深圳市XX公司与深圳市XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

深圳市XX公司与深圳市XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
文书内容
广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初20933号
原告：深圳市XX公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道东环二路富士康东XX对面天库楼****，组织机构代码319XXXX9741。
法定代表人：李XX，该公司董事长。
委托代理人：王X，广东XX律师。
委托代理人：贺元帅，广东XX律师。
被告：深圳市XX公司，，住所地深圳市龙华新区龙华办事处清湖华清大道******组织机构代码083XXXX1614。
法定代表人：梅XX。
委托代理人：邹XX，广东XX律师。
原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员陈XX用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王X和被告委托代理人邹XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2016年2月23日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判决被告向原告退还2016年3月至2016年8月的租金64,000元；3、判决被告向原告退还租赁保证金25,600元；4、判决被告向原告赔偿装修损失35,000元；5、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：原、被告于2015年12月9日签订《房屋租赁合同》，被告将位于龙华街道办东环二路富士康南XX的一楼B区，以月租金12,800元的价格出租给原告使用，租赁期限为一年，从2016年2月23日至2017年2月23日。在签订该《房屋租赁合同》后，原告发现被告不是该物业的权利人，无权处分、出租该物业，导致原告无法正常使用该房屋开展经营活动，原告因此遭受重大损失。
被告辩称：房屋租赁合同合法有效，被告拥有涉案物业的使用权，原告自起诉日起都在正常使用该物业，从未出现无法使用的情形，原告要求确认房屋租赁合同无效没有事实、法律依据。
2016年3月是涉案房屋的免租期，原告并没有交付该月租金，原告自签订租赁合同起擅自将涉案房屋交付给第三人使用，未经被告同意，原告要求被告返还以交付租金没有事实、法律依据。根据双方签订的房屋租赁合同第6条规定，原告在未提前2个月通知被告的情况下，将涉案物业交付给第三人使用，应当赔偿两个月房租作为房租的损失费。被告交付涉案房屋时，已对该房屋进行装修，原告入驻后并没有对涉案房屋进行任何装修，原告应当举证证明其有装修行为，及装修费用所产生的依据，因此原告要求被告赔偿装修损失没有事实、法律依据。
经审理查明：2016年2月23日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于龙华街道办东环二路富士康南XX的房屋出租给原告使用，租赁期限从2016年2月23日至2017年2月23日，租金每月12,800元，起租日期为2016年3月20日。该《房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了租赁保证金25,600元，并已实际使用租赁房屋。
本案中，原告主张其已实际向原告支付了2016年8月的租金，并提供了“罗方”向被告法定代表人梅XX银行账户进行转账的记录，及被告出具的2016年4月租金收据。被告仅认可原告支付了一个月的租金。
另查明，原、被告租赁的房屋并未办理产权登记，也没有相应的建设工程规划许可证。
以上事实有庭审举证、质证的《房屋租赁合同》、收据和庭审笔录予以证实。
本院认为，由于原、被告签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁房屋并没有相应的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。合同无效的，合同当事人因合同取得的财产应当返还。因此原告要求确认双方签订的租赁合同无效，并要求被告返还租赁保证金25,600元的诉讼请求，本院应予以支持。
关于原告要求被告返还已付租金的诉讼请求，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效的，被告作为出租人可以要求原告按约定租金标准支付房屋占有使用费。因此原告要求被告向其返还其实际占有使用期间已付租金的诉讼请求，本院不予支持。另关于原告主张的装修费用，因其并未提供相应的证据，则其要求被告赔偿装修损失35,000元的诉讼请求，证据不足，本院亦不应支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告深圳市XX公司与被告深圳市XX公司于2016年2月23日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告深圳市XX公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市XX公司返还租赁保证金25,600元；
三、驳回原告深圳市XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,396元，由被告负担287元，原告负担1,109元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员　陈　　　晖
二〇一七年九月二十日
书记员　白X(兼)
书记员　唐XX
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。