商品房认购人在开发商所隐瞒的抵押登记已经被注销后仍成功退到了定金

　　商品房认购人在开发商所隐瞒的抵押登记已经被注销后仍成功退到了定金

　　作者：刘军锋律师

　　一、基本案情

　　当事人即申请人杨X、周某某与被申请人成都某开发商之间签订了《认购协议》，认购位于成都市金牛区X号房屋，认购协议签订当日申请人向被申请人付清了定金20万元。但认购协议签订后的几天后，被申请人才把案涉房屋已抵押的真相告知申请人，据此，申请人拒绝订立正式商品房买卖合同及支付剩余房款，该开发商也强硬拒绝退还已支付的定金20万元，故而，申请人提起仲裁。

　　二、诉讼经过及律师工作

　　本案本律师代理的当事人是申请人杨X、周某某。本案的特殊性是开发商虽然在认购协议订立时隐瞒了抵押事实但开发商已经完成了抵押注销登记。本案代理人在接案时已经充分预见到了开发商注销抵押登记的可能性，并向当事人讲述了代理思路。果不其然，开发商在申请人递交仲裁申请的前一天已经完成注销抵押登记。本案开庭前，申请人和被申请人代理人均认识到了对申请人而言的这一不利因素。但是，本案在本律师围绕该不利因素展开充分辩驳论证的努力争取下，仲裁开庭当日通过开庭发表辩论意见成功说服了开发商的代理人，庭后第三个工作日对方代理人致电本律师告知开发商同意退还20万定金、仲裁费我方负担的和解方案。本律师当即展开与对方和解协议的协商修订工作，杨X、周某某签字后没几天，对方便将20万元定金足额退还。因双方已经达成和解协议并实际履行完毕，本案以申请撤回仲裁申请而告终，成功帮助当事人在短短的2月零几天内要回20万元。

　　三、刘军锋律师评析

　　抵押登记注销是否构成受欺诈人行使撤销权的阻碍事实、认购人便无正当理由拒绝签订正式房屋买卖合同。围绕这两个问题，本律师在开庭过程中及庭后代理词中展开了充分的法律论证和说理。本律师认为，案涉房屋抵押已注销并不能改变欺诈事实的成立和性质，而受欺诈产生的撤销权制度功能在于救济意思表示瑕疵，它与合同解除制度的功能并不同，更况且案涉房屋抵押权注销与否与作为预约合同的认购协议的目的无关，不能以抵押权已注销认定认购协议的目的便不受影响、认购协议的合同目的能够实现，故而，不能据此否定对认购协议的撤销权。对于第二个问题，预约合同所生合同义务是进一步诚信磋商谈判的义务，而非强制缔约的义务，这就表明了预约合同的当事人任何一方如有正当理由则有权不与对方签订本约合同。现被申请人既存严重不诚信的欺诈行为，严重破坏了信赖关系，影响阻碍到了申请人的签订本约的意愿，申请人有正当理由、有权不与其签订本约房屋买卖合同。并且预约合同并不涉及案涉房屋所有权转移的义务内容，而抵押权注销事实乃是与本约合同中的所有权转移义务的履行有关，故而，被申请人已经将案涉房屋上的抵押权注销登记完毕的事实与预约合同无关，与应否返还定金无关。

　　四、刘军锋律师建议

　　在房屋买卖交易前，建议买受人要求出卖人提供最新的房屋信息摘要材料，正如本案中，认购协议签订时买受人看到开发商公示的产权证实际上是几年前的旧产权证复印件，这并不能反映当下拟交易的房屋的登记信息的真实状态。

　　作者：刘军锋律师

　　(本文案例系刘军锋律师代理的诉讼案例，若需转载、分享，请标明作者和出处;文中名字均已作隐名处理。)