房屋租赁合同纠纷助当事人成功解除合同

　　北京市朝阳区人民法院民事判决书

　　(2016)京0105民初62838号

　　原告：王XX，女，1950年7月1日出生，汉族，住吉林省四平市。

　　委托诉讼代理人:杨双，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：徐XX，北京XX律师。

　　原告：范XX，女，1983年4月20日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。

　　委托诉讼代理人:杨双，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：徐XX，北京XX律师。

　　被告：王XX，男，1972年7月4日出生，汉族，住北京市东城区。

　　被告：北京XX公司，住所地北京市朝阳区望京XX。

　　法定代表人：王XX。

　　原告王XX、范XX(一并提及时称二原告)与被告王XX、北京XX公司(以下均简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人杨双到庭参加诉讼，王XX参加了2016年12月5日的庭审，未参加其他庭审，XX公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

　　二原告向本院提出诉讼请求：1.解除与王XX于2016年2月20日签订的《房屋租赁合同》;2.判令王XX、XX公司按每月38072元的标准支付自2016年7月20日至2017年3月29日的租金316857元;3.判令王XX、XX公司支付免租期租金76144元;4.判令王XX、XX公司支付违约金380720元;5.判令王XX支付的押金114216元不予退还。事实和理由：2016年2月20日，二原告与王XX签订《房屋租赁合同》，约定王XX租赁二原告名下位于北京市朝阳区×商业楼项目×层131号房屋(以下简称涉案房屋)，租期为5年，自2016年2月20日起至2021年2月19日止，租金每三个月支付一次。王XX、XX公司按合同约定支付了第一期租金共计114216元。根据合同约定，王XX、XX公司应于2016年7月12日支付第二期租金，但截止到二原告起诉之日，王XX、XX公司仍拖欠至今。2017年3月29日，在涉案房屋所在的物业公司的见证下，二原告收回了涉案房屋。

　　王XX辩称：我与二原告没有合同关系，二原告所称合同上的签字并非我所签。

　　XX公司未出庭应诉亦未答辩。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2016年2月20日，二原告作为出租方与王XX作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定王XX承租涉案房屋(房屋建筑面积99.34平方米)，租赁期限自2016年2月20日至2021年2月19日。出租人同意向承租人提供2个月的免租期即2016年2月20日至2016年4月19日，免租期间，承租人无需向出租人支付租金。承租人确认并同意出租人向承租人提供的免租期是基于承租人全面履行本合同义务，没有出现逾期支付租金及其他违约行为的前提下给予承租人的优惠，在租赁期内如承租人逾期支付租金或违反约定单方解除本合同的或因承租人违约导致出租人单方解除本合同的，则承租人不享受前述免租期，承租人应在出租人要求的期限内按本合同约定的第一期租金标准向出租人补交该期间的租金。第一年度自2016年2月20日起，日租金标准为12.6元/天/平方米，月租金为38072元;第二年度自2017年2月20日起，日租金标准为12.98元/天/平方米，月租金为39220元……承租人应以三个月为一期向出租人支付租金，承租人应于每期到期前的7天之前向出租人支付下期租金。承租人应在签订本合同的同时向出租人支付第一期租金114216元。为了确保合同的履行，保证承租人经营的稳定性和连续性，在签订本合同时承租人需向出租人支付相当于3个月租金的履约保证金计114216元。如租赁期限内承租人违反约定单方解除本合同或由于承租人违约导致出租人提前解除合同的，承租人应承担违约责任，即履约保证金不予退还。承租人拖欠交纳的租金额累计超过1个月(含1个月)的，出租人有权解除合同，但应提前10日通知承租人。承租人未按本合同约定期限履行本合同，提前单方解除本合同的，或由于承租人违约行为导致出租人单方行使权利解除本合同的，如本合同履行期不满一年解除本合同的，承租人向出租人支付违约金的标准为10个租金……王XX在本院第一次庭审时称该合同中“王XX”并非其所签，王XX还称2016年2月20日，二原告向一家日本公司的几个代表交付涉案房屋，其当时在场，当时给了大概198432元的现金，其认为二原告与该日本公司存在合同关系，其仅为该日本公司的代表之一，且房屋也由日本公司占有。

　　XX公司成立于2016年5月19日，该公司的法定代表人为王XX，住所及生产经营地均位于涉案房屋内。王XX在第一次庭审时称XX公司系日本公司借用其身份证注册成立。

　　二原告提交汇款明细及明细清单，证明其于2016年2月22日收到了第一期三个月的租金及押金。

　　本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交证据进行质证的权利，王XX、XX公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。本案中，王XX虽在本院第一次庭审时不认可二原告提交的合同中的签字系其所签，但根据其作为法定代表人的XX公司注册于涉案房屋内以及其无正当理由拒不到庭的事实，本院确认二原告提交的合同系与王XX之间订立，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，王XX未按合同约定支付租金，依据合同二原告享有合同解除权，故本院对二原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。现二原告已实际控制涉案房屋，故王XX应支付至2017年3月29日的租金，二原告主张的金额计算正确，本院予以支持。关于二原告主张的免租期的租金，有合同依据，本院予以支持。二原告主张押金不予退还实为要求王XX承担违约责任的一种方式，在押金不予退还的情况下，二原告又主张相当于10个月租金的违约金，明显过高，本院综合考虑合同的履行情况判决支持押金不予退还，对违约金数额调整为76144元。本案合同系二原告与王XX签订，二原告要求XX公司承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

　　一、解除原告王XX、范XX与被告王XX于2016年2月20日签订的《房屋租赁合同》;

　　二、被告王XX于本判决生效后七日内支付原告王XX、范XX租金316857元;

　　三、被告王XX于本判决生效后七日内支付原告王XX、范XX免租期租金76144元;

　　四、被告王XX支付给原告王XX、范XX的履约保证金114216元无需退还;

　　五、被告王XX于本判决生效后七日内支付原告王XX、范XX违约金76144元;

　　六、驳回原告王XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费12680元，由原告王XX、范XX负担3047元(已交纳)，由被告王XX负担9633元(于本判决生效后7日内交纳)。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

　　审　判　长　　李甲军

　　代理审判员　　尹　殷

　　代理审判员　　乔　瑞

　　二〇一七年四月二十六日

　　书　记　员　　王XX