上海XX公司与上海XX公司、上海XX峰宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
上海市第二中级人民法院
(2017)沪02民终3137号
上诉人(原审原告)：上海XX公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：袁XX，总经理。
委托诉讼代理人：李X，上海XX律师。
委托诉讼代理人：潘X，上海XX律师。
被上诉人(原审被告)：上海XX公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。
法定代表人：龚XX，执行董事。
被上诉人(原审被告)：上海XX峰宾馆有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周XX，执行董事。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：吉X，上海XX律师。
上诉人上海XX公司(下称XX公司)因与被上诉人上海XX公司(下称XX公司)、上海XX峰宾馆有限公司(下称XX峰宾馆)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初7579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审法院(2016)沪0118民初7579号民事判决第一、二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：XX公司与两被上诉人签订房屋租赁合同后，上诉人按约履行，而XX公司未能按照水电能源部门的账单按实结算，也没有按时开具发票。XX公司以2015年12月26日的会议纪要作为水电费涨价的依据，但上诉人在会议纪要上的签字并不代表认可XX公司单方面涨价的要求。一审法院支持XX公司违规收费的行为，有失公正。同时，两被上诉人没有按约将宾馆经营资质交付上诉人。由于两被上诉人违约在先，上诉人拒付水电费及租金的行为理由正当。而被上诉人却在2015年5月31日对上诉人停电停水，造成上诉人无法经营。在交涉未果的情况下，上诉人XX撤离。被上诉人的行为造成上诉人巨大经济损失，其行为属于根本性违约，上诉人主张解除合同有事实和法律依据。
被上诉人XX公司、XX峰宾馆辩称，双方在合同中约定房租和水电费应当按时支付，否则出租方有权停电停水。在水电计量已以会议纪要形式予以明确的情况下，上诉人仍然欠付租金和水电费，被上诉人XX之下采取停电停水的措施，属于合法的维权行为。上诉人属于违约方，无权主张解除合同，不能根据上诉人的主张确认合同解除。关于宾馆经营资质，被上诉人已经交付，上诉人要求将营业执照原件和公章一并交付，显然属于无理要求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
XX公司向一审法院起诉请求：1、确认XX公司与XX公司、XX峰宾馆之间签订的《房产租赁合同》于2016年6月2日解除;2、判令XX公司、XX峰宾馆返还保证金100万元;3、判令XX公司、XX峰宾馆承担违约金100万元。
一审法院认定事实：2015年10月15日，XX公司(作为乙方)与XX公司(作为甲方)、XX峰宾馆(作为丙方)签订《房产租赁合同》，约定位于上海市青浦区的房产为上海XX公司所有，该房产于2015年3月28日租赁给XX公司使用，XX公司有权将该房产转租给他人使用。XX峰宾馆具有宾馆经营资质，经营地点为上海XX公司位于上海市青浦区的五层、六层、七层、一楼宾馆前台。甲方将该处房产的五层、六层、七层、一楼宾馆前台转租给乙方承租使用。租赁房产用于乙方作宾馆、会务经营使用，除此之外乙方不得做其他经营。租赁期限15年，自2015年10月15日起至2030年10月14日止。租金为每年200万元，以后每年在上一年度的基础上增加人民币10万元。租金先付后用，每一个月为一个支付周期，乙方应于每月的25日向甲方支付下一月的租金。乙方逾期支付租金的，按照每日5%向甲方支付滞纳金，乙方逾期30日未付租金的视为违约，甲方有权不予退还保证金100万，乙方同时向甲方承担违约责任。水电费由甲方先行支付，乙方在甲方每月出具电费发票后的3日内付款，按照水电能源部门的账单据实结算，如逾期未付，则乙方支付每日5%的滞纳金，乙方超过30天未付水电费的，甲方可以拉闸限电，对此甲方不构成违约。合同签署后，合同各方应按照本合同约定全面履行义务，任何一方违反本合同约定义务均应向对方承担违约责任，支付违约金，违约金标准为300万元。合同并对其他内容进行了约定。
合同签订后，XX公司缴纳了房租至2016年3月25日(即2016年4月15日至2016年5月14日的房租)、4月25日起未支付其后的租金;水费按照每吨5元的标准缴纳至2016年2月，3月起未支付水费;电费按照每度1.2元缴纳至2015年12月，2016年1月起未支付电费。XX公司承租的范围没有单独的水电能源部门的水电费账单，只有整幢大楼的水电费账单，XX公司承租的区域无法做到按水电能源部门的账单据实结算。XX公司于2016年5月31日对XX公司承租的区域停电，至起诉时未恢复供电。随后，双方发生冲突，XX公司将酒店客人及其员工均转移至他处，至起诉时双方未办理交接。
2016年6月1日，XX公司发通知函给XX公司，内容为由于XX公司在2016年5月31日下午16：15左右严重违反《房屋租赁合同》的相关条款，对XX公司强行停电，XX公司的行为已造成XX公司无法经营，故要求XX公司在2016年6月2日中午12点前恢复供电，如逾期，XX公司与XX公司之间签订的《房屋租赁合同》将解除，并追究XX公司的法律责任。
系争房屋的所有权人为上海XX公司。2015年3月28日，XX公司与上海XX公司签订《房产租赁合同》，约定上海XX公司将上海市青浦区整幢房屋交付XX公司承租使用，XX公司可以向第三方转租全部承租房产或部分房产。
2016年6月7日，一审法院出具(2016)沪0118执3149号《执行裁定书》，据此查封了XX峰宾馆价值34,974.34元的财产。2016年6月21日，XX峰宾馆缴纳34,974.34元至一审法院代管款账户。
一审法院审理中，XX公司认为其在2016年6月2日已经搬离系争房屋，但是未与XX公司、XX峰宾馆办理交接，至起诉时仍有部分物品遗留在系争房屋内。XX公司、XX峰宾馆认为XX公司仍有部分物品放在系争房屋内，所以XX公司并未搬离系争房屋。双方均表示如果法院判令合同解除，则需要和对方办理交接。双方于2016年11月14日交接完毕。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。XX公司与XX公司、XX峰宾馆之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。XX公司现主张合同解除并要求XX公司、XX峰宾馆支付违约金的理由一是认为XX公司、XX峰宾馆应将XX峰宾馆的公章和营业执照等代表“经营资质”的材料移交给XX公司，二是认为XX公司的断电行为构成违约。对XX公司主张的理由一，根据双方提供的相关证据和当事人对此的陈述，合同中并未约定XX公司、XX峰宾馆有移交公章和营业执照的义务，审理中，XX公司既未提供证据证明“经营资质”就是公章和营业执照，也未提供证据证明如XX公司不将上述材料移交给XX公司会对XX公司的经营产生何种影响，现XX公司已经书面发函同意在XX公司申请的情况下配合XX公司使用公章，故XX公司的正常经营应该不受影响，且根据常识判断，公章和营业执照对企业经济安全有重大影响，故XX公司要求XX公司将公章和营业执照原件交由XX公司使用并称其为合同义务，法院不予采纳。对XX公司主张的理由二，XX公司提出其拒交水电费是因为对水电费计价标准有异议，但根据双方提供的证据，该标准已经在会议纪要中由双方当事人确认，XX公司并已根据该计价标准正常支付了至2016年2月的水费、至2015年12月的电费，故XX公司称其在会议纪要上的签字不代表其对该标准的同意，法院不予采信。XX公司应根据合同的约定，按时缴纳租金和水电费，XX公司、XX峰宾馆据此根据合同约定对XX公司采取断电行为，符合合同约定，不构成违约行为。XX公司主张的解除合同并要求XX公司、XX峰宾馆支付违约金的两个理由均无事实和法律依据，法院不予采纳，故XX公司作为违约方无合同解除权，现XX公司、XX峰宾馆同意房产租赁合同在2016年11月14日解除，法院予以确认，XX公司要求XX公司、XX峰宾馆支付违约金的诉请法院不予支持。XX公司拖欠租金和水电费，已经构成违约，XX公司、XX峰宾馆主张按照合同约定不予退还保证金于法无悖，故XX公司要求XX公司、XX峰宾馆退还保证金的诉请法院不予支持。据此判决：一、XX公司与XX公司、XX峰宾馆之间于2015年10月15日签订的《房产租赁合同》于2016年11月14日解除;二、XX公司的其余诉讼请求不予支持。案件受理费22,800元，减半收取计11,400元，由XX公司负担。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案系承租人XX公司主张解除权而引发，而有权解除合同的当事人应当为守约方。根据已查明的事实，上诉人XX公司既欠付租金，也存在欠付水电费的行为，为涉案合同的违约方。虽然XX公司对水电费的计价标准、宾馆资质交付的衔接等环节存有异议，以此抗辩其欠付相应费用可予免责。对此，一审已经作出相应的阐述，本院予以认同，不再赘述。由于XX公司为涉案合同履行过程中的违约方，其无权主张解除合同并追究对方的违约责任，故其解约行为不能发生相应的法律后果。一审是根据守约方的确认而解除合同，相应的后果也已在另案中处理，符合法律规定。上诉人XX公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22,800元，由上诉人上海XX公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王XX
审判员 承XX
二〇一七年六月三十日
书记员 贾XX
