谢XX、深圳XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

谢XX、深圳XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）粤03民终4036号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢XX。
委托诉讼代理人：贺元帅，广东XX律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳XX公司，住所地深圳市南山区南山街道南XX**鹏都大厦裙楼**，统一社会信用代码914XXXX0300MA5DT9A207。
法定代表人：冶XX，总经理。
委托诉讼代理人：王X，广东XX律师。
委托诉讼代理人：容XX。
上诉人谢XX因与被上诉人深圳XX公司（以下简称城家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018)粤0309民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理,现已审理终结。
上诉人谢XX的上诉请求：一、请求二审法院改判城家公司赔偿谢XX装修损失85600元；二、请求二审法院改判城家公司赔偿谢XX为腾空物业、清退租户产生的损失113586元；三、请求二审法院改判城家公司赔偿谢XX自2018年01月03日起至2018年07月03日止空置期租金XXX元；四、本案一审受理费、保全费、上诉费由城家公司承担。
事实与理由：一、一审法院认定的事实有误。首先，一审法院认为谢XX提交的《装修合同书》载明的合同相对人为案外人深圳市XX有限公司与深圳市XX××有限公司，无法证明与本案存在关联性，本人对此不予认可。涉案的《房屋租赁合同》是谢XX与城家公司签订的，谢XX享有对外出租案涉物业的权利，案外人深圳市XX××有限公司是案涉物业的管理公司，其当然有权利对外签订装修合同，对物业进行装修、装饰。另外，谢XX提交的《装修合同书》的签订时间在2018年01月25日，是在与谢XX签订《房屋租赁合同》之后，为了达到约定的交付条件进而对案涉物业进行整改。因此，与本案中谢XX主张的装修损失与其提交的《装修合同书》存在关联性。其次，在城家公司与被谢XX签订《房屋租赁合同》之前，案涉物业的2层至7层已经出租给第三方，为了将2-7层的租户腾空，谢XX必然会产生清空费用。因此，谢XX有权主张的腾空物业、清退租户产生的损失113586元。再次，谢XX与城家公司在2017年12月30日，签订《房屋租赁合同》后，约定租赁期从2018年06月01日至2030年04月30日，谢XX将案涉物业清空后，城家公司一直未进场，给谢XX造成长达半年的空置期。因此，谢XX有权主张空置期租金损失。二、一审法院程序严重违法，一审期间谢XX向法庭提交了《鉴定申请书》，申请评估鉴定涉案房屋的装修、装饰，但一审法院未经过鉴定程序，程序违法。
被上诉人城家公司答辩称：一、城家公司签约前未曾到现场考察，对涉案房屋的消防现状并不知情。二、谢XX自行改造的变压器增加了涉案房屋价值，其进行装修形成的装修物已与涉案房屋形成附合物并可继续利用，其已从房屋的改造修缮行为中受益，未发生任何损失。且上述改造修缮行为均为谢XX为将房屋顺利出租自行进行的改造，并非基于城家公司的要求或为履行租赁合同进行，故谢XX无权要求城家公司承担上述损失。三、谢XX提交的《硅谷大廈2-7楼空置期损失列表》及《清空租户列表》均为其自行统计、自行制作，不能证明其发生了上述支付或损失。四、谢XX提交的《装修合同书》仅表明合同的成立，但不能证明双方巳经实际履行、谢XX实际支付了装修款或具有支付装修款的义务。
被上诉人城家公司一审起诉请求：一、确认谢XX、城家公司的《房屋租赁合同》于2018年3月21日解除；二、判令谢XX向城家公司返还租赁保证金人民币100万元；三、判令谢XX向城家公司支付相当于月租金六倍的违约金XXX元；四、谢XX承担本案诉讼费、保全费、担保服务费等。
上诉人谢XX一审反诉请求：一、确认城家公司与谢XX签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令城家公司赔偿谢XX装修装饰损失8.56万元；三、判令城家公司赔偿谢XX为腾空物业、清退租户产生的损失113586元；四、判令城家公司赔偿谢XX自2018年1月3日起至2018年7月3日止空置期租金XXX元；五、判令诉讼费、保全费、担保费均由城家公司负担。
原审法院经审理查明：一、涉案房产系位于深圳市XX浪办事处高峰社区××路××栋荣城大厦太阳能硅谷房产2层至7层，未办理不动产登记，建设时未取得建设工程规划许可证；二、2017年12月30日，城家公司（承租方、乙方）与谢XX（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》约定，谢XX将位于深圳市XX浪办事处高峰社区××路××栋荣城大厦太阳能硅谷房产及其附属设备和配套设施、广告位、专用停车位及共用部分出租给城家公司，城家公司知悉谢XX物业属于历史遗留问题物业，不得以此理由追究谢XX责任或解除合同，在城家公司办理所需证照时给予协助；租赁面积6900平方米，包括2层至7层，一层大堂200平方米免费提供城家公司方使用；租赁用途为住宿类业态（公寓、酒店）及为经营住宿类业态所需的配套行业（如餐饮、会议、小商品销售）使用；租赁期限自2018年6月1日起至2030年4月30日止，谢XX给予城家公司免租装修期3个月；双方约定前2个计租年度的租金为XXX元/年，第3个计租年度开始租金标准以每2年递增6%；合同签订后5个工作日内，城家公司向谢XX支付房屋租赁保证金100万元。合同第1.5条约定，本合同签订时谢XX应提供该物业相关文件资料及城家公司根据租赁用途办理营业执照所需材料。合同9.3.6条约定，该租赁物、附属区域以及公共条件/共用部位中的任何一项不符合谢XX在合同中保证或本身存在瑕疵，在城家公司书面通知谢XX整改之日起满30日，谢XX仍未整改或致使城家公司不能实现租赁目的的，应按月租金6倍支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，城家公司向谢XX支付了保证金100万元；三、2018年1月5日，城家公司向案外人广东××有限公司发出《消防施工办理邀请函》，邀请该公司办理消防报建、验收及安检等消防证件及完成消防设备设施的施工。2018年9月21日，案外人广东××有限公司给城家公司回函称经其技术人员现场勘验，该房产无法满足消防规范需求，不能就该房产提供负责办理消防报建、验收及安检等消防证件及按要求完成消防设施设备的施工等服务；四、庭审中，谢XX提交两份《装修合同书》以证明其对涉案房产实施装修的事实。经审查，该两份《装修合同书》由案外人深圳市XX有限公司与案外人深圳市XX××有限公司分别于2018年1月6日及2018年1月25日签订，施工内容包括室内墙面翻新、隔玻璃墙、弱电光纤改造、硅谷大厦16层电井线路及供电房改造等。庭审中，谢XX提交《清空租户列表》以证明其发生清空租户费用113586元；五、现涉案房产已由谢XX出租予案外第三人，且涉案房产已经交付。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案合同就涉案房产为深圳农村城市化历史遗留违法建筑性质进行了约定，涉案房产亦未办理不动产登记。城家公司、谢XX在法庭辩论终结前均未提交涉案房产取得建设工程规划许可证及施工许可证等证明，故涉案合同属无效合同。城家公司起诉要求解除涉案合同缺乏法律依据，原审法院不予支持。相对的，谢XX反诉确认合同无效于法有据，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，城家公司、谢XX之间关于涉案房产之租赁合同已由原审法院确认无效，谢XX已无继续占有城家公司租赁保证金100万元之合法理由，故城家公司起诉要求谢XX返还租赁保证金100万元理由充分，原审法院予以支持。同时，城家公司诉请谢XX支付违约金亦缺乏合同依据，原审法院不予支持。谢XX辩称，租赁保证金应在扣除装修损失、空置损失、清退租户损失后予以返还，并反诉主张城家公司支付装修损失、腾空清退租户费用及空置期间租金。对此，原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。其一，谢XX提交的《装修合同书》载明的合同相对人为案外人深圳市XX公司与深圳市XX公司，无法证明与本案存在关联性。退一步而言，即使谢XX确实对涉案房产进行了装修，该装修亦属其作为出租人为了更好出租涉案房产、争取长期经营收益而为之，与作为承租人的城家公司无关。同时，谢XX对基本的装修支出及装修施工之事实未提供证据予以证明，其关于装修之主张缺乏基本的事实依据。其二，谢XX提交的《清空租户列表》为其单方制作的表格，亦无相关损失支出凭证对该《清空租户列表》载明的事实予以佐证，谢XX主张其发生清空住户之费用缺乏事实依据。其三，根据城家公司、谢XX的履约情况，城家公司并未实际占有、使用涉案房产，且谢XX已将涉案房产另行出租，其主张城家公司支付空置期间的租金缺乏事实依据。综上，谢XX答辩意见理由不足，原审法院不予采纳，其主张城家公司支付装修损失、腾空清退租户费用及空置期间租金缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。城家公司、谢XX各自主张的担保服务费缺乏合同依据，原审法院不予支持。
原审法院判决：一、确认深圳XX公司与谢XX签订的《房屋租赁合同》无效；二、谢XX应于本判决生效之日起十日内向深圳XX公司返还租赁保证金人民币100万元；三、驳回深圳XX公司的其他诉讼请求；四、驳回谢XX的其他反诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原审已经认定城家酒店与谢XX签订的《房屋租赁合同》无效，双方均未就此提起上诉，本院依法予以确认。谢XX仅对原审对反诉的处理提起上诉，因此，本案的争议焦点系城家酒店是否应该赔偿谢XX装修损失、腾空物业产生的损失以及空置期间的租金。谢XX为证明其存在上述损失，在原审阶段提交了《装修合同书》、《清空租户列表》作为证据。但《装修合同书》系案外人之间签订，并不能证明系谢XX为本案合同所涉物业进行的装修，也不能证明装修实际进行，而且即使谢XX进行了装修，因双方并未对装修作出约定，谢XX对所涉物业进行装修亦是为了能交付符合约定的租赁物，谢XX要求城家酒店支付装修损失缺乏依据，本院不予支持。因此谢XX在原审中要求对案涉房屋的装修装饰进行评估亦缺乏依据，原审不予支持并无不当，本院依法予以确认。谢XX提交的《清空租户列表》系其个人制作，城家酒店并不认可，谢XX未提交其他证据予以佐证，本院对其主张不予采纳。至于空置费用，谢XX已经将涉案房产另行出租，谢XX主张2018年1月3日起至2018年7月3日止的空置费用，缺乏依据，本院不予支持。
综上，上诉人谢XX的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费24144元，由上诉人谢XX负担。
本判决为终审判决。
审判长　罗XX
审判员　何XX
审判员　罗　　　　巧
二〇一九年七月二十五日
书记员　刘XX(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……