翟XX与王X等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

翟XX与王X等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　北京市通州区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2014)通民初字第02160号

　　原告翟XX，女，1972年4月8日出生。

　　委托代理人杜XX，北京市XX律师。

　　被告王X，男，1986年6月21日出生。

　　被告宋XX，女，1986年11月8日出生。

　　上述二被告的共同委托代理人王芸，北京市XX律师。

　　被告王XX，男，1989年10月12日出生。

　　被告王X，女，1980年5月30日出生。

　　原告翟XX与被告王X、被告宋XX、被告王X、被告王XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案原告翟XX及其委托代理人杜XX，被告王X以及被告王X和被告宋XX的共同委托代理人王芸到庭参加诉讼。被告王X、被告王XX经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

　　原告翟XX诉称，2011年5月20日，原告与王XX、王X签订借款合同，并经北京市中信公证处出具了公证书。合同约定王XX、王X向翟XX借款48万元并以王XX名下北京市通州区XX的房产作抵押。借款期限2011年5月20日至2011年6月19日;约定由中信公证处出具具有强制执行效力的债权文书。同日王XX出具借条证明收到该48万元。此后，王XX将其房产于2011年6月2日办理了抵押登记，翟XX于同日取得该房产的他项权证书，证号为京房他证通字第105859号。2013年6月8日，原告接到通州区住房和城乡建设委员会房屋登记部门的电话，告知我获得他项权证的位于通州区XX的房产要过户给王X、宋XX二人。我当即表示反对，并告知自己是他项权利人，该房屋已经抵押给我。在未能解除抵押前不能转让。他们的答复是通州区人民法院执行庭执行的，他们只能执行。由于我多次找通州区住房城乡建设委员会反映情况，2013年8月原告得到王X、宋XX提供的(2012)通民初字第12974号民事判决书和北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第00573号民事裁定书。通民初字第12974号民事判决书第一项判决被告王XX继续履行2012年2月21日与王X签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该判决是错误的。2011年6月2日，王XX已将房屋抵押给我，我本人取得他项权证书，即使王X、宋XX按该判决第四项还清贷款，该房屋因有我的48万元的抵押权，上述判决第一项仍无法继续履行，但是王X、宋XX已经取得通州区XX的房屋所有权。原告翟XX作为(2012)通民初字第12974号民事判决书的案外第三人，已证明该判决第一项继续履行合同(包括房屋过户)侵害了本人的权利。现请求撤销北京市通州区人民法院(2012)通民初字第12974号民事判决书;被告承担本案诉讼费用、公告费用。

　　被告王X、宋XX辩称，(2012)通民初字第12974号民事判决书合法合理，事情清楚，证据充分，适用法律正确，没有错误，不属于第三人撤销之诉的申请范围。在上述判决的诉讼过程中，翟XX一直都知晓该房屋买卖行为，期间，翟XX与王X一直有过沟通，翟XX要求王X还款，王X没有答应。其明知有诉讼程序，但没有申请参加到诉讼程序中，主观上存在疏忽大意。翟XX与王XX、王X之间的该抵押权的主债务协议，事实不清、证据不足，无法认定该债务的事实情况。王X、宋XX已经通过法院执行程序将房屋过户到自己名下，全家五口人已经入住，并且只有唯一住房，作为善意第三人应当享有该房屋的所有权利。故应依法驳回原告的诉讼请求。

　　被告王X、被告王XX未答辩。

　　经审理查明：2011年5月20日，翟XX(出借人、甲方)与王XX、王X(借款人、乙方)签订《借款合同》，并经北京市中信公证处出具了公证书。合同约定：王XX、王X向翟XX借款48万元并以王XX名下北京市通州区XX的房产作抵押。借款期限自2011年5月20日至2011年6月19日;约定由中信公证处出具具有强制执行效力的债权文书。同日，王XX、王X出具借条证明收到该48万元。此后，王XX将其房产于2011年6月2日办理了抵押登记，翟XX于同日取得该房产的他项权证书，证号为京房他证通字第105859号。

　　王X和宋XX系夫妻关系，王X系王XX的代理人。2012年2月11日，王X代王XX与王X签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由王X购买位于北京市通州区XX的房屋一套。签订合同当天，双方还签订了《补充协议》，王X还向房产中介机构北京XX公司支付了各项中介费共计23900元。

　　《北京市存量房屋买卖合同》显示：涉案房屋位于北京市通州区XX;房屋出卖人系王XX、买受人系王X(宋XX系共有权人)，房屋面积为88.36平米;房屋成交价格为114.5万元，定金为13万元。经XX银行查询，王XX在之前购买该房屋时办理了贷款，贷款数额为95万元，截止2012年10月24日，王XX尚有贷款922430.93元尚未还清。

　　《补充协议》系由甲方王XX、乙方王X、丙方北京XX公司签订。该《补充协议》第二条显示：乙方于2012年2月11日向甲方支付定金人民币130000元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分;甲方承诺于2012年3月31日前自行将此房屋银行按揭部分一次性付清;乙方于2012年3月10日前将全部首付款60万元(含前期支付定金13万元)支付给甲方;甲方提前还款后，应当按照原贷款机构的要求办理解除抵押登记手续，双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后3个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。该《补充协议》第三条显示：甲乙双方若出现下列情形之一，均视为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方：(其中第三项为)延迟履行本协议第二条约定的义务超过30日的。

　　上述《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》签订后，王X、宋XX分别于2012年2月11日、2012年3月27日、2012年4月6日分三次各向王XX支付首付款20万元，共计60万元。依据XX银行的查询结果，王XX在收到上述60万元后，并没有按照上述《补充协议》的约定去办理提前还贷、解除抵押登记等事宜。

　　2012年8月，王X、宋XX起诉王XX、王X，通州区法院于2012年11月作出(2012)通民初字第12974号民事判决书，判决：一、王XX继续履行二〇一二年二月十一日与王X签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;二、王XX向王X、宋XX支付违约金二十二万九千元，于本判决生效之日起七日内执行清;三、王XX向王X、宋XX支付中介费二万三千九百元，于本判决生效之日起七日内执行清;四、在王X、宋XX向XX银行股份有限公司北京慧忠里支行还清涉案房屋(位于北京市通州区XX)在该行的抵押贷款后，XX银行股份有限公司北京慧忠里支行协助王X、宋XX办理涉案房屋的解除抵押登记手续，于上述抵押贷款还清之日起十五日内执行清;五、驳回王X、宋XX的其他诉讼请求。一审判决后，王XX、王X提起上诉，后又拒不到庭，北京市第二中级人民法院裁定：本案按撤诉处理，双方均按原判决执行。二审裁定生效后，王X、宋XX申请强制执行。在执行中，王X、宋XX替王XX偿还了XX银行的贷款本息913950.30元。2013年6月9日，上述房屋被登记于王X、宋XX名下。

　　2013年4月25日，中信公证处给翟XX就48万元债务制作了《执行证书》。后翟XX申请通州法院强制执行，又于2013年7月申请撤回执行申请。

　　庭审中，翟XX称其与王XX、王X系朋友关系，双方之间除了公证的48万元外还有其它债务。被告王X、宋XX举证了王X给翟XX的银行转账小票，根据记载：2012年9月10日，王X给翟XX转账32000元、2012年10月21日王X给翟XX转账5000元。由于王XX、王X未到庭，故上述还款是否系48万元以内的债务无法确认。

　　上述事实，有(2012)通民初字第12974号民事判决书、(2013)二中民终字第00573号民事裁定书、公证书、房屋所有权证书、房屋他项权证、执行证书、个人住房贷款结清证明、个人贷款还款凭证、银行客户回单以及双方当事人陈述等证据在案佐证。

　　本院认为：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王X、王XX经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案的争议焦点是(2012)通民初字第12974号民事判决书将诉争房屋过户给王X、宋XX是否错误，是否损害案外人民事权益。虽然翟XX在2011年就以一般抵押的形式取得了诉争房屋的他项权证书，且该时间早于王X、宋XX签订合同的时间，但是，王X、宋XX系善意购买诉争房屋。王X、宋XX不仅支付了其应当支付的购房款还代王XX向银行多支付了几十万元的贷款本息，其主观上没有恶意，且支付了合理对价。因此，该房屋买卖行为应予维持。翟XX与王X、王XX之间存在多次借款关系，从现有证据来看，王X曾经还款，但是否完全偿还清债务，无法确认;而且，就借款关系而言，翟XX完全可以通过诉讼等合法方式主张自己的权利，其获得救济的渠道畅通。综上，故原告翟XX的诉讼请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。被告王X、宋XX的辩解意见，合情合理合法，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条之规定，判决如下：

　　驳回原告翟XX的诉讼请求。

　　案件受理费三十五元，由原告翟XX负担(已交纳)。

　　起诉状和传票的公告费三百一十元，由被告王X、王XX负担，于本判决生效之日七日内执行清。

　　判决书的公告费(以人民法院报社的正式票据载明金额为准)由被告王X、王XX负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　审判长　孙XX

　　审判员 奉一兵

　　人民陪审员 任庆奎

　　二〇一四年九月十五日

　　书记员　王X