李X与大连XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

李X与大连XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0202民初1794号
原告：李X。
委托诉讼代理人：李庆东，辽宁XX律师。
被告：大连XX公司。
法定代表人：曹X，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵XX，辽宁XX律师。
委托诉讼代理人：杨XX，辽宁XX律师。
原告李X与被告大连XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李X及其委托诉讼代理人李庆东,被告委托诉讼代理人赵XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李X向本院提出讼诉请求：一、被告立即返还购房预定金XXX元；二、被告给付自2016年11月28日起至实际返还全部购房预定金时的银行利息（按同期人民银行贷款利率计算）。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：被告交付合同中约定的房屋，按照合同约定支付违约金（自2015年10月31日起至2017年8月25日止，按照已付房款XXX元的日万分之二计算）。事实和理由：2013年11月原告看中欲购买坐落于中山区长江东XXXX号X单元X层X号、Y号公建式公寓，总建筑面积173.39平方米。同月7日，原、被告达成购买意向，并于11月7日及28日原告分别向被告缴纳购房预订金共计XXX元。被告向原告出具销售不动产统一发票四张，款项性质为预收款。原告交付款项后，一直没有得到被告要求与原告签署购房合同及何日交房的等等信息。直到今日，原、被告也没有签订商品房买卖合同，原告所交购房款也迟迟不予退还。经多次和被告交涉，不是找不到人就是不予理睬。故诉至法院。
被告辩称，一、本案原告在2017年9月26日前一直拒绝收房，导致房屋逾期交付的责任应由原告自行承担。原告李X于2016年2月24日起诉至法院要求返还全部已付购房款，直至2017年9月26日本案第二次开庭审理时，原告当庭才变更诉请要求被告交付房屋并承担逾期交房违约金，此前案涉房屋一直未能交付是因原告拒绝收房。且原告在第二次庭审时已当庭确认收到过被告向其送达的房屋交付通知书，但是原告主观原因拒绝收房，原告无权要求被告承担逾期交房违约金。第二次庭审时，被告当庭明确告知原告案涉房屋具备交付条件，同意并通知原告办理房屋交付手续。二、退一步讲，即使案涉房屋此前迟延具备交付条件，原因之一系因政府市政配套设施接通延误导致，并非被告原因造成，案涉合同不具备约定的被告应承担逾期交房违约金的情形，原告要求被告承担逾期交房违约金，没有合同依据。1、根据双方《商品房买卖合同》第八条等约定，因市政配套设施接通延误导致房屋交房延期，被告可据实予以延期，原告以被告未能按期交付为由要求承担逾期交房违约金，不符合双方约定。《合同》第八条约定：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.因执行国家法律、法规、政策、政府政令、通告等导致的延期；因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期；……”《补充协议》第七条第6款约定“如发生本合同约定的不可抗力或以下列情形之一的，甲方(被告)可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：……(2)因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付……”案涉房屋由于红线外市政配套设施未能接通致使本项目无法提供正式水、电、燃气，继而导致无法交付房屋。因政府未能接通市政配套设施，系被告无法控制的因素所致，因此，根据前述《合同》约定，对于市政配套接通的延误，被告有权据实予以延期，不应承担违约责任。2、案涉房屋迟延具备交付条件的另一原因系由东港指挥部负责组织的东港区雨污水管网工程，因未移交市排水管理处，导致被告无法办理排水许可证，不能向市政管网排放雨污水，导致被告无法向原告交房，根据合同约定，被告有权据实予以延期。根据《大连市城市市政设施管理条例》第38条规定：“直接或间接向城市排水设施排水的单位、个体经营者，应当按规定到城市市政设施管理机构办理排水许可手续。任何单位和个人不得擅自将自建的排水管道接入城市排水管网，确需接入的，应当到城市市政设施管理机构办理审批手续”。《大连市城市排水设施管理办法》第15条规定：“任何单位或者个人不得擅自将自建的排水管道接入城市排水管网，确需接入的，应到排水管理机构办理审批手续”。东港区由东港指挥部负责组织雨污水管网设计、施工，但因未移交市排水管理处，因此导致被告无法办理排水许可证，不能向市政管网排放雨污水，并必然对施工进度造成影响，且如将房屋交付业主使用，业主使用过程中产生的大量雨污水将无法排放，对生活造成影响。因此不能交房。根据《合同》第八条，《补充协议》第七条第6款的约定，被告有权延期交房。3、被告已缴纳案涉地块全部城市基础设施配套费，政府主管部门对案涉项目配套设施接通延误事实予以确认，并同意落实处理。被告已缴纳了案涉C07地块全部城市基础设施配套费，但因政府负责的市政配套设施迟迟未施工完毕，才导致案涉项目无法完成市政配套设施的正常接通。该问题系政府原因所致，并非被告所能控制，被告不存在违约行为。合同中关于非合同当事人所能控制的市政配套设施接通延误因素的约定，系双方真实意思表示，不损害社会公共利益，也不违反法律、法规强制性规定，条款内容合法有效，对双方具有约束力，双方应当本着诚实信用原则按照合同约定履行。三、案涉房屋不存在严重影响居住使用的情形也不存在严重的质量问题，无论是依据合同约定还是法律规定，原告无权拒绝收房。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求无事实和法律依据，不应予以支持。
经审理查明如下事实：
1、原、被告双方于2013年12月3日签订了两份《商品房买卖合同》(含补充协议)，约定原告购买被告开发建设的位于大连市中山区长江东XXXX号X单元X层X号和Y号两套房屋出售给原告，4号商品房建筑面积为86.24平方米，总价为XXX元；5号商品房建筑面积为87.15平方米，总价为XXX元。合同第八条约定，被告应当在2015年9月30日前，将案涉房屋交付给原告使用，交付条件为经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人(被告)可据实予以延期：……2.因执行国家法律、法规、政策、政府政令、通告等导致的延期；因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期；3.其他非出卖人原因造成的延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人(原告)使用的，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)……(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。双方签订的《补充协议》第七条第6款约定，如发生本合同约定的不可抗力或以下情况之一的，甲方(被告)可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：……(2)因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。
2、原告于2013年11月7日及28日分两次付清了全部购房款。
3、2013年5月27日，大连市财政局向被告发出《关于前期缴纳城市基础设施配套费收讫的通知》，内容为：“根据《大连市人民政府关于改革城市基础设施配套征收管理办法的通知》(大政发[2014]83号)有关规定，你公司在中山区开发建设的东港区C07地块项目，规划建筑面积229563平方米，应缴纳城市基础设施配套费4591.26万元，其中前期应缴纳城市基础设施配套费2295.63万元现已收讫。余下的城市基础设施配套费由你公司在办理建设项目供水配套前予以缴清。如建筑面积发生变化，需经有关部门核准，在办理建设项目供水配套前一并缴清。”2014年6月6日，大连市水务局出具《大连市城市基础设施配套费缴款通知书》。被告于2014年6月9日缴纳了配套费XXX元。2015年7月6日，大连市水务局出具《大连市城市基础设施配套费缴款通知书》，被告于2015年9月15日缴纳了案涉地块剩余配套费。
4、大连港东部地区搬迁改造指挥部办公室(以下称“指挥部”)于2015年5月12日形成《大连港东部地区搬迁改造指挥部——关于张亚东副市长赴东港XX调研工作的会议纪要》，就案涉项目供电、供水配套问题做了具体部署：一、东港供电主要分区域外及区域内两部分，区域外主要指“东港至白云雁水220KV供电工程”，该工程主要分为东港负责段及电业局负责段；下一步将委托副秘书长主持召开专题协调会，研究该工程立项等手续办理事宜；区域内主要指6个66KV变电站，其中的春华变电站一定要力争在今年8月底以前完工，以此彻底缓解东港现阶段的用电紧张问题；二、东港指挥部及XX集团要尽快研究自来水管线进综合管廊的具体实施方案等。
5、2015年9月25日，案涉项目经被告、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位五方验收合格并出具了《工程竣工验收报告》，但因红线外市政配套设施未能接通致使案涉项目没有正式供水、供电。
6、2015年11月13日，指挥部向被告作出《关于C07地块接入雨污水申请的复函》，回复：东港区雨污水管网由我部负责组织设计、施工，已完成工程暂由我部负责维护，待市政府明确市政设施主管部门后，我部移交相关主管部门。我部没有排水接驳行政审批只能，请贵单位向排水设施行政管理部门办理排水审批手续。但考虑到东港区雨污水管网尚未移交，我部将配合排水设施行政管理部门解决贵公司排水接驳事宜。
7、2016年6月17日，指挥部向被告作出《关于大连XX公司的复函》(大港改指函[2016]48号)，回复：一、供水：东港XX内自来水主管线正在施工，根据工程进度，预计今年7月底具备供水条件。二、供气：据了解，为解决东港XX燃气供应问题，市政府组织召开了专题会议，经研究决定，在东港XX内新建一座LNG临时气化站。该项目由市建委牵头组织实施，目前，正在办理前期手续。三、排水：C07地块周边排水管线已完工，具备使用条件。
8、本案于2016年3月3日立案受理。在本院于2017年9月26日第二次开庭审理时，原告当庭变更诉讼请求，要求被告交付合同中约定的房屋，按照合同约定支付违约金（自2015年10月31日起至2017年8月25日止，按照已付房款XXX元的日万分之二计算）。原告在庭审中表示被告邮寄给其的交房通知书，是2017年9月15日老家邻居转邮给我的；被告当庭再次表示同意交付房屋，并正式通知原告办理交付房屋手续。
本院所确认的上述事实，有原、被告提供的销售不动产统一发票，原告提供的《商品房买卖合同》，被告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《工程竣工验收报告》、《工程竣工报告》、《设计文件质量检查报告》、《勘察文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《大连市财政局关于前期缴纳城市基础设施配套费收讫的通知》、《大连市城市基础设施配套费缴款通知书》、《一般缴款书》、《关于C07地块接入雨污水申请的复函》、《关于大连XX公司的复函》、《大连市城市基础设施配套费缴款通知书》及《一般缴款书》、《关于张亚东副市长赴东港XX调研工作的会议纪要》、照片、交房通知书及当事人陈述笔录在案为凭，以上证据材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告李X与被告大连XX公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议虽然印有样本字样，但原被告双方对该合同没有异议，原告已交纳全部购房款，且原告依据该《商品房买卖合同》要求被告按照合同约定标准交付房屋并支付逾期交房违约金，应认定案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按合同约定全面履行自己的义务。
关于原告要求被告按合同约定的房屋交付条件交付房屋问题。本案中，双方在《商品房买卖合同》第八条约定了案涉房屋交付条件是经建设单位组织建设工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，因案涉房屋已于2015年9月25日经五方验收合格，具备了约定的交房条件，且被告已于2017年9月15日前给原告邮寄了交付房屋通知，被告也当庭告诉原告同意交房，故原告诉请交付案涉房屋，应予支持。但在被告已通知并同意交房的情况下，原告仍主张该诉讼请求，故因该诉请产生的案件受理费，应由原告负担。
关于案涉房屋未能于2017年8月25日前交付，被告是否构成违约并承担逾期交付违约金问题。本院认为，案涉《商品房买卖合同》第八条以及《补充协议》第七条第6款约定，因市政配套设施接通延误导致房屋交付延期，被告可据实延期。该约定合法有效，对双方具有约束力。被告提供的证据已形成完整的证据链条，可以证明供水、供电等市政配套设施于2016年8月15日前未完工，并严重影响案涉房屋所在项目的开发建设，2016年8月15日前逾期交房系因市政配套设施接通延误，而非因被告原因所致，故根据合同约定被告可据实延期交房。本案于2016年3月3日受理后，至2017年9月26日本案第二次开庭审理前，原告的诉讼请求为要求被告返还全部已付购房款，原告拒绝接收案涉两套房屋。故综上在2016年8月16日至2017年8月25日期间，案涉房屋未能交付的原因不在被告；原告主张被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告大连XX公司于本判决生效之日起十日内将坐落于中山区长江东XXXX号X单元X层X号和Y号房屋交付给原告李X；
二、驳回原告李X的其他诉讼请求。
案件受理费31070元，由原告李X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。并于递交上诉状之次日起七日内，向本院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审　判　长　　陆绍宇
人民陪审员　　吕晓凤
人民陪审员　　王　莉
二〇一七年十月二十日
书　记　员　　周XX