宋XX、伍XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

宋XX、伍XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）粤03民终2707号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宋XX，男，汉族，1959年11月6日出生。身份证住址：广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：李XX，广东XX律师。
委托诉讼代理人：王XX，广东XX实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：伍XX，男，汉族，1986年10月26日出生。身份证住址：广东省韶关市曲江区。
委托诉讼代理人：贺元帅，广东XX律师。
委托诉讼代理人：王X，广东XX律师。
上诉人宋XX因与被上诉人伍XX房屋租赁纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
宋XX上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四、六项，并依法改判；二、一、二审诉讼费由伍XX承担。事实和理由：一、涉案《租赁合同》是合法有效的。涉案房屋履行了相应的审批手续，有建筑用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证等佐证。宋XX有权对涉案房屋进行出租并收取租金。涉案房屋是否属于违法建筑应由人民政府审查决定，一审法院无权作出涉案房屋属于违法建筑的认定。二、伍XX拖欠2018年5月份租金和水电费，构成违约。由于伍XX违约，宋XX有权没收保证金。三、一审法院在无其他证据的情况下，依据伍XX提供的一张照片认定伍XX于2018年4月26日搬离涉案房屋，属于事实认识错误。四、根据租赁合同约定，伍XX向宋XX缴纳的12万元系宋XX提供商铺门前广告招牌位及雨棚给伍XX使用的一次性无偿补偿，该笔费用并非租用而产生的租赁费用，不应当做租金而分割退还。五、关于伍XX主张赔偿店内物品及装修损失问题。店内物品及装修是伍XX经营成本投入，伍XX因经营不善导致亏损，属于正常投资风险，宋XX没有赔偿的义务。出现亏损后，伍XX未采取积极措施止损，而是单方解除合同，伍XX遭受的损失应当由其自己承担。
伍XX辩称，一、涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未办理产权证，根据法律规定涉案租赁合同应为无效。宋XX与伍XX签订合同时，隐瞒了涉案房屋的真实产权状况，其主观上存在过错。宋XX应当对伍XX遭受的损失承担责任。二、宋XX企图以合法形式掩盖其收取12万元入场费的非法目的，在收据上备注前期装修费，还在合同中约定是广告位、雨棚的一次性补偿款，伍XX缴纳的租金中已经包含了这些费用，宋XX不应当另外向伍XX收取。三、伍XX没有拖欠租金，并于2018年4月25日将涉案店铺的钥匙交还给了宋XX，在4月26日张贴通知函。伍XX店铺内的物品和投入装修费用远高于一审法院酌定的损失。综上，宋XX的上诉不成立，应予以驳回。
伍XX向一审法院起诉请求：一、伍XX与宋XX于2017年4月20日签订的《租赁合同》无效；二、宋XX返还保证金67600元、入场费12万元，共计187600元；三、宋XX赔偿伍XX所有的位于店铺内的空调、桌椅、厨具等物品损失暂计10万元；四、宋XX赔偿伍XX装修损失暂计30万元；五、宋XX承担本案诉讼费。
宋XX反诉请求：一、伍XX与宋XX签订的《租赁合同》自2018年5月31日起解除，伍XX在6月3日前将租赁房屋交还宋XX；二、宋XX有权没收租赁履约保证金67600元；三、伍XX立即支付2018年5月份租金33800元、水电费5637元、违约金5127元（暂计至2018年7月10日共计95454元，此后计至伍XX还清各项欠款之日止）；四、伍XX赔偿宋XX因重新招租给新租户的免租期造成的实际损失101400元（暂按照三个月租金计算：33800元/月×3个月），以上共计264454元；五、诉讼费全部由伍XX承担。
一审法院认定事实：2017年4月20日，宋XX、伍XX签订了一份《租赁合同》，约定：宋XX将位于深圳市龙华××办事处××路南方明珠商业城首层S02、03号商铺共2个门面出租给伍XX使用，建筑面积为220平方米（含阁楼）；租赁期限为三年，期限自2017年4月20日起至2020年4月30日止，免租期从2017年4月21日至2017年5月20日，伍XX应于2017年6月1日前开业营业；伍XX于每月5日前以现金或支票方式向宋XX财务一室交付当月租金，如逾期不交，则每日按应交款项的千分之五违约金上交宋XX，第一年、第二年每月租金为33800元，第三年每月租金为37180元；伍XX同意在本协议签订时向宋XX支付67600元作为履约保证金，合同届满时，如伍XX能全方面履行合同，则宋XX在15个工作日内退还伍XX保证金（无息），否则保证金归宋XX所有；租赁期内，宋XX提供商铺门前广告招牌位、雨棚给伍XX使用，伍XX需向宋XX支付12万元作为一次性无偿补偿宋XX，租赁期间内，伍XX应负责对招牌日后的修理，损坏的赔偿，并保护好于合同期满或终止时交还宋XX。宋XX、伍XX对上述《租赁合同》均无异议。合同签订后，伍XX依照合同约定交纳了履约保证金67600元、前期装修费12万元。
二、涉案房屋的产权情况及涉案合同效力。宋XX向该院提交了建筑用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证、建设项目报建表、居民（私人）兴建住宅用地批准通知书及深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执等证据。该院认为，本案争议的物业并没有办理房地产权证书,亦无建设工程规划许可证,属于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑,故涉案《租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，为无效合同。根据《合同法》的规定，无效的合同自始没有法律约束力,合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，宋XX、伍XX双方的对涉案《租赁合同》的无效均有过错，故应将因该合同取得的财产返还，并根据自己的过错承担责任。
三、关于履约保证金及入场费的返还。宋XX对已收取伍XX履约保证金67600元的事实无异议，且确认尚未退还，因涉案《租赁合同》无效，故应予以返还。关于伍XX主张的入场费12万元，上述《租赁合同》明确载明伍XX向宋XX缴纳的12万元系由宋XX提供商铺门前广告招牌位及雨棚给伍XX使用的一次性无偿补偿，且未约定返还条件，因涉案《租赁合同》无效，故根据公平原则，该院酌定上述费用应按照剩余租赁期占合同约定租赁期的比例予以返还。本案中，《租赁合同》约定的期限为三年，伍XX实际使用了涉案房屋一年的时间，即剩余租赁期为24个月，故宋XX应向伍XX返还8万元（24个月÷36个月×120000元）。
四、关于伍XX主张的店内物品及装修损失。伍XX提交的照片可证明伍XX于2018年4月26日将涉案房屋钥匙交还宋XX，故宋XX虽主张伍XX将涉案房屋锁住且一直占用，但如在宋XX不予协助配合收回涉案房屋的情下，伍XX将存放有财物的房屋锁住并无不当，不能因此证明伍XX尚未交还涉案房屋。综上，该院据此确认伍XX交还涉案房屋的日期为2018年4月26日。伍XX当庭确认上述损失不需进行评估，故该院根据现有证据及双方就涉案《租赁合同》无效所负有的过错承担酌定，宋XX向伍XX赔偿店内物品及装修损失共计4万元。
五、关于涉案房屋占有使用费、水电费及违约金、新租户的免租期损失。
伍XX已于2018年4月26日向宋XX返还涉案房屋，故宋XX诉请伍XX支付2018年5月之后的房屋占有使用费、水电费等无事实及法律依据，该院不予支持。同时，因涉案《租赁合同》无效，故宋XX诉请伍XX支付违约金及重新招租的免租期损失，于法无据，该院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认伍XX与宋XX于2017年4月20日签订的《租赁合同》无效；二、宋XX于该判决生效之日起十日内返还伍XX履约保证金67600元；三、宋XX于该判决生效之日起十日内返还伍XX款项8万元；四、宋XX于该判决生效之日起十日内赔偿伍XX装修损失4万元；五、驳回伍XX的其他诉讼请求；六、驳回宋XX的全部诉讼请求。案件受理费4838元，由宋XX负担1544元，由伍XX负担3294元；反诉费2251.73元，由宋XX负担。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同的效力如何认定，宋XX是否应当退还履约保证金、入场费及赔偿伍XX的店内物品和装修损失；二、宋XX是否有权向伍XX收取2018年5月的租金及水电费，要求伍XX支付违约金并赔偿损失。
关于一个争议焦点，本院认为，涉案房屋未办理房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证，故涉案租赁合同应为无效合同。根据合同无效处理原则，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于履约保证金，如上所述，涉案租赁合同无效后，宋XX应当将收取的履约保证金退还伍XX。
关于伍XX主张的12万元入场费，宋XX主张该笔费用系宋XX提供商铺门前广告招牌牌位及雨棚给伍XX使用的一次性补偿。本院认为，合同无效后，该笔费用应当由宋XX返还。由于该笔费用为一次性收取，根据公平原则，一审法院按照剩余租赁期限与合同约定租期比例退还，认定宋XX退还8万元并不不当，本院予以维持。
关于店内物品和装修损失，在签订租赁合同时，宋XX未将涉案房产的产权状况如实告知伍XX，伍XX也未对涉案房产的状况进行审查，双方对合同的无效均有过错，双方应根据各自的过错承担责任。一审法院根据双方过错酌定宋XX向伍XX赔偿店内物品及装修损失4万元并无不当，本院予以维持。
关于第二个争议焦点，根据伍XX一审提交的告知函，可以认定伍XX已于4月26日向宋XX返还涉案房屋，宋XX无权主张2018年5月之后的房屋占有使用费及水电费。因涉案的《租赁合同》无效，宋XX要求伍XX支付违约金及赔偿损失缺乏合同依据，本院不予支持。
综上，宋XX的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8081元，由宋XX负担。
本判决为终审判决。
审判长　陈XX
审判员　张XX
审判员　朱　　　　宽
二〇一九年六月二十五日
书记员　张XX（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。