赵XX与北京XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告赵XX，男，1988年8月3日生。

委托代理人陈X，北京市XX律师。

委托代理人武XX，北京市XX律师。

被告北京XX公司，住所地北京市朝阳区XXXX。

法定代表人张X，总经理。

委托代理人赵XX，男，1987年3月9日生。

原告赵XX与被告北京XX公司（以下简称海X置地）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员孙琪独任审判，依法公开开庭进行了审理。赵XX委托代理人陈X、海X置地委托代理人赵XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

赵XX诉称：2013年8月7日，我与海X置地签订《北京市房屋租赁合同》承租北京市×区×城×-×-102号房屋的次卧（以下简称涉租房屋）居住使用。月租金1150元，押一付三，全年卫生费365元。租期自2013年8月10日至2014年8月9日。签订合同后，我依约支付了房屋押金、租金及全年卫生费。涉租房屋所在北京市×区×城×-×-102号房屋（以下简称102号房屋）被打成隔断进行群租，被要求拆除隔断。海X置地公司于2014年5月通知我提前解除合同并要求我搬离房屋。经多次协商未果，无奈之下，我于2014年6月15日搬离涉租房屋。现诉至法院：1、要求退还房屋押金、剩余租金及卫生费合计3313元；2、要求支付违约金2300元；3、要求赔偿经济损失1000元。

海X置地辩称：赵XX所述合同签订情况属实。102号房屋系三居室，我方将102号房屋客厅进行隔断后分租包括赵XX在内的五个租户。赵XX承租的涉租房屋系其中一间次卧。签约当日，赵XX支付押金、租金及全年的卫生费，后三次支付租金的时间合计逾期八日，依约应支付滞纳金。因国家出台相关政策不允许隔断群租，我方于2014年5月通知所有租户搬离房屋，赵XX不同意，后我方于2014年6月20日才将102号房屋收回。现同意退还2014年6月20日至2014年8月9日期间的租金，但要扣除逾期支付租金滞纳金1840元、马桶及设备损坏的维修费500元、水费229元、保洁费200元，实际可以退还298元，不同意退还卫生费。国家出台禁止群租的政策是不可抗力，不同意支付违约金及赔偿经济损失。

经审理查明：2013年8月7日，海X置地（甲方）与赵XX（乙方）签署《北京市房屋租赁合同》，甲方将涉租房屋出租乙方。租赁期限自2013年8月10日至2014年8月9日共计365天，甲方应于2013年8月10日将房屋按约定条件交付给乙方。房屋30天租金为1150元，租金交付方式押一付三，具体付款日期第二次：2013年10月10日，第三次：2014年1月10日，第四次：2014年4月10日。本合同签订之日起，乙方应交付30天房屋租金作为押金，共计1150元；卫生费365元。乙方交付的押金仅作为担保用途，用于乙方迟交房屋租金应缴纳的滞纳金（中途必须由租赁机构书面同意方可）与损坏房屋、设施（含家电）的赔偿。押金用于垫付后，乙方应在当日内补足押金。押金不得充抵末期房租。合同期满，结清全部费用双方办理移交手续后，押金、剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按30日租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。乙方不按约定时间支付租金但未达到解除合同条件的，应按每日加收30天租金的20%标准支付滞纳金。《北京市房屋租赁合同》第十三条手写约定：中途允许客户转租，且公司不收取任何转租费用，并为新承租人无偿过户。

签订合同后，海X置地将涉租房屋交付赵XX居住使用；赵XX支付房屋押金1150元及首期租金3450元。双方均确认赵XX分别于2013年10月14日、2014年1月12日、2014年4月12日支付各期租金。各方亦表示因海X置地公司将102号房屋打隔断进行群租，依相关政策及要求进行整改，海X置地于2014年5月通知赵XX腾退房屋。

关于腾退房屋情况，赵XX表示于2014年6月15日搬离涉租场地，于当日将房屋钥匙交还海X置地，就此提交2014年6月19日律师函及特快专递详单、海X置地拟定的合同到期终止协议、另行承租签署的房屋转租协议为证。海X置地表示从未收到赵XX交还的房屋钥匙，其于2014年6月20日收房时在涉租房屋内拿的钥匙，赵XX腾退涉租场地时间应以2014年6月20日为准。

关于逾期支付租金一节，双方均确认赵XX逾期支付租金合计8天。赵XX表示与海X置地就此进行过电话沟通，征得了海X置地公司的同意。海X公司对此予以否认。

关于涉租房屋费用一节，海X置地表示水费应由住户自行计算分摊并交纳，赵XX欠付水费近一年，五户平摊后费用应为229元。102号房屋租户全部搬离后，海X置地对房屋进行了清扫及维修，更换了马桶、厨卫用具，赵XX应平摊维修费500元及保洁费200元。经本院释X，海X置地未就上述费用提交相应票据。对此，赵XX表示承租后按季度交纳水费，不认可水费、保洁费及维修费。

以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市房屋租赁合同》、押金条收据等在案为证。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或解除合同。赵XX与海X置地签署的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。结合双方诉辩意见及在案证据可知，因海X置地对102号房屋打隔断进行群租违反相关规定，由此造成赵XX未能于租赁期限内使用涉租房屋，导致《北京市房屋租赁合同》提前解除。海X置地作为从事房屋租赁行业的专门机构，对于禁止隔断群租的相关政策规定应属明知，对于分租群租的风险亦应了解，其抗辩所述不可抗力无法成立。赵XX要求海X置地支付违约金有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，房屋租赁押金、剩余租金及卫生费应予返还。关于合同解除时间，海X置地表示于2014年6月20日收回房屋时，租户均已搬离，赵XX表示于2014年6月15日搬离房屋符合在案证据指向及各方所述，故本院以此作为返还租金及卫生费起算点。因赵XX逾期支付租金，依约承担的逾期滞纳金应予扣除。海X置地主张抵扣部分杂费，但未能提交证据证明，本院难以支持。另，赵XX与海X置地已就提前解约事宜所致损失通过违约责任进行约束，赵XX主张赔偿损失于法无据，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告北京XX公司于本判决生效之日起七日内退还原告赵XX房屋押金、租金及卫生费合计一千四百七十三元。

二、被告北京XX公司于本判决生效之日起七日内支付原告赵XX违约金二千三百元。

三、驳回原告赵XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告北京XX公司负担（原告赵XX已交纳，被告北京XX公司于本判决生效之日起七日内支付原告赵XX）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

代理审判员　孙　琪

书　记　员　袁书亮