高xx与练xx、佛山市xx区xxxx装饰工艺厂装饰装修合同纠纷一审民事判决书

　　高XX与练XX、佛山市XX厂装饰装修合同纠纷一审民事判决书

　　广东省佛山市禅城区人民法院

　　(2018)粤0604民初29406号

　　原告：高XX，男，汉族，1962年6月15日出生，住所地：广东省佛山市禅城区，

　　委托诉讼代理人：张小红，广东XX律师。

　　委托诉讼代理人：陈XX，广东XX律师。

　　被告：练XX，男，汉族，1980年2月17日出生，住所地：广东省云浮市新兴县，

　　被告：佛山市XX厂，住所地：佛山市禅城区。

　　经营者：练XX。

　　被告：王XX，女，汉族，1981年12月10日出生，住所地：广东省云浮市新兴县，

　　原告高XX诉被告练XX、佛山市XX厂(以下简称XX厂)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月3日第一次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈XX到庭参加诉讼，被告练XX与XX厂经本院合法传唤无到庭参加诉讼。后原告以王XX与被告练XX属夫妻关系，且共同经营XX厂为由申请追加王XX为本案被告，本院依法予以准许，依原告申请追加王XX作为被告参加本案诉讼。同时，因三被告下落不明，本案裁定由简易程序转为普通程序并由审判长汪XX、审判员羊挺、审判员陈XX组成合议庭审理。后由于工作调整，本案变更合议庭由审判长陈XX、审判员羊挺、审判员陈XX进行审理，并于2019年6月27日再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈XX到庭参加诉讼，被告练XX、王XX、XX厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出如下诉讼请求(在庭审中明确)：

　　1、被告练XX向原告支付拖欠的厂房租金165200元;

　　2、被告练XX向原告支付所拖欠的厂房电费6714.34元;

　　3、被告练XX向原告支付因拖欠原告租金以及厂房电费所产生的利息，利息按中国人民银行同期贷款计算，从起诉之日开始计算;

　　4、被告练XX向原告支付律师费10000元;

　　5、被告佛山市XX厂对被告练XX上述债务承担连带责任;

　　6、被告王XX对原告提出的诉讼请求承担连带法律责任;

　　7、本案的诉讼费用由被告承担。

　　事实与理由：

　　2014年2月24日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于佛山市禅城区南庄吉利大道西吉利高XX厂房出租给被告使用。租期从2014年1月1日至2018年12月31日为止，月租金18400元，缴租期每月25日前缴清。其后，被告搬进厂房并成立个体户XX厂经营至今。按合同约定，被告租用厂房时所产生的一切费用包括水、电费等，都由被告承担。由违约方承担全部的诉讼费用。最后，被告从2017年起至今已欠缴多月租金，并于2017年6月3日以及2018年10月13日向原告出具欠款欠据，确认拖欠原告租金。经原告多次催收，被告仅仅支付20000元，余下租金以及原告垫付水电费，仍不履行。直至原告起诉之日，被告佛山市XX厂仍未腾退。综上，原告认为：练XX系佛山市XX厂经营者，且该厂实际占有原告涉案厂房，故须与练XX共同承担连带责任。同时，两被告迟迟未予履行缴租义务以及腾退厂房给原告造成了巨大经济损失。就此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。

　　另外，2018年12月29日，原告向本院递交申请书，要求追加王XX为被告。理由是王XX为被告练XX配偶，两人于2005年3月17日结婚，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担;家庭经营的，以家庭财产承担;无法区分的，以家庭财产承担。”被告XX厂属于个体工商户，由被告王XX与被告练XX共同经营，且由被告王XX向原告支付租金。

　　三被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

　　诉讼中，原告提交以下证据：

　　1、原告身份证复印件、被告练XX身份证复印件、被告XX厂企业信用信息公示报告打印件，证明原、被告的诉讼主体资格。

　　2、厂房租赁合同，证明原告将位于佛山市禅城区南庄吉利大道西吉利高XX厂房出租给被告使用。租期从2014年1月1日至2018年12月31日为止，月租金18400元。由违约方承担全部的诉讼费用，包括聘请代理人费用。

　　3、欠款欠据、清还欠款时间及协议、缴纳电费收费凭据、广东增值税电子普通发票(电费)，证明被告从2017年起至今已欠缴多月租金，并于2017年6月3日以及2018年10月13日向原告出具欠款欠据、清还欠款时间及协议，确认拖欠原告租金。经原告多次催收，被告仅仅支付20000元。原告垫付水电费。

　　4、土地及厂房租赁合同，证明原告拥有涉案出租厂房的使用权。

　　5、委托合同、广东增值税普通发票，证明原告聘请广东XX律师代理本案，支付律师费1万元。

　　6、婚姻登记审查处理表，证明被告练XX与被告王XX为夫妻关系。

　　7、中国XX银行个人明细对账单，证明被告王XX曾在2018年1月28日向原告支付租金1万元、2018年2月9日向原告转账支付租金6000元。

　　8、被告练XX身份证复印件、地址证明、转租证明、住所(经营场所)使用证明、租赁合同、土地及厂房租赁合同(以上六份证据均从佛山市禅城区市场监督管理局调取)，证明被告XX厂的经营地址为佛山市禅城区南XX自编A1号与吉利大道西高XX厂房的地址实为同一地址。

　　三被告诉讼中没有提交证据。

　　为查明案件事实，本院依职权调取了被告王XX的身份核查信息，并向原告出示以下证据：被告王XX身份核查信息、佛山市自然资源局禅城分局的复函、佛山市规划城建档案馆的复函及本院于2019年6月18日与佛山市禅城区南庄镇吉利村高家经济合作社副村长高伟潮所做的询问笔录。

　　经质证，本院认证：本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。对于本院调取的证据，原告确认被告王XX的身份，没有异议。原告确认涉案厂房没有办理建设工程规划许可证。

　　综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：

　　2013年11月16日，原告高XX与佛山市禅城区南庄镇吉利村高家经济合作社签订《土地及厂房租赁合同》，租用佛山市禅城区南庄镇吉利村高家经济合作社位于樵乐路边的土地及厂房(土地面积共2040平方米、建筑物约1200平方米)，租期从2014年1月1日至2018年12月31日。

　　2014年2月24日，原告与被告练XX签订《厂房租赁合同》，合同约定“乙方(练XX)租用甲方(高XX)厂房的位置在南庄吉利大道西吉利高XX，杏头梧村工业区路口。总面积为1150平方米。租用期限为伍年，即从2014年1月1日起，至2018年12月31日止。第一个计租年即从2014年3月起，至2014年12月止，租金为18400元/月，第二个计租年即从2015年1月起，至2015年12月止，租金为18400元/月，第三个计租年即从2016年1月起，至2016年12月止，租金为18975元/月，第四个计租年即从2017年1月起，至2017年12月止，租金为19550元/月，第五个计租年即从2018年1月起，至2018年12月止，租金为20700元/月。交纳租金的时间：每月缴交一次，并且在每月的25日前缴清应缴租金。先交租后使用，若逾期一天，乙方需向甲方缴纳滞纳金，滞纳金按照应缴金额的2%计算。若逾期十天，甲方有权终止合同，停水、停电，回收厂房，没收保证金，并保留追究乙方违约赔偿的权利。乙方向甲方支付保证金总额为50000元。乙方在租赁期内所使用的水、电费全部由乙方自行负责。”等内容。

　　2014年6月1日，原告与被告练XX签订《租赁合同》，合同约定“乙方(练XX)向甲方(高XX)租用位于佛山市禅城区南XX自编A1号，建筑面积700平方米，租用期从2014年6月1日至2015年6月1日止，租金为67200元/年，按金为30000元，乙方遵守合同条约的前提下，合同期满后退还乙方按金，按金不计利息。”等内容。2014年6月13日，被告练XX将该份租赁合同连同2013年11月16日原告高XX与佛山市禅城区南庄镇吉利村高家经济合作社签订的《土地及厂房租赁合同》一并提交给佛山市禅城区市场监督管理局备案，用于作为XX厂的住所地址，申请备案登记。根据XX厂的工商内档资料中《地址证明》及《转租证明》显示，“佛山市禅城区南XX自编A1号”与一手合同即2013年11月16日原告高XX与佛山市禅城区南庄镇吉利村高家经济合作社签订《土地及厂房租赁合同》中的“樵乐路边”为同一地址，2014年6月13日佛山市禅城区南庄镇吉利村高家经济合作社与佛山市XX公司同意高XX将其中面积为700平方米的场地转租给练XX使用。

　　2014年6月27日，XX厂注册成立，类型为个体工商户，经营者为练XX，经营场所为佛山市禅城区南XX自编A1号。

　　2017年6月3日，被告练XX出具《欠款欠据》，确认在2016年至2017年5月31日止欠高XX厂房及土地租金共计138000元。

　　2018年10月13日，被告练XX出具《清还欠款时间及协议》，确认共欠租金185200元，并承诺分期偿还租金，2018年10月13日20000元(已还)，10月20日清还30000元，11月25日清还50000元，12月25日清还85200元。要求：1、乙方(练XX)要准时清还欠款，否则乙方要承担相关法律责任。到期乙方清理场地才能退还押金。2、乙方必须在2018年12月31日前交还厂房给甲方，不得拖延。3、乙方要交清所有水电费。后被告练XX未按约定偿还租金及水电费。

　　另查明，根据佛山供电局出具的广东增值税电子普通发票，2018年10月1日至2018年11月1日，案涉厂房产生电费(含税)及电费违约金(含税)5125.18元。2018年11月1日至2018年12月6日，案涉厂房产生电费(含税)1589.16元。上述电费(含税)合计6714.34元由原告高XX承担及垫付。

　　另查明，原告高XX所转租给被告练XX的位于佛山市禅城区南庄吉利大道西吉利高XX厂房没有办理建设工程规划许可证。

　　另查明，被告练XX向原告缴纳了保证金50000元，上述保证金原告未返还被告。

　　另查明，被告王XX与被告练XX是夫妻关系，双方于2005年3月17日登记结婚。被告王XX曾于2018年1月28日、2018年2月9日通过其名下账户62×××75向原告分别转账支付租金10000元、6000元。

　　原告方陈述：原告共垫付被告练XX6714.34元电费。被告练XX支付保证金50000元，上述保证金未返还给被告。2019年1月1日起被告没有继续占用厂房，原告于2019年1月1日将厂房交付给村，但没有办理相关的交接手续。

　　本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，本案中，根据原告提供的证据以及佛山市自然资源局禅城分局与佛山市规划城建档案馆的复函及本院向佛山市禅城区南庄镇吉利村高家经济合作社调查了解的情况，没有证据证明在一审庭审辩论结束前，案涉的佛山市禅城区南XX自编A1号厂房取得建设工程规划许可证及相关报建资料，故原告与被告练XX于2014年2月24日签订的《厂房租赁合同》及于2014年6月1日签订《租赁合同》无效。

　　关于厂房租金、电费。本案中，被告练XX以个人名义签订租赁合同，且签订租赁合同的时间在被告XX厂注册成立前。对于案涉拖欠的租金及电费，被告练XX签订《欠款欠据》、《清还欠款时间及协议》等确认债务并承诺还款。诉讼中，原告确认案涉租赁合同的相对方为被告练XX，被告练XX作为合同相对方应承担相应的付款责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉案合同无效，但被告练XX实际占有并使用涉案物业，故仍应向原告支付厂房占有使用费，根据被告练XX于2018年10月13日出具的《清还欠款时间及协议》，被告练XX确认合计欠付租金185200元，原告确认已经支付的20000元，剩余165200元租金尚未支付，被告练XX亦未提供证据之后有支付款项，故该金额应作为占有使用费予以确认。至于电费，双方约定电费由被告练XX自行承担，虽然涉案合同无效，该部分电费如确实产生被告练XX仍应向原告支付。根据原告提供的证据材料及陈述，原告共为被告练XX垫付电费6714.34元，有供电局广东增值税电子普通发票及相关缴纳电费收费凭据佐证，被告练XX在《清还欠款时间及协议》亦确认要交清所有水电费，可知被告练XX确实拖欠水电费，诉讼中被告练XX亦未提交相关证据证明已经支付原告主张的电费，应该承担举证不能的不利后果，应支付原告上述电费6714.34元。

　　关于保证金。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，原告应向被告返还已收取的保证金，但为便于处理，应将保证金抵扣占有使用费为宜。被告练XX签订合同时支付了50000元保证金，抵扣后，被告练XX应支付的占有使用费实际为115200元。

　　关于利息。原告主张的租金和电费利息，实为违约金，因合同无效而丧失计收依据，但鉴于被告练XX拖欠占有使用费和电费的行为确给原告造成利息损失，原告的主张理据充足，本院应予支持，本院酌定被告练XX以抵扣后的占有使用费115200元及电费6714.34元为本金，自起诉之日即2018年12月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息至实际清偿之日止。

　　关于律师费。案涉合同虽然约定违约方承担全部诉讼费用(包括请代理人进行诉讼的费用)，但因涉案合同无效，合同中关于律师费负担的约定亦无法律效力，故原告主张的律师费缺乏依据，本院不予支持。

　　关于夫妻共同债务。原告主张被告王XX与被告练XX属夫妻关系，案涉债务发生在夫妻关系存续期间，该债务是夫妻两人的共同债务。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”，本案中，被告练XX作为夫妻一方经营的个体工商户XX厂，案涉产生的债务用于上述生产经营，被告王XX虽未签字确认上述债务，但被告王XX曾于2018年1月28日、2018年2月9日通过其名下账户62×××75向原告分别转账支付租金10000元、6000元，可推知被告王XX有实际参与其中的经营，应认定为夫妻共同债务。被告王XX应对被告练XX应该支付的厂房占有使用费115200元及电费6714.34元及利息承担连带责任。

　　关于XX厂的责任。原告主张根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担;家庭经营的，以家庭财产承担;无法区分的，以家庭财产承担。”，XX厂应对被告练XX的债务承担连带责任。因本案租赁合同的合同相对方并非XX厂，且根据上述规定，个体工商户的债务，经营者需要承担责任，但是无法直接反推经营者的责任应由个体工商户承担，原告该主张理据不足，本院不予支持。

　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：

　　一、被告练XX于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高XX支付厂房占有使用费115200元及电费6714.34元及利息(分别以占有使用费115200元及电费6714.34元为本金，自起诉之日即2018年12月12日起均按中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付利息至实际清偿之日止。);

　　二、被告王XX对上述第一项债务承担连带责任;

　　三、驳回原告高XX的其他诉讼请求。

　　如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案受理费3906元(原告已预交)，由原告高XX负担406元，被告练XX、王XX负担3500元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

　　审判长　　陈XX

　　审判员　　羊　挺

　　审判员　　陈XX

　　二〇一九年六月二十八日

　　书记员　　刘XX