与被上诉人XX公司(以下简称XX公司)、杨XX、黄XX、黄XX、张XX合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初7388号民事判决，向本院提起上诉。经梁XX与黄XX同意，本院依法组成合议庭对本案进行了书面审理，现已审理终结。

　　李XX上诉请求：改判黄XX对XX公司和杨XX的债务承担连带责任，一、二审案件受理费由各被上诉人承担。事实和理由：第一，案涉项目为养老公寓项目，项目房源的产权人为黄XX。XX公司、杨XX、黄XX等以“团购价”优惠、购房后统一代为装修运营、按时享有返租回报等为诱饵，打着“政府部门合办”养老项目的名义进行宣传，通过各种渠道吸引上百名中老年人上当购买。而所谓“XXX星阁老年公寓”项目，实际是虚假包装的“格仔铺”项目。号称打造配套全面，医疗、保健、救助、文娱一应俱全的高端养老项目，实际只是吸引老人购买的诱饵。该项目实际未真正运营，没有装修，更不存在所谓与“政府部门合办”养老项目之事。XX公司、杨XX、黄XX等收齐大部分楼款后即人去楼空，四散逃匿，并在逃逸前将案涉所有房产恶意抵押给第三人，又将XX公司的股东、法定代表人等变更，试图金蝉脱壳，逃避法律制裁。第二，黄XX与XX公司之间存在委托关系，委托人黄XX依法应承担连带责任。首先，根据委托书、配套文件及公安机关的调查结论等证据，黄XX与XX公司之间存在委托关系。其次，黄XX对XX公司的销售行为知情且为其办理了网签、过户等手续。黄XX否认收到XX公司的款项并称不认识杨XX是不合理的。若黄XX不认识杨XX，XX公司擅自销售黄XX的房产而不支付相应的价款，同时伪造黄XX对XX公司的委托书，则XX公司的行为已涉嫌构成犯罪。但黄XX作为业主对XX公司的行为竟无任何反应，反而积极配合，明显违反常理。综上，黄XX因与XX公司之间存在委托关系，其依法应承担连带责任。

　　黄XX在二审提交书面代理意见称：首先，本案为租赁合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，黄XX并非出租方或承租方，其与本案纠纷无关。李XX与XX公司签订案涉合同，已超出房屋买卖合同的范围，且案涉房屋已过户，黄XX无需承担任何义务。其次，XX公司除与购房者签订房屋买卖合同外，还签订了《不动产施工委托合同》《不动产委托经营管理合同》《财富星合同》等，购房者购房后既有租赁收益，又有财富星合同约定的返还款项等收益，几年内购房款即可回本，反映出购房者购买案涉房产属风险较高的投资行为，作为理性投资人，理应对广告中包含的不确定性及所带来的风险存在合理预判，而不是在投资失败后要求原业主承担超出买卖范围的责任，将风险转嫁给他人，这样既不合理也不公平。既然是购房者与XX公司合意进行的投资行为，李XX与XX公司对合同解除均存在过错，相关法律后果应由双方承担。再次，李XX主张黄XX承担连带责任没有合同和法律依据。李XX并未提供证据证明黄XX存在共同侵权或共同违约等需承担连带责任的行为，其没有配合XX公司销售物业的行为和意愿，没有合作的意思表示，更没有基于合作的利润共享、风险共担。黄XX并未直接委托XX公司售楼。XX公司销售的是案涉3、4楼养老产业公寓，而3、4楼分属不同的业主，肯定还有其他中间人的沟通介绍，XX公司才能销售3、4楼。最后，一审法院已审理了相关联案件50多件，并作出了生效判决，均认定黄XX不是责任主体，无需对XX公司与购房者之间的纠纷承担责任，故本案应遵循同案同判原则处理。综上，黄XX并未与XX公司共同实施售房行为并获取高额利润，其在本案中不应承担责任。

　　黄XX提交书面答辩状称：2018年2月其经程XX介绍将身份证出租给XX公司作法定代表人，于当年2月5日在中介人员要求下办理了XX公司的法定代表人变更手续，其每月收取1500元租赁费，当时不了解出租身份证给斜阳公司作法定代表人的后果，也不知道XX公司涉及多宗房屋买卖合同纠纷。XX公司所涉多宗房屋买卖合同纠纷的合同都是在2016年至2017年期间签订的，当时XX公司的法定代表人是杨XX，黄XX从未参与过这些房屋买卖事宜，其是在收到法院传票后才知道XX公司涉及多宗房屋买卖合同纠纷的，其与这些纠纷无关，请求驳回李XX对黄XX的诉讼请求。

　　杨XX、张XX二审未应诉答辩。

　　李XX向一审法院起诉请求：1.解除李XX与XX公司签订的《不动产委托经营管理合同》，并向李XX赔偿从2018年1月1日起至判决生效合同解除之日止应付租金损失(2018年1月1日起计至2018年12月31日期间的租金，按每季度11056元计算;2019年1月1日起至2019年12月31日期间的租金，按每季度12438元计算，2020年1月1日起至2020年12月31日止的租金，按每季度13820元计算);2.黄XX对前述诉讼请求承担连带责任，杨XX、黄XX、张XX在未实缴出资的范围内对前述款项承担连带责任;3.本案全部诉讼费用由一审各被告承担。

　　一审法院认定事实：案涉广州市荔湾区××路×号×房屋的产权人原为黄XX，该房屋建筑面积19.51平方米，用途为商业。

　　2017年6月27日，李XX与XX公司签订《不动产买卖合同》购买案涉房屋，总价552800元。后李XX向XX公司支付了购房款552800元。

　　2017年7月24日，案涉房屋产权登记在李XX名下。

　　2017年8月8日，李XX签署《不动产交付确认书》，确认于签署当日接收到XX公司以案涉房屋现场现状标准交付的不动产，本确认书签署后，XX公司已经向李XX履行了案涉房屋的不动产交付义务。

　　2018年1月1日，李XX(甲方，委托人)与XX公司(乙方，受托人)签订了《不动产委托经营管理合同》，约定：由甲方委托乙方按合同的约定执行案涉商铺的经营管理，甲方将该不动产完成装修工程施工后，将该不动产全权委托乙方对外出租及经营管理。委托经营管理期限为10年，具体为自2018年1月1日起至2027年12月31日止;委托经营期限内，乙方按季度(3个月为一个季度)向甲方分配租金收益，并于每季度的第1个月的第15日前，将应支付的租金收益以银行转账的方式支付至甲方指定的银行结算账户;为保障甲方的基本租金收益，委托经营期间前3年，乙方每季度按照固定金额向甲方支付租金收益，具体为：2018年1月1日至2018年12月31日期间，每季度支付甲方租金收益11056元;2019年1月1日至2019年12月31日期间，每季度支付甲方租金收益12438元;2020年1月1日至2020年12月31日期间，每季度支付甲方租金收益13820元;委托经营管理期间，该不动产占有、使用、经营的相关支出税务等(包括但不限于物业管理费、水电费等)及相关的经营责任、风险，均由乙方承担，与甲方无关;如因乙方自身原因导致逾期对甲方支付租金收益，应向甲方支付滞纳金，每日按应支付租金收益的千分之三支付滞纳金，逾期超过30天甲方有权解除本合同，本合同自2018年1月1日起生效等等。

　　上述合同签订后，XX公司未向李XX支付过租金。

　　李XX为证明黄XX将案涉房屋授权给XX公司销售，应对该行为承担责任，提供了三份委托书(复印件)。委托书内容为黄XX委托XX公司、案外人珠海市XX公司代为办理广州市荔湾区××路×号×层“星阁”项目代为对外推介、宣传及销售该项目，代为整合一、二手中介资源，发动场外销售代理，本委托书有效期自2017年6月1日起至2017年7月31日止。XX公司、黄XX、张XX均对此不予确认。

　　经查，XX公司于2018年11月7日收到了法院邮寄送达的诉状。

　　另查，XX公司原为杨XX投资成立的一人有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由杨XX变更为黄XX、张XX。

　　庭审中，李XX陈述购房后XX公司未交付案涉房屋;XX公司承认案涉房屋仅作了书面交付，案涉房屋现在是一个大空间，四至不明，无间隔。对于《不动产委托经营管理合同》解除后案涉房屋的返还问题，李XX表示因案涉房屋现无间隔，无法确定位置，不具备交还的条件，故在本案中不要求XX公司返还，李XX将另案主张。

　　本案审理过程中，李XX向一审法院提出财产保全申请，并提供了担保，一审法院经审查，于2019年3月13日作出(2018)粤0103民初7388号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结XX公司名下价值200000元的财产;李XX因此预付了财产保全费1520元。

　　一审法院认为：李XX与XX公司签订的《不动产委托经营管理合同》约定，李XX将涉案商铺交付XX公司使用并收取固定的租金，但不承担商铺经营的风险，该合同名为不动产委托经营管理合同，实为房屋租赁合同，该合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应依约履行。XX公司签订合同后未向李XX支付过租金，违反了合同约定，李XX要求解除合同和按《不动产委托经营管理合同》约定的租金标准赔偿租金损失，合法有据，一审法院予以支持。因XX公司于2018年11月7日收到一审法院邮寄送达的本案起诉状副本，故一审法院认定李XX与XX公司签订的《不动产委托经营管理合同》自2018年11月7日起解除。

　　关于李XX要求黄XX承担连带责任的问题。XX公司以自己的名义与李XX签订《不动产委托经营管理合同》，《不动产委托经营管理合同》的合同双方为李XX和XX公司，黄XX并非《不动产委托经营管理合同》的合同主体，李XX认为XX公司的行为为表见代理，黄XX应对XX公司赔偿租金损失的责任承担连带责任没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。

　　关于股东承责问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。涉案《不动产委托经营管理合同》的债权债务发生在杨XX转让一人公司股权之前，杨XX不能证明经营期间公司财产与其个人财产相互独立，故杨XX应承担连带责任。2018年2月5日后，一人公司变更为非一人公司，李XX要求现股东黄XX、张XX承担连带责任的依据不足，一审法院不予支持。

　　黄XX经一审法院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、李XX与XX公司于2018年1月1日签订的《不动产委托经营管理合同》自2018年11月7日起解除;二、自本判决发生法律效力之日起十日内，XX公司向李XX赔偿自2018年1月1日至2018年11月7日期间租金损失共计37713.22元;三、杨XX对上述第二项XX公司的债务承担连带责任;四、驳回李XX的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费842元，财产保全费1520元，由XX公司、杨XX共同负担。

　　一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。

　　本院认为：黄XX为香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷，依法应参照涉外案件处理。李XX与黄XX未共同选择解决案涉合同争议应适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，李XX主张黄XX对XX公司的债务承担连带责任，而李XX与XX公司之间签订的合同是在内地履行，与内地具有最密切联系，故应适用内地法律作为解决本案争议的准据法。

　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

　　关于李XX主张黄XX承担连带责任问题。李XX提起本案诉讼所依据的主要证据《不动产委托经营管理合同》是其与XX公司签订的，其以XX公司签订合同的行为相对黄XX而言构成表见代理为由主张黄XX应对XX公司和杨XX的债务承担连带责任，事实和法律依据不足，一审不予支持正确，本院依法予以维持。李XX在二审中主张XX公司与黄XX之间必然存在委托关系，但并未提供相应证据予以证明，其现以XX公司与黄XX之间存在委托关系为由主张黄XX承担连带责任，亦理据不足，本院不予支持。

　　综上所述，李XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费842元，由李XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　徐XX

　　审判员　　张XX

　　审判员　　王XX

　　二〇二〇年二月二十六日

　　书记员　　尹XX

　　王XX