陈XX与靖江市发展和改革委员会、靖江市人民政府房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

陈X栋与靖江市发展和改革委员会、靖江市人民政府房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　江苏省泰州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)苏12民终1951号

　　上诉人(原审原告)：陈XX。

　　委托诉讼代理人(特别授权)：杨X，江苏XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：靖江市发展和改革委员会，统一社会信用代码113XXXX14437553H，住所地靖江市阳光大道XX。

　　法定代表人：马XX，主任。

　　委托诉讼代理人(特别授权)：赵XX，江苏XX律师。

　　委托诉讼代理人(特别授权)：孙晓婷，江苏XX律师。

　　原审被告：靖江市人民政府，住所地靖江市阳光大道XX。

　　法定代表人：叶XX，市长。

　　委托诉讼代理人(特别授权)：朱X、包XX，市政府司法局工作人员。

　　上诉人陈XX因与被上诉人靖江市发展和改革委员会(以下简称靖江发改委)、原审被告靖江市人民政府(以下简称靖江市政府)房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院(2018)苏1282民初7118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案受理后，传票传唤本案当事人于2019年7月26日到庭公开进行调查、质证、辩论与调解。上诉人陈XX及其委托诉讼代理人杨X，被上诉人靖江发改委法定代表人马XX的委托诉讼代理人赵XX，原审被告靖江市政府法定代表人叶XX的委托诉讼代理人朱X、包XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　上诉人陈XX上诉请求：撤销原审判决主文第二项，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失243000元(含购房款58000元)，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：原审认定上诉人在与靖江市XX公司(以下简称XX公司)签订房屋买卖合同时有过错，承担30%的责任不当。1、原审认为案涉“18-1号门面房突出于该幢房屋北山墙，影响通行，与其他门面房有明显区别，原告应当能够预见到该门面房可能系违章建筑，而应对该门面房的合法性进行审查”不当，事实是该门面房坐东朝西，临XX于渔婆南XX，属于连排门面房，门前延伸至路牙有约三米的空地可自由通行，既未阻碍交通，也未遮挡通行人员的通行视线。2、上诉人与XX公司签订案涉门面房买卖合同时，门面房已竣工并对外出租，XX公司也保证为上诉人办到房产证。XX公司为集体所有制企业，上诉人作为普通群众，有理由相信其出售门面房的行为是合法的，客观上无法预见该门面房是违章建筑，更何况XX公司当时也没有出示或告知房屋建造过程中的瑕疵或缺陷。3、就案涉房屋，高XX起诉要求确认买卖合同无效并返还购房款，原审判令上诉人全额退还购房款，并未考虑高XX的过错，存在同案不同判的情形。4、关于案涉门面房价格，原审期间高XX曾反映其向上诉人购买时，相邻门面房价格为15000元/平方米，案涉门面房21平方米，价格合计315000元，上诉人出售给高XX243000元是作出优惠和让步的。上诉人本着实事求是的态度，提出以243000元作为损失的基数。

　　被上诉人靖江发改委答辩称：1、上诉人与XX公司签订房屋买卖协议时,对房屋是违章建筑应当是知情的，因无效合同而产生的缔约过失责任应当由双方各承担50%的责任。虽然原审判决要求被上诉人退还购房款并赔偿12.95万元的损失欠妥，但被上诉人尊重该判决。(1)上诉人在与XX公司签订房屋买卖协议时，XX公司已经被吊销营业执照，不是独立的法人主体，上诉人未核实房屋出售人的主体资格;(2)案涉房屋出售时在规划线之外，如果没有政府规划变更，是无法取得房产证的，上诉人在购买房屋时应当对房屋的办证情况以及是否能取得相应产权证书有清晰明确的认识;(3)虽然上诉人在原审诉讼时称曾主张要求办理产权证，但是其并未举证证明。2015年10月，上诉人将案涉房屋出售给案外人高XX时，同样只是签订了房屋买卖协议，其并没有向任何机关主张要求办理产权证书。2、上诉人主张赔偿损失243000元(含购房款58000元)不能成立。被上诉人认为上诉人的损失体现于房屋购房款以及同期银行贷款利息，同时应当扣除上诉人实际使用期间的房屋租金。上诉人实际上没有损失，如果有，也是基于上诉人对案涉房屋现状而自愿承担的损失。本案从案涉房屋出售到起诉，时间接近20年，上诉人对损失的扩大也有过错。

　　原审被告靖江市政府陈述称同意被上诉人靖江发改委的答辩意见。

　　上诉人陈XX原审诉讼请求：确认其与XX公司于1999年9月14日签订的房屋买卖协议无效;判令靖江市政府、靖江发改委赔偿其损失281182元;3.判令靖江市政府、靖江发改委承担本案诉讼费。

　　原审经经审理查明：1987年1月，靖江县人民政府发文成立靖江县驻上海办事处，明确其系县政府派出机构，归口县经济协作委员会。1990年7月，靖江县政府发文给靖江县计委、经协委，决定将靖江县政府驻上海办事处划归靖江县计委领导和管理。1996年12月，靖江县政府发文给靖江县计委、经协委及各驻处办事处，决定将各驻处办事处(含驻上海办事处)划归经济协作委员会管理。1993年5月，上海办事处作为靖江县XX的主管部门请示靖江县计委，将靖江县XX(由原靖江县申江物资站于1992年4月设立，靖江县申江物资站由中国XX公司设立)更名为靖江XX公司，为县属大集体单位。当年7月，靖江县工商局批准变更登记。时上海办事处系XX公司主管部门，审批机关为靖江县计委。XX公司章程第十一条规定“企业向主管部门上缴管理费(利润)的方式和比例：按企业内部经济承包合同上缴利润，超利润三、三、四比例上缴和留成”。1999年6月28日，因XX公司未参加1998年年检，靖江市工商行政管理局作出处罚决定书，吊销XX公司的营业执照。2000年3月，上海办事处成立XX公司债权债务清算小组，对XX公司进行清算，但无清算报告。2002年12月，靖江经协委召开会议，对上海办事处撤销清算作出部署，并形成会议纪要。2003年5月，靖江市机构编制委员会向靖江经协会发文，撤销上海办事处，新组建驻上海联络处。2004年2月，靖江经协委作出关于驻外办事处撤销工作的总体处置方案，但未对上海办事处的清算作出报告。2004年12月，靖江市委下发文件，决定将靖江市发展局改组为靖江发改委，靖江经协委更名为靖江经济协作办公室，隶属靖江发改委管理。

　　1999年9月14日，陈XX与XX公司签订协议，约定：XX公司将18-1号门面房以58000元的价格出售给陈XX，XX公司保证办理有关产权证手续;时该门面房已出租给另一方作洗头房用，租期从1999年7月19日至2002年7月19日，陈XX可从2000年7月19日起收取租金，每年4000元。次日，陈XX将58000元购房款交付给XX公司，XX公司出具了收条。后陈XX继续将该门面房出租，至2015年年租金涨至9000元。2015年10月22日，陈XX与高XX签订协议，约定陈XX将18-1号门面房卖给高XX，价格为243000元。后高XX将该门面房出租给他人开办“XXX”。2017年5月22日，靖江市规划局向“XXX”下发责令改正通知书，以18-1号门面房系违章建筑为由，限令拆除。高XX视此于2017年8月提起诉讼，请求确认其与陈XX签订的房屋买卖协议无效，由其返还陈XX18-1号门面房，陈XX返还其购房款243000元。原审经审理，判决支持了高XX的诉讼请求，陈XX负担诉讼费2512.5元。陈XX不服该判决，提起上诉。江苏省泰州市中级人民法院经审理作出维持原判决的判决，陈XX负担上诉费5025元。因陈XX未履行判决义务，高XX申请强制执行。在执行过程中，原审冻结了陈XX退休工资后，裁定终结本次执行程序，陈XX交纳了执行费3853元。

　　原审依职权向高XX进行调查，其反映：在我向陈XX购买18-1号门面房时，其相邻门面房价格约15000元/平方米，年租金9000元。现18-1号门面房由我向他人出租，租金由我收取抵算陈XX应返还我的房款。

　　原审归纳本案的争议焦点是：陈XX与XX公司签订的房屋买卖协议无效后，靖江市政府与靖江发改委应否赔偿陈XX的损失及损失额的认定。

　　原审认为：XX公司在建设18-1号门面房时，未按照规划部门核发的建设工程规划许可证进行建设，将18-1号门面房建设在规划红线之外，属违章建筑，XX公司对此应是明知的。陈XX与XX公司签订的买卖合同因标的物违法，故该买卖合同无效。合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，陈XX应将18-1号门面房返还给XX公司，XX公司应将购房款返还给陈XX。XX公司在将18-1号门面房出售给陈XX时明知该门面房系违章建筑，仍出售给陈XX，并保证能办理产权证，故XX公司有过错;18-1号门面房突出于该幢房屋北山墙，影响通行，与其他门面房有明显区别，陈XX应当能够预见到该门面房可能系违章建筑，而对该门面房的合法性进行审查，但其未进行审查，导致其与XX公司签订的购房合同无效，其自身亦有过错。XX公司与陈XX对合同无效均有过错，但XX公司过错较大，陈XX过错较小，酌定XX公司承担70%的责任，陈XX承担30%的责任。

　　XX公司被吊销营业执照后，其主管部门上海办事处虽然成立了清算组，但未出具清算报告，无法确定XX公司被吊销营业执照后的资产状况及处理情况;上海办事处被撤销时，其主管部门靖江经协委虽然发文对上海办事处进行清理，但未出具清理报告，同样无法确定上海办事处的资产状况及处理情况，故应当认定上海办事处及靖江经协委均未依法履行清算义务，对陈XX造成的损失应当承担赔偿责任。上海办事处已被撤销，其所应当承担的赔偿责任应由其主管部门靖江经协委承担，而靖江经协委更名并隶属于靖江发改委，故应由靖江经协委对陈XX承担的责任转由靖江发改委承担。靖江市政府虽系上海办事处的上级机关，但并非主管部门，不应对上海办事处所应承担的民事责任负责，陈XX对靖江市政府的诉讼请求应予驳回。陈XX在规划局于2017年5月下发通知后才知晓18-1号门面房系违章建筑，现提起诉讼并未超过诉讼时效。

　　关于陈XX返还房屋后损失额确定。高XX起诉陈XX案件的诉讼费及申请执行后的执行费系由陈XX在高XX收到规划局下发拆违通知书后，要求陈XX退房、退款，陈XX不同意后所形成的，上述损失系由其自行扩大造成，由其自行承担，不应由靖江发改委承担。陈XX在将18-1号门面房出售给高XX后，占用了高XX支付的购房款，不再占有该门面房，故其再主张该门面房出售后的租金损失显无依据，不予支持。因18-1号门面房系违章建筑，陈XX与XX公司签订的该门面房买卖合同无效，陈XX须将该门面房退还给靖江发改委而不能转让，导致其因转让所带来的与原购房时的差价利益不能实现而造成损失，靖江发改委应根据其过错程度予以赔偿。该差价参照陈XX将18-1号门面房转让给高XX的价格及同地段门面房的价格认定。

　　综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国公司法》第一百九十条规定，作出判决如下：一、原告陈XX与靖江市XX公司于1999年9月14日签订的协议无效;二、陈XX在判决发生法律效力之日起十日内退还靖江市发展和改革委员会位于靖江市朝西门面房一间，靖江市发展和改革委员会在陈XX退还上述门面房后十日内退还陈XX购房款58000元，赔偿陈XX损失129500元;三、驳回陈XX的其他诉讼请求。案件受理费5518元，由陈XX负担750元，靖江市发展和改革委员会负担4768元。陈XX向本院缴纳的案件件受理费中剩余部分4768元在判决生效后10日内退回，靖江市发展和改革委员会负担部分在判决生效后10日内向本院交纳。

　　本院审理期间，上诉人陈XX提交照片两组，欲证明案涉房屋不属于原审判决认定的突出于该幢房屋北山墙、影响通行;提交(2017)苏1282民初5638号民事判决书，欲证明原审在审理高XX诉其确认房屋买卖合同无效案时，判决全额退还高XX购房款，没有考虑高XX的主观过错。被上诉人靖江发改委、原审被告靖江市政府质证中对上述证据的真实性无异议，认为照片以及陈XX主张的事实是因为拍摄角度造成的误解，案涉房屋没有在规划红线之内;陈XX在与高XX房屋买卖合同纠纷案诉讼中并没有提出高XX购买房屋时是否对房屋现状知情，以及是否要对合同无效承担责任，因此该案处理结果不能作为本案事实或责任认定的依据。

　　原审判决查明的事实有当事人陈述、房屋买卖协议、收条、责令整改通知书、企业工商登记资料、政府文件等证据证明，本院予以确认。经本案当事人确认，本案二审争议焦点为：陈XX与XX公司签订房屋买卖协议时是否存在过错。

　　本院认为：陈XX与XX公司于1999年9月14日签订的房屋买卖协议虽系当事人真实意思表示，但因所买卖的房屋未按照规划部门核发的建设工程规划许可证进行建设，位于规划红线之外，被建设行政管理部门认定为违章建筑，属于法律、法规规定的禁止流通物，故应认定为无效。XX公司作为出卖人，在签订协议时应当知道所买卖的房屋未按照规划部门核发的建设工程规划许可证进行建设，为法律、法规规定的禁止流通物，而以协议的方式转让给陈XX，存在缔约过失，对造成协议无效的后果应承担主要责任。陈XX作为买受人，在签订该房屋买卖协议时未核查所买卖的房屋是否领取有所有权证，或是否有规划许可证、施工许可证等政府审批文件，未尽到谨慎审查的注意义务，存在一定的缔约过失，对造成协议无效的后果应承担一定的责任。所买卖的房屋竣工后出租及XX公司为集体企业的事实不应成为免除陈XX应负谨慎审查注意义务的事由。所买卖的房屋是否影响通行不影响建设行政管理部门对其违章建筑的定性。

　　因陈XX与XX公司所买卖的房屋为违章建筑，故其价值不应比照合法建筑的价值进行评估。鉴于原审诉讼中陈XX主张该房屋价值为243000元，靖江发改委及靖江市政府均未明确提出异议，故原审确定该房屋价值为243000元符合规定。本案所涉房屋买卖协议被依法确认无效后，因协议当事人XX公司被吊销营业执照，其主管部门未依法对其进行清算，民事责任最后确定由靖江发改委承担，故陈XX应将案涉房屋返还给靖江发改委，靖江发改委返还陈XX购房款58000元，其余差价认定为损失，由陈XX及靖江发改委按缔约过失大小承担。陈XX与高XX房屋买卖合同纠纷案处理结果为双方就案涉房屋签订的买卖协议被确认为无效后，陈XX返还收取高XX的购房款243000元，高XX返还房屋给上诉人陈XX，未涉及到损失赔偿事宜，故不考虑当事人的缔约过失并无不当。陈XX上诉称两案存在同案不同判的情形不能成立。

　　综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈XX上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费5518元，由上诉人陈XX负担。(已交)

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　周XX

　　审判员　　顾XX

　　审判员　　潘XX

　　二〇一九年九月五日

　　书记员　　侯XX