俞X与顾XX、金XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

俞X与顾XX、金XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
浙江省嘉善县XX
民 事 判 决 书
（2017）浙0421民初2180号
原告：俞X，男，1985年1月1日出生，汉族，住嘉善县。
委托诉讼代理人：陈X、胡多兵，浙江XX律师、实习律师。
被告：顾XX，男，1965年11月18日出生，汉族，住嘉善县。
被告：金XX，女，1965年8月1日出生，汉族，住同上。
被告：顾XX，男，1998年4月1日出生，汉族，住同上。
以上两被告委托诉讼代理人：卜XX，浙江XX律师。
原告俞X与被告顾XX、金XX、顾XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告俞X及其委托诉讼代理人陈X、被告顾XX及被告金XX、顾XX的委托诉讼代理人卜XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞X提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《嘉善县房地产买卖合同》，将坐落于嘉善县惠民街道大众·湖滨XX的房屋所有权过户给原告；2.判令由被告支付中介费98000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月8日，原告经嘉善彼得诚意房产中介服务部介绍，与第一被告签订了关于嘉善县惠民街道大众·湖滨XX房屋的《嘉善县房地产买卖合同》，内约定：“房屋售价为490万元，原告预付购房定金20万元，其余购房款原告将分三次付给被告……无论基于何种原因买卖双方未能依本合同约定之条款成交该房地产的，由违约方支付中介费总房价的2%。”合同签订后，原告即按照合同的约定向被告支付了20万元的定金，被告出具了收条。合同签订后，原告为了尽快支付被告的购房款，原告的岳父徐XX于2017年4月10日贱卖卖掉了其所有的位于嘉善XX的房子筹钱，原告严格按照合同的约定履行自己的义务，但被告却欲单方面无故解除与原告签订的《嘉善县房地产买卖合同》，并明确告知原告其不想卖房子了。经双方于5月3日协商未果，原告又多次电话、短信通知被告要求办理过户手续，但是被告却置之不理，至今未给予原告一个准确的答复，也不按照合同的约定履行自己的义务。原告认为被告无故单方欲解除合同的行为给原告造成了诸多损失，无奈之下原告诉至法院请求依法判决，以维护原告的合法权益。
被告顾XX答辩称：本人愿意出卖该房屋，但妻子、儿子不同意，故无法履行。
被告金XX、顾XX答辩称：1.涉案房屋为顾XX、金XX、顾XX三人共同共有，但合同仅有顾XX一人的签名，因此合同尚未成立，不存在合同的继续履行；2.合同尚未成立且原告并非中介费的权利人，无权主张支付中介费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告申请的证人（中介）马X、邹X出庭作证，本院组织当事人进行了质证。关于原告提交的徐XX出卖房产的合同，与本案没有关联性，本院不予确认。其他证据当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月8日，原告俞X与被告顾XX签订一份《嘉善县房地产买卖合同》，出让方顾XX将座落于嘉善县惠民街道大众·湖滨XX的房屋转让给原告俞X，合同载明出让方为顾XX，受让方为俞X，在房屋所有权人一栏记载为“顾XX、金XX、顾XX”，合同尾部有俞X、顾XX的签名，共有人签章一栏空白。合同约定房屋价款为490万元，受让方支付购房定金20万元，余款分三次支付。合同第十条约定：“无论基于何种原因买卖双方未能依本合同约定之条款成交该房地产的，由违约方支付中介费总房价的2%。”合同还对办理房产证和过户手续等作了约定。合同签订当天，原告支付了20万元定金，被告顾XX在合同背面签署了收条。后被告顾XX因故拒绝继续履行，经双方协商未成，原告在多次催促无效的情况下，遂提起本案诉讼。
另查明，顾XX、金XX系夫妻关系，顾XX系两人儿子，嘉善县惠民街道大众·湖滨XX的房屋系顾XX、金XX、顾XX三人共同共有。签订合同时，金XX在场但未签字，顾XX不在场。
本院认为，双方争议的焦点在以下两个方面：一是合同的效力，二是合同应否继续履行。
一、关于合同的效力。合同法第二十五条规定：“承诺生效时合同成立”，本案房屋买卖合同系原告俞X和被告顾XX在中介在场情况下经协商后签订，对标的物、价款及付款方式等作了明确约定，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告金XX、顾XX提出合同未成立的辩解，理由不能成立。该房产为三人共同共有，被告顾XX一人签字予以出卖，构成无权处分，但不影响合同的效力。
二、关于合同应否继续履行。房屋买卖合同出让方的主要义务是交付房屋并协助办理房产过户，属于非金钱债务的履行，根据合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因此，本案合同应否继续履行，应考察是否存在上述规定的例外情形。物权法第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，城市房地产管理法第三十八条第四项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”。根据上述规定，转让共同共有的房地产应当经全体共同共有人一致书面同意，本案房地产转让合同仅有共有人顾XX一人的签名，金XX虽在场但未签字，顾XX不在场且事后明确表示反对，属于合同法第一百一十条第一项规定的法律上或者事实上不能履行的情形，因此合同无法继续履行。当然，如果金XX、顾XX事后追认，或者构成表见代理，则合同仍可继续履行。本案因金XX、顾XX在签订合同后表示反对而引发讼争，显然两被告并未予以追认；两被告当庭答辩称其不愿继续履行，仅愿意就退还订金事宜进行协商，即金XX、顾XX始终拒绝追认。关于原告称本案构成表见代理的意见，本院认为，被告顾XX在合同上仅签署本人姓名，现无证据证实其在签订合同时曾表示其代表全体共同共有人签订本合同，且合同签订时双方中介均在场，应当知晓办理共有房产转让的相关规定，现原告以三被告系一家人，被告顾XX系一家之主，按习惯可代表全家为由，认为构成表见代理，理由不能成立。关于原告所称本案构成善意取得的意见，本院认为，根据物权法第一百零六条的规定，构成善意取得的条件之一是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，目前讼争房产仍登记在三被告名下，房屋亦未交付给原告，故其主张构成善意取得的理由不能成立。本院就本案合同履行不能是否需要变更诉讼请求当庭向原告释X，其在庭后书面提交意见，表示不变更诉讼请求，坚持要求判令三被告继续履行。
关于原告主张的中介费，该款项应支付给中介方，原告并非权利人，且其当庭表示并未支付该项款，故该诉请没有事实根据和法律依据。
综上，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告俞X的诉讼请求。
案件受理费45184元，减半收取计22592元，财产保全申请费5000元，合计27592元由原告俞X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员　　钱骏
二〇一七年七月五日
书记员　　沈华
附相关法律条文：
中华人民共和国城市房地产管理法
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
中华人民共和国物权法
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
中华人民共和国合同法
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。